나이스옥션 법원경매 대전 2019타경9613 [18] 세종 소담동 332-2 유림빌딩 3층303호 교육연구시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 대전 2019타경9613 [18] 세종 소담동 332-2 유림빌딩 3층303호 교육연구시설 경매

• 사건번호: 2019타경9613
• 주소: 세종특별자치시 한누리대로 1970 (소담동,유림빌딩) 3층303호
• 용도: 교육연구시설

대전지방법원 경매4계 2019타경9613 | 소재지: 세종특별자치시 한누리대로 1970 (소담동,유림빌딩) 3층303호 | 감정가: 412,000,000원 | 최저가: 201,880,000원 | 용도: 교육연구시설

1. 대전지방법원 2019타경9613 (18) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 대전지방법원 2019타경9613 (18)

소재지: 세종특별자치시 소담동 3-3생활권씨5-4블럭 유림빌딩 3층303호 (현황: 소담동 527번지)

용도: 상가, 오피스텔, 근린생활시설

감정가: 412,000,000원

토지면적: 0.00㎡ (토지지분 0㎡, 토지 제시외면적 0㎡)

건물면적: 99.21㎡ (약 30.00평) (건물지분 99.21㎡, 건물 제시외면적 0㎡)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 송OO

1.2. 입지조건

본건은 세종특별자치시 소담동 소재 "소담교차로" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위로는 근린생활시설, 아파트 단지 및 개발 예정 부지 등이 혼재되어 있어 지역적인 환경은 보통 수준으로 판단됩니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하고 있어 교통 상황 또한 보통으로 평가됩니다.

1.3. 권리분석

본건은 유치권, 대지권미등기, 관련사건, 중복병합사건 등의 특이사항을 가지고 있습니다.

유치권으로는 대양종합건설, 나정건설㈜, 삼우석재㈜, 금강전기산업㈜, ㈜삼보이엔지 등이 신고하였으나, 근저당권자인 남세종농업협동조합으로부터 유치권부존재확인 판결(대전지방법원 2019가합109807, 대전고등법원 2020나14541)이 제출되어 있는 상태입니다.

대지권은 미등기 상태이며, 대지권의 유무는 명확히 알 수 없습니다. 다만, 최저매각가격에 대지권 가격이 포함되어 있습니다.

또한, 남세종농업협동조합이 한국토지주택공사 등을 상대로 대지에 대한 소유권이전등기청구소송을 제기하여 승소한 판결(대전지방법원 2019가합109555, 대전고등법원 2021나11440, 대법원 2021다259459, 대전고등법원 2023나13341)이 제출되어 있습니다.

현재 본건 소재지는 등기사항전부증명서상 '세종특별자치시 소담동 3-3 생활권 씨5-4블럭'으로 등재되어 있으나, 현황 주소는 '소담동 527번지'입니다. 등기사항전부증명서 및 토지대장상 해당 토지는 '한국토지주택공사' 소유로 등록되어 있습니다.

건물에는 대양종합건설(주)에서 유치권을 행사 중이라는 표지가 부착되어 있는 것으로 확인됩니다.

1.4. 상권분석

본건은 철근콘크리트구조 8층 건물 내에 위치한 구분건물로, 공부상 제1종근린생활시설(소매점, 의원), 제2종근린생활시설(일반음식점, 사무소), 교육연구시설(학원) 등 다양한 용도로 사용되었습니다.

건물의 외벽은 페인팅 및 판넬 마감, 내벽은 내장재 마감이나 일부 호실(23, 27-39호)은 내장 공사가 중단된 상태입니다. 바닥은 마감재, 창호는 샷시로 마감되어 있습니다.

전체적으로 장기 공실 상태이며, 경매 진행 및 응찰 시 시설 및 관리 상태에 대한 별도 확인이 필요합니다.

건물이 속한 토지는 대체로 세장형이며, 제1,2종근린생활시설 및 교육연구시설 건부지로 이용 중입니다. 본건은 남동측으로 노폭 40미터, 북서측으로 노폭 15미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 상 본건은 일반상업지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 광로 및 중로와 접하고 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.5. 생활정보

본건이 소재한 소담동 지역은 세종시의 주요 생활권으로, 주변에 아파트 단지 및 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 접근성은 양호한 편입니다.

인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 가능하며, 차량을 이용한 이동 또한 편리합니다.

1.6. 잠재적 리스크

본건은 여러 잠재적 리스크를 내포하고 있어 신중한 접근이 필요합니다.

첫째, 대지권 미등기 상태이며 대지권 유무가 불확실한 점은 큰 위험 요소입니다. 비록 최저매각가격에 대지권 가격이 포함되어 있고, 대지 소유권 관련 소송 판결이 제출되었으나, 낙찰 후 대지권 확보 과정에서의 불확실성은 투자 위험을 높입니다.

둘째, 다수의 유치권 신고가 존재합니다. 비록 유치권 부존재 판결이 제출되어 있지만, 유치권자와 관련된 법적 분쟁 가능성은 여전히 남아있습니다.

셋째, 일부 호실의 내장 공사가 중단된 상태이며, 전체적으로 장기 공실로 인해 건물의 관리 상태가 양호하지 않을 수 있습니다. 이는 추가적인 수리 비용 발생 및 임대 수익 창출의 어려움으로 이어질 수 있습니다.

넷째, 토지 소유권이 한국토지주택공사로 되어 있으며, 대지권 확보를 위한 소송 진행 등 복잡한 법적 관계가 얽혀 있어 명확한 권리 확보에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 세종시의 중심 지역에 위치하여 입지적 잠재력은 보유하고 있으나, 대지권 미등기, 복잡한 유치권 문제, 장기 공실 및 일부 공사 중단 상태 등 권리관계와 물건 상태에 있어 상당한 위험 요소를 안고 있습니다.

특히 대지권 관련 소송 결과 및 유치권 분쟁의 귀추가 본건의 미래 가치에 결정적인 영향을 미칠 것으로 보입니다. 따라서 철저한 법률 검토와 현장 조사를 통해 잠재적 리스크를 충분히 파악하고, 이를 해소할 수 있는 구체적인 방안을 마련해야 합니다.

이러한 위험 요소를 감안할 때, 본건은 전문적인 권리 분석 능력과 문제 해결 능력을 갖춘 투자자에게 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

본건은 세종시 소담동 중심상업지역이라는 우수한 입지를 바탕으로 향후 지역 발전과 상권 활성화 시 높은 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

다양한 용도의 근린생활시설, 학원, 사무실 등으로 활용 가능한 건물 구조는 잠재적 임대 수익 확보에 유리합니다.

현재 감정가는 이러한 입지 조건과 건물 규모를 고려할 때, 제시된 리스크 요인들을 해결할 수 있다는 전제 하에 투자 메리트를 가질 수 있습니다.

무엇보다 대지권 문제가 명확히 해결될 경우, 건물뿐만 아니라 토지의 가치까지 확보할 수 있다는 점은 장기적인 투자 관점에서 긍정적으로 평가될 수 있습니다.

1.9. 주변 시설 조사

본건 소재지인 세종특별자치시 소담동 527번지 일대는 "소담교차로" 인근에 위치하며, 주변으로 다수의 아파트 단지와 상가 건물이 밀집해 있습니다.

교육 시설로는 소담초등학교, 보람초등학교, 소담중학교, 보람중학교, 소담고등학교 등이 인근에 위치하여 교육 환경 또한 비교적 잘 갖추어져 있습니다.

마트, 병원 등 생활 편의 시설 또한 접근 가능한 거리에 있어 생활 인프라가 구축되어 있습니다.

현재까지 파악된 정보로는 본건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

법원 정보

대전지방법원 경매4계