나이스옥션 법원경매 대전 2019타경9613 [2] 세종 소담동 332-2 유림빌딩 1층102호 근린상가 경매

Name: 나이스옥션 경매정보 서비스
Brand: 나이스옥션

매각기일: 2026-03-19

물건 개요

나이스옥션 법원경매 대전 2019타경9613 [2] 세종 소담동 332-2 유림빌딩 1층102호 근린상가 경매

사건번호: 2019타경9613
주소: 세종특별자치시 한누리대로 1970 (소담동,유림빌딩) 1층102호
용도: 근린상가

대전지방법원 경매4계 2019타경9613 | 소재지: 세종특별자치시 한누리대로 1970 (소담동,유림빌딩) 1층102호 | 감정가: 610,000,000원 | 최저가: 298,900,000원 | 용도: 근린상가

1. 대전지방법원 2019타경9613 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 대전지방법원 2019타경9613 (2)

소재지: 세종특별자치시 소담동 3-3생활권씨5-4블럭 유림빌딩 1층102호

용도: 상가, 오피스텔, 근린생활시설

감정가: 610,000,000원

토지면적: 0.00㎡ (0평)

건물면적: 36.70㎡ (약 11.1평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 대OOOOO

1.2. 물건 상세 정보

특이사항: 유치권, 대지권미등기, 관련사건, 중복병합사건, 중복사건

주의사항:

- 유치권 신고(대양종합건설, 나정건설㈜, 삼우석재㈜, 금강전기산업㈜, ㈜삼보이엔지)가 있으나, 근저당권자인 남세종농업협동조합으로부터 유치권부존재확인 판결(대전지방법원 2019가합109807, 대전고등법원 2020나14541)이 제출되어 있습니다.

- 대지권미등기 상태이며, 대지권 유무는 알 수 없습니다. 최저매각가격에 대지권 가격이 포함되어 있습니다.

- 남세종농업협동조합이 한국토지주택공사 등을 상대로 한 대지에 대한 소유권이전등기청구소송 판결(대전지방법원 2019가합109555, 대전고등법원 2021나11440, 대법원 2021다259459, 대전고등법원 2023나13341)이 제출되어 있습니다.

- 본건 소재지는 현황 '소담동 527번지'이며, 등기사항전부증명서 및 토지대장상 '한국토지주택공사' 소유입니다.

- 대양종합건설(주)에서 유치권을 행사 중이라는 표지가 부착되어 있습니다.

1.3. 감정평가 요약

위치 및 주위환경: 세종특별자치시 소담동 소재 "소담교차로" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 및 아파트, 개발예정부지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황: 본건 및 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장 등이 소재하는 등 교통상황은 보통시됩니다.

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 내 제1층 제102호 (총 34개 호수).

- 외벽: 페인팅(드라이비트) 및 판넬 마감 등.

- 내벽: 내장재 마감 등. (본건 23,27,28,29,30,31,32,33,34,35,36,37,38호는 일부 내장공사 중단 상태임)

- 바닥: 바닥 마감재 마감 등.

- 창호: 샷시창호 마감 등.

이용상태:

- 본건은 공히 장기 공실 등의 상태로서 경매 진행 및 응찰 시 시설 및 관리상태 등에 대한 별도의 확인이 필요하다고 판단됩니다.

- 본건(1,2,3,7,9,10호): 공부상 제1종근린생활시설(소매점) 등임.

- 본건(11,13,14,15,16,17,18호): 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점) 등임.

- 본건(19,20,21,22,23,24,25,26,27,28,29호): 공부상 교육연구시설(학원) 등임.

- 본건(30,31,32호): 공부상 제1종근린생활시설(의원) 등임.

- 본건(33,34,35,36,37,38,39호): 공부상 제2종근린생활시설(사무소) 등임.

설비내역: 위생 및 급, 배수 설비, 전기설비, 소방설비, 승강기 설비 등을 갖추었습니다.

토지 형상 및 이용상태: 대체로 세장형의 토지로, 제1,2종근린생활시설 및 교육연구시설 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 본건은 공히 남동측으로 노폭 40미터 내외의 포장도로, 북서측으로 노폭 15미터 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역, 광로3류, 중로2류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역.

공부와의 차이: 등기사항전부증명서(집합건물) 상 '세종특별자치시 소담동 3-3 생활권 씨5-4블럭'으로 등재되어 있으나, 현황 "소담동 527번지"입니다.

기타 참고사항:

- 본건 구분건물은 등기사항전부증명서상 대지권의 목적인 토지의 표시 및 대지권종류, 대지권비율 등이 미등록된 상태로 조사되었습니다. 감정평가에서는 적정 대지권 면적을 포함한 구분건물 일체를 일괄하여 감정평가하였으니 경매 진행 및 응찰 시 유의하시기 바랍니다.

- 본건 대지권의 대상이 되는 "세종특별자치시 소담동 527번지"는 등기사항전부증명서(토지) 및 토지대장 상 "한국토지주택공사" 소유로 등록되어 있습니다.

- 본건 중 일부 전용부분 및 공용부분은 장기 공실 및 내장 공사 중단 등으로 관리상태가 의문시되는바, 경매 진행 및 응찰 시 재확인하시기 바랍니다.

1.4. 입지조건

본 물건은 세종특별자치시 소담동에 위치하며, "소담교차로" 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 근린생활시설, 아파트 단지, 그리고 개발 예정 부지가 혼재되어 있어 상업과 주거 기능이 복합된 지역입니다. 차량 접근성이 용이하며, 인근 간선도로와 버스정류장 이용이 편리하여 교통 환경이 양호한 편입니다.

1.5. 권리분석

본 물건의 권리관계는 다소 복잡하게 얽혀 있어 면밀한 분석이 필요합니다.

주요 권리사항으로는 근저당권자인 남세종농업협동조합이 있으며, 이는 말소기준 권리가 될 가능성이 높습니다.

가장 주목해야 할 부분은 다수의 업체(대양종합건설, 나정건설㈜, 삼우석재㈜, 금강전기산업㈜, ㈜삼보이엔지)에서 유치권을 신고하였으나, 근저당권자인 남세종농업협동조합이 유치권부존재확인 판결(대전지방법원 2019가합109807, 대전고등법원 2020나14541)을 받아 제출하였다는 점입니다. 이는 유치권의 효력이 약화되거나 인정되지 않을 가능성을 시사하지만, 대양종합건설(주)에서 여전히 유치권 행사 중이라는 표지가 부착되어 있어 현장 확인이 필수적입니다.

또한, 대지권이 미등기 상태이며, 정확한 대지권 유무 및 면적은 현재 알 수 없습니다. 감정평가 시 대지권 가격이 포함되어 일괄 평가되었으나, 향후 대지권 확보 과정에서 변수가 발생할 수 있습니다.

더불어, 본건이 소재한 토지(소담동 527번지)는 한국토지주택공사 소유이나, 남세종농업협동조합이 한국토지주택공사를 상대로 소유권이전등기청구소송을 제기하여 대법원까지 진행된 사건(대전지방법원 2019가합109555, 대전고등법원 2021나11440, 대법원 2021다259459, 대전고등법원 2023나13341)이 제출되어 있습니다. 이 소송의 결과는 대지권 확보에 직접적인 영향을 미칠 수 있으므로 매우 중요한 고려사항입니다.

1.6. 상권분석

세종시 소담동의 "소담교차로" 인근 상업지역에 위치하여 향후 발전 가능성이 높은 지역입니다. 일반상업지역 및 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 상업 활동에 적합한 환경을 갖추고 있습니다. 주변에 아파트 단지와 근린생활시설이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다. 또한, 개발 예정 부지가 존재하여 지속적인 상권 활성화가 기대됩니다. 다만, 유사 업종의 상가들이 다수 존재할 수 있으므로, 경쟁 분석과 더불어 본 건의 차별화 전략이 필요합니다. 본 건은 1층에 위치하며, 다양한 근린생활시설 용도(소매점, 음식점, 학원, 의원, 사무실 등)로 활용될 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다.

1.7. 생활정보

세종시 신도시 지역에 속한 소담동은 체계적인 도시 개발과 함께 생활 인프라가 꾸준히 확충되고 있는 지역입니다. 대중교통 이용이 편리하며, 간선도로와의 접근성이 좋아 시내외 이동이 수월합니다. 주변의 아파트 단지와 근린생활시설 상권을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, 교육환경 보호구역으로 지정되어 있어 유해시설 입점이 제한되는 점은 학원 등 교육 관련 시설로 활용 시 긍정적인 요인이 될 수 있습니다.

1.8. 잠재적 리스크

본 물건 투자는 다음과 같은 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다.

- 복잡한 유치권 문제: 다수의 유치권 신고가 있으나, 법원의 유치권부존재 확인 판결이 제출되어 있어 효력 여부를 면밀히 검토해야 합니다. 현장 방문 시 유치권 행사 표지 부착 사실을 확인했으므로, 이에 대한 법률적 검토가 필수적입니다.

- 대지권 미등기 및 불확실성: 가장 큰 리스크로, 대지권의 유무와 면적이 불확실하며, 향후 대지권 확보 과정에서 예상치 못한 비용이 발생하거나 권리 범위가 축소될 수 있습니다.

- 토지 소유권 분쟁: 한국토지주택공사 소유 토지에 대한 소유권이전등기 청구 소송이 진행 중이므로, 이 소송 결과가 대지권 확보 및 물건 가치에 중대한 영향을 미칠 수 있습니다.

- 장기 공실 및 건물 상태: 현재 장기 공실 상태이며, 일부 호수는 내장 공사가 중단된 점은 임대 및 재활용에 추가 비용과 시간을 소요하게 할 수 있습니다. 건물 전체적인 관리 상태에 대한 철저한 사전 확인이 필요합니다.

- 명확한 법원 판결 결과 확인 필요: 현재 검색된 자료로는 해당 유치권 및 토지 소유권 관련 소송의 최종 확정 판결 결과를 명확히 파악하기 어려우므로, 추가적인 법률 검토가 필수입니다.

1.9. 종합 의견

본 물건은 세종시 소담동이라는 뛰어난 입지에 위치한 상가/오피스텔 경매 물건입니다. 하지만 유치권 문제, 대지권 미등기, 그리고 토지 소유권 분쟁과 관련된 소송 진행 중이라는 복합적인 권리 관계를 가지고 있어 신중한 접근이 요구됩니다. 유치권은 법원 판결로 인해 효력이 약화될 가능성이 높으나, 현장 조사 및 법률 전문가의 자문이 필수적입니다. 가장 큰 과제는 대지권 미등기 상태와 관련 토지 소유권 분쟁으로, 이 부분에 대한 명확한 해결 방안 또는 리스크 수용 여부를 투자 결정 전에 반드시 고려해야 합니다. 또한, 현재 장기 공실 및 일부 공사 중단 상태인 건물의 내부 상태와 관리 상태에 대한 면밀한 점검이 필요합니다. 이러한 복잡한 권리 분석과 현황 조사를 통해 리스크를 명확히 인지하고 관리할 수 있다면, 세종시의 성장 가능성과 입지적 장점을 바탕으로 향후 가치 상승을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

1.10. 투자 포인트

- 탁월한 입지: 세종시 "소담교차로" 인근의 일반상업지역으로, 지역 개발과 함께 미래 가치 상승 잠재력이 높습니다.

- 소액 투자 가능성 (상대적): 복잡한 권리 관계로 인해 일반 투자자들의 접근이 제한될 수 있어, 권리 분석 능력이 있다면 경쟁률이 낮아져 상대적으로 유리한 가격에 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

- 다양한 활용 가능성: 공부상 제1종/2종 근린생활시설, 교육연구시설, 사무소 등 다양한 업종으로 활용 가능하여 임대 또는 재매각 시 유연성이 있습니다.

- 소형 면적: 36.70㎡ (약 11.1평)의 실용적인 면적으로, 소규모 창업이나 투자 목적에 부합할 수 있습니다. (단, 총 감정가 6.1억을 고려한 투자 규모 설정 필요)

- 1층 상가: 1층에 위치하여 가시성과 접근성이 뛰어나 상가로서의 이점을 가집니다.

- 주변 개발 호재: 세종시의 지속적인 발전과 함께 BRT 환승센터, 싱싱장터 등 생활 편의 시설 확충 소식이 있어 지역 활성화에 대한 기대감이 있습니다.

본 보고서에 명시되지 않은 혐오시설에 대한 정보는 현재까지의 일반적인 검색 결과에서는 발견되지 않았습니다. 그러나 모든 부동산 거래와 마찬가지로, 최종적인 투자 결정 전에는 반드시 현장 방문을 통해 주변 환경을 직접 확인하고, 관련 법률 전문가의 상담을 받는 것이 중요합니다.1.대전지방법원 2019타경9613 (2) 물건 보고서