나이스옥션 법원경매 대전 2019타경9613 [23] 세종 소담동 332-2 유림빌딩 3층308호 교육연구시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 대전 2019타경9613 [23] 세종 소담동 332-2 유림빌딩 3층308호 교육연구시설 경매

• 사건번호: 2019타경9613
• 주소: 세종특별자치시 한누리대로 1970 (소담동,유림빌딩) 3층308호
• 용도: 교육연구시설

대전지방법원 경매4계 2019타경9613 | 소재지: 세종특별자치시 한누리대로 1970 (소담동,유림빌딩) 3층308호 | 감정가: 390,000,000원 | 최저가: 191,100,000원 | 용도: 교육연구시설

1. 대전지방법원 2019타경9613 (23) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 대전지방법원 2019타경9613 (23)

소재지: 세종특별자치시 소담동 3-3생활권 씨5-4블럭 유림빌딩 3층 308호 (현황: 소담동 527번지)

용도: 상가, 오피스텔, 근린생활시설

감정가: 390,000,000원

토지면적: 0.00㎡ (0평)

토지지분: 0㎡ (0평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0평)

건물면적: 94.59㎡ (약 28.61평)

건물지분: 94.59㎡ (약 28.61평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (0평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 대OOOOO

1.2. 입지조건

본건은 세종특별자치시 소담동 소재 "소담교차로" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위로는 근린생활시설, 아파트, 개발예정부지 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 간선도로와 버스정류장이 소재하여 교통 상황 역시 보통으로 판단됩니다. 본건은 남동측으로 노폭 40미터 내외의 포장도로, 북서측으로 노폭 15미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 도로 이용에 불편함이 없습니다.

토지이용계획상으로는 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시) 등에 해당하며, 광로 및 중로와 접해 있어 접근성이 우수합니다. 다만, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역 등에 포함될 수 있습니다.

주변에는 학교(글벗초등학교, 소담초등학교, 글벗중학교, 소담중학교, 소담고등학교) 및 다양한 근린생활시설과 공동주택 단지가 분포하고 있어 생활 편의성이 높은 지역입니다. 현재까지 확인된 바로는 주변에 혐오시설에 대한 언급은 없으나, 개발 예정 부지가 있어 향후 환경 변화 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 강제경매로 진행되며, 채권자는 대OOOOO입니다.

주요 권리 사항으로는 유치권 신고가 다수(대양종합건설, 나정건설㈜, 삼우석재㈜, 금강전기산업㈜, ㈜삼보이엔지) 있으나, 근저당권자인 남세종농업협동조합으로부터 유치권부존재확인 판결(대전지방법원 2019가합109807, 대전고등법원 2020나14541)이 제출되어 있어 권리관계는 비교적 명확해질 것으로 보입니다.

주의할 점은 대지권이 미등기 상태이며, 대지권 유무는 알 수 없으나 최저매각가격에 대지권 가격이 포함되어 있다는 점입니다. 또한, 남세종농업협동조합이 한국토지주택공사 등을 상대로 한 대지에 대한 소유권이전등기청구소송 판결(대전지방법원 2019가합109555, 대전고등법원 2021나11440, 대법원 2021다259459, 대전고등법원 2023나13341)이 제출되어 있어 토지 소유권과 관련된 복잡한 문제가 있음을 인지해야 합니다.

본건 소재지는 현황 '소담동 527번지'이며, 등기사항전부증명서 및 토지대장상 '한국토지주택공사' 소유로 등록되어 있습니다. 대양종합건설(주)에서 유치권을 행사 중이라는 표지가 부착되어 있는 상태입니다.

1.4. 상권분석

본건은 세종특별자치시 소담동의 3-3 생활권 내에 위치하며, 소담교차로 인근에 자리하고 있습니다. 주위로 아파트 단지와 함께 다수의 근린생활시설 및 상가 건물들이 밀집해 있어 상업 활동이 활발한 지역입니다. 특히, 본건 건물이 위치한 유림빌딩 주변에는 다양한 업종의 상가와 오피스텔이 혼재하고 있어 배후수요가 탄탄할 것으로 예상됩니다.

공부상 용도는 제1종근린생활시설(소매점), 제2종근린생활시설(일반음식점), 교육연구시설(학원), 제1종근린생활시설(의원), 제2종근린생활시설(사무소) 등으로 다양하게 기재되어 있어, 향후 다양한 업종으로의 활용이 가능합니다.

다만, 본건 구분건물은 현재 장기 공실 상태가 많으며, 일부 내장 공사가 중단된 호실도 있어 시설 및 관리 상태에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 이러한 공실률과 공사 중단 상태는 임대 수익률에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.5. 생활정보

본건 건물은 철근콘크리트구조의 8층 건물로, 본건은 3층 308호입니다. 외벽은 페인팅(드라이비트) 및 판넬 마감이며, 내벽은 내장재 마감, 창호는 샷시창호 마감 등으로 되어 있습니다. 건물 내 위생 및 급배수 설비, 전기 설비, 소방 설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

이용 상태에 대한 정보에 따르면, 본건을 포함한 여러 호실들이 장기 공실 상태인 것으로 파악됩니다. 따라서 입찰 전 시설 및 관리 상태에 대한 추가적인 확인이 필수적입니다.

인접 도로 상황이 양호하며, 법정동 소담동은 '소담하다'라는 순우리말에서 유래된 지명으로 탐스럽고 풍요로운 주거 지역을 의미합니다.

1.6. 잠재적 리스크

유치권 신고가 다수 존재하나, 법원 판결로 유치권 부존재 확인이 된 점은 긍정적입니다. 그러나 대양종합건설(주)에서 유치권 행사 중이라는 표지가 부착되어 있어, 현장 확인 및 추가적인 법적 검토가 필요할 수 있습니다.

가장 큰 리스크는 대지권 미등기 상태이며, 대지권 유무를 현재로서는 알 수 없다는 점입니다. 또한, 대지권의 대상이 되는 토지가 한국토지주택공사 소유로 등록되어 있고, 이에 대한 소유권이전등기청구소송 판결이 제출되어 있어 토지 소유권 분쟁의 여지가 있습니다.

건물 내 일부 호실의 장기 공실 및 내장 공사 중단 상태는 건물의 가치 하락 및 관리 상태에 대한 우려를 야기할 수 있습니다. 따라서 철저한 현장 조사와 함께 잠재적인 법적, 관리적 문제를 종합적으로 고려해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 세종특별자치시 소담동의 핵심 상업지역에 위치한 상가 및 오피스텔 물건입니다. 좋은 입지 조건과 다양한 용도로 활용 가능한 점은 분명한 장점입니다. 그러나 대지권 미등기, 토지 소유권 관련 소송, 다수의 유치권 신고 및 실제 유치권 행사 표지 부착, 일부 호실의 공실 및 공사 중단 상태 등 해결해야 할 복잡한 권리 및 관리상의 문제가 산재해 있습니다.

따라서 본건은 이러한 잠재적 리스크를 충분히 인지하고, 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 정확한 가치 판단을 내릴 수 있는 경험 있는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

세종시의 성장 잠재력과 소담동의 중심 상권이라는 입지적 이점을 활용할 수 있습니다.

장기 공실 및 공사 중단 상태의 호실들이 많아, 정상화 시 임대 수익률 개선 및 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

복잡한 권리 관계 및 미등기 대지권 등의 문제가 해결될 경우, 향후 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

정확한 권리 분석과 현장 조사를 통해 숨겨진 가치를 발굴할 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

대전지방법원 경매4계