나이스옥션 법원경매 대전 2019타경9613 [24] 세종 소담동 332-2 유림빌딩 5층506호 교육연구시설 경매
매각기일: 2026-03-19
물건 개요
나이스옥션 법원경매 대전 2019타경9613 [24] 세종 소담동 332-2 유림빌딩 5층506호 교육연구시설 경매
- 사건번호: 2019타경9613
- 주소: 세종특별자치시 한누리대로 1970 (소담동,유림빌딩) 5층506호
- 용도: 교육연구시설
대전지방법원 경매4계 2019타경9613 | 소재지: 세종특별자치시 한누리대로 1970 (소담동,유림빌딩) 5층506호 | 감정가: 464,000,000원 | 최저가: 227,360,000원 | 용도: 교육연구시설
1. 부동산 강제경매 사건 보고서
1.1. 대전지방법원 2019타경9613 (24) 물건 보고서
2. 물건 기본 정보
사건번호: 대전지방법원 2019타경9613 (24)
소재지: 세종특별자치시 소담동 527번지 (건물: 유림빌딩 5층 506호)
용도: 상가, 오피스텔, 근린생활시설
감정가: 464,000,000원
토지면적: 0.00㎡ (0평)
건물면적: 122.38㎡ (약 37.0평)
매각대상: 토지/건물 일괄매각
경매구분: 부동산 강제경매
채권자: 송OO
3. 입지조건
본 물건은 세종특별자치시 소담동에 위치하며, "소담교차로" 북동측 인근에 자리하고 있습니다.
주변으로는 근린생활시설, 아파트 단지, 그리고 개발 예정 부지들이 혼재되어 있어 지역의 발전 가능성을 엿볼 수 있습니다.
교통 상황은 차량 접근이 용이하며, 간선도로 및 버스정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.
건물은 남동측으로 폭 40미터, 북서측으로는 폭 15미터의 포장도로에 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.
토지이용계획상으로는 일반상업지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있어 개발 및 상업 활동에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.
4. 권리분석
유치권 신고가 다수의 건설사로부터 접수되었으나, 근저당권자인 남세종농업협동조합 측에서 유치권 부존재 확인 판결을 받아 제출한 상태입니다. 따라서 낙찰자가 유치권으로 인한 추가 부담을 인수할 가능성은 낮을 것으로 예상됩니다. (관련 판결: 대전지방법원 2019가합109807, 대전고등법원 2020나14541)
대지권은 현재 미등기 상태로, 정확한 대지권 유무나 소유 관계는 불확실합니다. 하지만 감정평가 시 대지권 가격이 포함되어 평가되었으며, 향후 건물 소유자에게 적정 대지권 면적이 배분될 것을 전제로 평가가 이루어졌으므로, 낙찰 후 대지권 확보 과정에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.
본건의 토지(소담동 527번지)는 등기부등본 및 토지대장 상 한국토지주택공사(LH) 소유로 등록되어 있습니다. 남세종농업협동조합은 LH를 상대로 토지에 대한 소유권 이전 등기 청구 소송을 제기하여 판결을 받은 상태입니다. (관련 판결: 대전지방법원 2019가합109555, 대전고등법원 2021나11440, 대법원 2021다259459, 대전고등법원 2023나13341) 이는 향후 토지 소유권 이전 관련 절차에 영향을 미칠 수 있으므로 주의 깊게 살펴보아야 합니다.
건물 자체에 대해서는, 305호, 506호(본건), 507호, 508호, 606호, 607호, 608호, 705호, 706호, 707호, 708호, 804호, 806호, 807호 등 다수의 호실이 경계벽 등이 시공되지 않은 채 공사가 중단된 상태입니다. 이는 낙찰 후 상당한 추가 공사 비용 및 시간 소요를 의미합니다.
본 사건은 중복 병합 사건 등으로 인해 경매 절차가 다소 복잡할 수 있습니다.
5. 상권분석
본 물건이 위치한 세종시 소담동은 신흥 상권으로 발전 가능성이 높은 지역입니다.
"소담교차로" 인근으로 유동인구 및 차량 통행량이 꾸준히 발생할 것으로 예상되며, 주변의 아파트 단지 및 근린생활시설은 잠재적인 수요층을 형성합니다.
다양한 종류의 상가 및 오피스텔이 혼재된 지역으로, 상권 활성화 잠재력이 존재합니다.
다만, 본건 건물의 일부 호실에서 확인되는 공사 중단 및 장기 공실 상태는 현재 상권 활성화에 다소 제약을 줄 수 있는 요인입니다.
향후 세종시의 추가 개발 계획 및 지역 인구 변화에 따라 상권의 가치는 변동될 수 있습니다.
6. 생활정보
주변에 각종 편의시설(마트, 병원 등) 및 교육시설(학원 등)이 입점할 수 있는 잠재력이 있습니다. 실제로 건물 내에도 학원, 의원, 소매점, 사무실 등 다양한 용도의 호실들이 존재합니다.
인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리하며, 주요 도로와 인접하여 자가용 이용 또한 용이합니다.
아파트 단지와 인접하여 주거 생활 편의성을 제공하는 환경입니다.
7. 잠재적 리스크
공사 중단 상태: 본건 506호를 포함한 여러 호실에서 공사가 중단된 상태이므로, 낙찰 후 상당한 비용과 시간을 투입하여 내부 마감 공사를 완료해야 합니다. 정확한 복구 비용과 공사 범위는 반드시 현장 확인이 필요합니다.
대지권 미등기 및 소유권 문제: 대지권 미등기 상태이며, 토지 소유권(LH 소유, 농협의 소송 진행) 관련 복잡한 법률 관계가 얽혀 있습니다. 향후 대지권 확보 과정에서 추가적인 시간, 비용, 법적 분쟁이 발생할 수 있습니다.
장기 공실 가능성: 현재 장기 공실 상태가 지속되고 있어, 낙찰 후에도 공실 위험과 투자금 회수 지연 가능성을 고려해야 합니다.
유치권 관련: 유치권 부존재 판결이 있으나, 유사한 분쟁의 여지가 완전히 해소되지 않았을 가능성을 염두에 두어야 합니다.
건물 관리 상태: 장기 방치 및 공사 중단으로 인해 건물 노후화 및 관리 상태 불량이 우려되며, 이에 대한 보수 비용 발생 가능성이 있습니다.
혐오시설 여부: 주변 환경에 대한 추가적인 조사를 통해 혐오시설(예: 고물상, 유흥업소 밀집 지역 등)의 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 혐오시설 유무 파악이 어렵습니다. 응찰 전 반드시 직접 확인하시기 바랍니다.
8. 종합 의견
본 물건은 세종시의 발전 잠재력이 있는 지역에 위치하고 있으나, 여러 가지 복합적인 권리 관계와 건물 자체의 심각한 하자(공사 중단)를 안고 있습니다.
대지권 미등기, 토지 소유권 관련 소송, 다수의 공사 중단 호실 등은 낙찰 후에도 상당한 시간과 비용, 노력을 요구할 것으로 예상됩니다.
따라서 본 물건은 단순한 시세 차익을 노리는 투자보다는, 직접적인 복구 및 개발에 대한 깊은 이해와 실행 능력을 갖춘 경험 있는 투자자에게 적합할 수 있습니다.
입찰 전, 반드시 현장을 방문하여 건물의 실질적인 상태를 파악하고, 관련 법률 전문가와 상담하여 모든 잠재적 리스크를 충분히 인지한 후 신중하게 결정하시기를 권고합니다.
9. 투자 포인트
세종시 신흥 상권의 성장 가능성: 세종시 개발 계획에 따른 장기적인 가치 상승 기대.
일괄 매각으로 인한 토지 사용 권리 확보: 건물과 토지를 함께 매각받아 사용 권리 확보.
시세 대비 저가 낙찰 가능성: 복합적인 문제로 인해 시세보다 낮은 가격으로 낙찰될 경우, 향후 높은 수익률 기대.
우수한 입지 조건: "소담교차로" 인근으로 교통 및 생활 편의 접근성이 좋음.
법원 정보
대전지방법원 경매4계