나이스옥션 법원경매 대전 2019타경9613 [20] 세종 소담동 332-2 유림빌딩 3층305호 교육연구시설 경매
매각기일: 2026-03-19
물건 개요
나이스옥션 법원경매 대전 2019타경9613 [20] 세종 소담동 332-2 유림빌딩 3층305호 교육연구시설 경매
- 사건번호: 2019타경9613
- 주소: 세종특별자치시 한누리대로 1970 (소담동,유림빌딩) 3층305호
- 용도: 교육연구시설
대전지방법원 경매4계 2019타경9613 | 소재지: 세종특별자치시 한누리대로 1970 (소담동,유림빌딩) 3층305호 | 감정가: 305,000,000원 | 최저가: 149,450,000원 | 용도: 교육연구시설
1. 대전지방법원 2019타경9613 (20) 물건 보고서
1.1. 물건 기본 정보
사건번호: 대전지방법원 2019타경9613 (20)
소재지: 세종특별자치시 소담동 3-3생활권 씨5-4블럭 유림빌딩 3층305호
용도: 상가, 오피스텔, 근린생활시설
감정가: 305,000,000원
토지면적: 0.00㎡ (0평)
건물면적: 74.10㎡ (약 22.42평)
매각대상: 토지/건물 일괄매각
경매구분: 부동산강제경매
채권자: 대OOOOO
1.2. 특이사항 및 주의사항
해당 물건은 유치권, 대지권미등기, 관련사건, 중복병합사건, 중복사건 등의 특이사항이 있습니다.
특히, 305, 506, 507, 508, 606, 607, 608, 705, 706, 707, 708, 804, 806, 807호는 경계벽 등이 시공되지 않은 채 공사가 중단된 상태이므로 입찰 시 특별한 주의가 필요합니다.
유치권 신고(대양종합건설, 나정건설㈜, 삼우석재㈜, 금강전기산업㈜, ㈜삼보이엔지)가 있으나, 근저당권자인 남세종농업협동조합으로부터 유치권 부존재 확인 판결(대전지방법원 2019가합109807, 대전고등법원 2020나14541)이 제출되어 있어 유치권 성립 여부는 불확실합니다.
대지권 미등기 상태이며, 대지권 유무 및 추후 배분 가능성은 알 수 없으나 최저매각가격에 대지권 가격이 포함되어 감정평가되었습니다.
남세종농업협동조합이 한국토지주택공사 등을 상대로 한 대지에 대한 소유권이전등기청구소송 판결이 제출되어 있습니다(대전지방법원 2019가합109555, 대전고등법원 2021나11440, 대법원 2021다259459, 대전고등법원 2023나13341).
본건 소재지는 현황 '소담동 527번지'로 확인되며, 등기사항전부증명서 및 토지대장상 '한국토지주택공사' 소유입니다.
대양종합건설(주)에서 유치권을 행사 중이라는 표지가 부착되어 있습니다.
1.3. 감정평가서 요약
위치 및 주위환경: 본건은 세종특별자치시 소담동 소재 "소담교차로" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트, 개발 예정 부지 등이 혼재된 지역으로 제반 주위 환경은 보통입니다.
교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 교통 상황은 보통입니다.
건물의 구조: 철근콘크리트 구조 (철근)콘크리트 지붕 8층 건물 내 제1층 제101호 외 33개 호수입니다.
- 외벽: 페인팅(드라이비트) 및 판넬 마감 등.
- 내벽: 내장재 마감 등. (본건 23, 27~38호는 일부 내장 공사 중단 상태 등임)
- 바닥: 바닥 마감재 마감 등.
- 창호: 샷시 창호 마감 등.
이용 상태: 공실 등의 상태이며, 시설 및 관리 상태에 대한 별도 확인이 필요합니다.
- 본건(1,2,3,7,9,10): 공부상 제1종 근린생활시설(소매점) 등.
- 본건(11,13,14,15,16,17,18): 공부상 제2종 근린생활시설(일반음식점) 등.
- 본건(19,20,21,22,23,24,25,26,27,28,29): 공부상 교육연구시설(학원) 등.
- 본건(30,31,32): 공부상 제1종 근린생활시설(의원) 등.
- 본건(33,34,35,36,37,38,39): 공부상 제2종 근린생활시설(사무소) 등.
설비 내역: 위생 및 급배수 설비, 전기설비, 소방설비, 승강기 설비 등을 갖추었습니다.
토지의 형상 및 이용상태: 대체로 세장형의 토지로, 제1, 2종 근린생활시설 및 교육연구시설 건부지로 이용 중입니다.
인접 도로 상태 등: 남동측으로 노폭 40미터 내외, 북서측으로 노폭 15미터 내외의 포장도로와 접합니다.
토지 이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역, 광로, 중로 접함. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역.
1.4. 공부와의 차이
본건 소재지는 등기사항전부증명서(집합건물) 상 '세종특별자치시 소담동 3-3 생활권 씨5-4블럭'으로 등재되어 있으나, 현황 '소담동 527번지'(2020.11.17. 변경)입니다.
1.5. 기타 참고사항
본건 구분건물은 기준시점 현재 등기사항전부증명서상 대지권의 목적인 토지의 표시 및 대지권 종류, 대지권 비율 등의 사항이 미등록된 상태입니다. 감정평가 시 적정 대지권 면적이 당해 구분건물에 배분될 것을 전제로 구분건물 일체를 일괄하여 감정평가하였으니 경매 진행 및 응찰 시 유의하시기 바랍니다.
대지권의 대상이 되는 "세종특별자치시 소담동 527번지"는 등기사항전부증명서(토지) 및 토지대장상 "한국토지주택공사" 소유로 등록되어 있습니다.
본건 중 일부의 전용부분 및 공용부분 등은 장기 공실 및 내장 공사 중단 등으로 관리 상태가 의문시되므로 경매 진행 및 응찰 시 재확인하시기 바랍니다.
2. 입지조건
본건은 세종특별자치시 소담동의 "소담교차로" 북동측 인근에 위치하여, 주거 지역(아파트 단지)과 근린생활시설, 개발 예정 부지 등이 혼재된 지역에 자리 잡고 있습니다. 남동측으로는 노폭 40미터, 북서측으로는 노폭 15미터의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다. 인근에 간선도로 및 버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 세종시 3-3생활권에 속하며, 이는 계획적인 도시 개발이 이루어지고 있는 지역입니다. 주변에 대규모 아파트 단지들이 입주해 있어 잠재적인 배후 수요가 존재합니다.
최근 검색 결과에서 해당 지역(소담동 527번지 인근)에서 특별히 지목할 만한 혐오시설은 검색되지 않았습니다. 다만, 세종시의 경우 과거 도시계획 논란에서 일부 지역(주로 북부 지역)에 혐오시설 배치 가능성에 대한 언급이 있었으나, 본건 소재지인 3-3생활권 소담동 지역은 이러한 우려가 직접적으로 제기되는 곳은 아닌 것으로 파악됩니다. (참고: 검색 결과,)
3. 권리분석
본건은 부동산강제경매로 진행 중입니다.
주요 권리 사항으로는 다음과 같습니다.
- 유치권: 다수의 건설사가 유치권을 신고하였으나, 근저당권자인 남세종농업협동조합이 유치권 부존재 확인 판결을 받아 제출한 상태입니다. 따라서 유치권의 효력은 인정받지 못할 가능성이 높습니다. (대전지방법원 2019가합109807, 대전고등법원 2020나14541)
- 대지권 미등기: 건물에 대한 대지권 등기가 이루어지지 않은 상태입니다. 추후 대지권 취득 여부 및 그 비율은 불확실하며, 이로 인한 리스크가 존재합니다. 다만, 감정평가 시 대지권 가격이 포함되어 평가되었으므로, 낙찰자는 이를 인지해야 합니다.
- 토지 소유권: 본건 건물이 소재한 토지(소담동 527번지)는 현재 한국토지주택공사(LH)가 소유하고 있습니다. 남세종농업협동조합은 LH 등을 상대로 소유권이전등기청구소송을 진행하여 판결을 받아둔 상태입니다. (대전지방법원 2019가합109555, 대전고등법원 2021나11440, 대법원 2021다259459, 대전고등법원 2023나13341) 이 소송 결과에 따라 향후 토지 소유권 귀속 및 대지권 문제 해결에 영향을 미칠 수 있습니다.
- 채권자: 대OOOOO
- 근저당권자: 남세종농업협동조합
4. 상권분석
본 물건이 위치한 세종특별자치시 소담동 3-3생활권은 일반상업지역으로 지정되어 있어 상업 활동에 적합한 입지입니다. 주변으로 근린생활시설, 아파트 단지, 개발 예정 부지 등이 혼재되어 있어 다양한 형태의 상권 형성이 가능합니다. 특히, 인근 아파트 단지의 입주민을 배후 수요로 하는 업종(소매점, 음식점, 학원 등)의 입점이 적합할 것으로 보입니다. 도시계획구역으로 지정되어 체계적인 상권 발달이 기대됩니다.
5. 생활정보
본건은 소담교차로 인근에 위치하며, 대중교통 이용이 편리한 버스 정류장이 인접해 있습니다. 또한, 주변에 근린생활시설 및 아파트 단지가 조성되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. 세종시 3-3생활권은 신규 택지 개발 지역으로, 지속적으로 인프라가 확충될 가능성이 높은 지역입니다.
6. 잠재적 리스크
- 공사 중단 및 미완료 상태: 일부 호실(305, 506~508, 606~608, 705~708, 804, 806~808호)은 경계벽 미시공 등 공사가 중단된 상태이며, 건물 자체도 장기 공실 및 내부 공사 중단으로 인해 관리 상태가 불확실합니다. 이는 즉시 사용에 어려움을 초래할 수 있으며, 추가적인 공사 비용 발생 가능성이 있습니다.
- 대지권 미등기 및 토지 소유권 문제: 대지권 미등기 상태는 건물 소유자가 토지에 대한 권리를 명확히 확보하지 못한 상황을 의미합니다. 한국토지주택공사가 토지 소유주로 등록되어 있으며, 관련 소송 결과에 따라 향후 대지권 확보 과정에 변수가 발생할 수 있습니다. 이는 건물 가치 및 활용에 직접적인 영향을 미칩니다.
- 유치권 관련 법적 분쟁: 유치권이 부존재한다는 법원의 판결이 제출되었으나, 현장에는 유치권 행사 표지가 부착되어 있어 잠재적인 분쟁의 소지가 완전히 해소되었다고 단정하기 어렵습니다.
- 장기 공실 및 투자 회수 리스크: 현재 건물이 장기 공실 상태이며, 공사 중단 호실 존재로 인해 임대 수익 창출까지 상당한 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.
7. 종합 의견
본 물건은 세종특별자치시 내 계획적인 개발이 이루어지고 있는 3-3생활권에 위치하여 입지 자체는 양호한 편입니다. 상업지역에 속하며, 주변 아파트 단지 등을 통한 배후 수요 확보 가능성도 있습니다. 그러나, 여러 가지 중대한 권리 및 물권적 하자가 존재합니다. 대지권 미등기, 공사 중단 상태의 호실, 복잡한 토지 소유권 관련 소송, 그리고 유치권 관련 불확실성 등은 투자자에게 상당한 위험 요소로 작용할 수 있습니다. 이러한 문제점들을 모두 해결하고 정상적인 건물로 활용하기 위해서는 상당한 추가 비용과 시간, 그리고 법적 검토가 요구됩니다. 따라서 본 건은 신중한 접근이 필요하며, 철저한 사전 조사와 리스크 분석이 선행되어야 합니다.
8. 투자 포인트
- 개발 잠재력: 세종시 3-3생활권은 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 인프라 확충 및 지역 가치 상승이 기대됩니다.
- 가격 경쟁력: 복합적인 문제로 인해 감정가 대비 낮은 가격에 낙찰될 가능성이 있습니다. 리스크를 감수하고 장기적인 관점에서 접근한다면 시세 차익을 기대할 수 있습니다.
- 활용 가능성: 모든 문제가 해결된다면, 상가, 오피스텔, 근린생활시설 등 다양한 용도로 활용이 가능하여 안정적인 임대 수익 창출 기반을 마련할 수 있습니다.
단, 본 물건은 위에 명시된 잠재적 리스크를 충분히 인지하고, 이를 해결할 수 있는 구체적인 방안과 충분한 자금을 확보한 투자자에게 적합합니다. 권리관계 및 법적 문제를 면밀히 분석하고, 전문가의 도움을 받아 신중하게 접근하시기 바랍니다.
법원 정보
대전지방법원 경매4계