나이스옥션 법원경매 대전 2019타경9613 [17] 세종 소담동 332-2 유림빌딩 3층302호 교육연구시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 대전 2019타경9613 [17] 세종 소담동 332-2 유림빌딩 3층302호 교육연구시설 경매

• 사건번호: 2019타경9613
• 주소: 세종특별자치시 한누리대로 1970 (소담동,유림빌딩) 3층302호
• 용도: 교육연구시설

대전지방법원 경매4계 2019타경9613 | 소재지: 세종특별자치시 한누리대로 1970 (소담동,유림빌딩) 3층302호 | 감정가: 433,000,000원 | 최저가: 212,170,000원 | 용도: 교육연구시설

1. 대전지방법원 2019타경9613 (17) 물건 보고서

1.1. 물건기본정보

* 사건번호: 대전지방법원 2019타경9613 (17)

* 소재지: 세종특별자치시 소담동 3-3생활권 씨5-4블럭 유림빌딩 3층 302호

* 용도: 상가, 오피스텔, 근린생활시설

* 감정가: 433,000,000원

* 토지 면적: 0.00㎡ (토지 지분 없음)

* 건물 면적: 104.17㎡ (약 31.51평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 송OO

1.2. 물건현황및개요

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 8층 건물 내 3층 302호 (전용면적 104.17㎡)

* 건물 마감: 외벽-페인팅, 판넬 마감 등 / 내벽-일부 내장공사 중단 상태 (유의) / 바닥-마감재 / 창호-샷시창호

* 설비 내역: 위생, 급배수, 전기, 소방, 승강기 설비 갖춤.

1.3. 입지조건

* 위치: 세종특별자치시 소담동 소재 "소담교차로" 북동측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 근린생활시설, 아파트, 개발예정부지 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 간선도로 및 버스정류장이 인근에 소재하여 교통 여건은 양호한 편입니다.

* 도로: 남동측으로 노폭 40미터 내외의 포장도로, 북서측으로 노폭 15미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시)으로 지정되어 있습니다. 광로 및 중로와 접하고 있습니다.

1.4. 권리분석

* 권리 관계: 본 물건은 부동산 강제 경매로 진행 중입니다.

* 유치권: 대양종합건설, 나정건설, 삼우석재, 금강전기산업, 삼보이엔지 등 다수의 업체가 유치권을 신고하였으나, 근저당권자인 남세종농업협동조합이 유치권부존재확인 판결(대전지방법원 2019가합109807, 대전고등법원 2020나14541)을 제출하여 유치권 성립 여부에 대한 법적 다툼이 있음을 인지해야 합니다. 또한, 현장에는 대양종합건설(주)에서 유치권 행사 중이라는 표지가 부착되어 있습니다.

* 대지권: 본 건물은 현재 대지권 미등기 상태이며, 대지권의 유무 및 정확한 면적은 확인이 어렵습니다. 다만, 최저매각가격에 대지권 가격이 포함되어 평가되었습니다.

* 토지 소유권: 본건이 소재한 토지(현황 소담동 527번지)는 등기사항전부증명서 및 토지대장상 한국토지주택공사 소유로 등록되어 있습니다. 남세종농업협동조합이 한국토지주택공사를 상대로 대지에 대한 소유권이전등기청구소송에서 승소 판결(대전지방법원 2019가합109555, 대전고등법원 2021나11440, 대법원 2021다259459, 대전고등법원 2023나13341)을 받아 제출된 상태로, 대지권 확보 과정에 복잡한 법적 절차가 있었음을 알 수 있습니다.

* 기타: 관련 사건, 중복 병합 사건, 중복 사건 등이 존재합니다.

1.5. 상권분석

* 상업지역: 일반상업지역 및 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 상업 활동에 유리한 입지를 가지고 있습니다.

* 주변 시설: 근린생활시설, 아파트 등이 인접해 있어 잠재적 수요층이 존재합니다. 개발 예정 부지가 있어 향후 상권 활성화 가능성도 있습니다.

* 이용 현황: 공부상 용도는 제1, 2종 근린생활시설, 교육연구시설(학원), 의원, 사무소 등으로 다양하게 등록되어 있어, 다양한 업종으로의 활용이 가능합니다.

1.6. 생활정보

* 교통: 인근 간선도로 및 버스정류장 이용이 편리하여 대중교통 및 자가용 이용이 용이합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설 및 아파트 단지 등이 있어 기본적인 생활 편의시설 접근성이 있습니다.

* 주변 환경: 소담교차로 인근으로, 개발이 진행 중이거나 예정된 지역이 많아 변화 가능성이 있는 지역입니다.

1.7. 잠재적리스크

* 유치권 분쟁: 다수의 유치권 신고와 함께 유치권 부존재 확인 판결이 제출되어 있어, 낙찰 후 유치권 관련 분쟁이 재점화될 가능성을 완전히 배제하기 어렵습니다. 현장 표지 부착 상태도 확인되었습니다.

* 대지권 미확보: 대지권 미등기 상태이며, 토지 소유권이 한국토지주택공사에서 남세종농협으로 이전될 과정에 법적 분쟁이 있었던 만큼, 낙찰 후 대지권 확보 과정에서 예상치 못한 문제나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 장기 공실 및 관리 상태: 본 건물 일부 호실은 장기 공실 상태이며, 일부 내장 공사가 중단된 상태로 파악되었습니다. 따라서 시설 및 관리 상태가 불량할 가능성이 있으며, 낙찰 후 명도 및 수리/관리 비용이 추가로 발생할 수 있습니다.

* 토지 소유권 불안정성: 현재 토지가 한국토지주택공사 소유로 되어 있고, 이에 대한 소유권 이전 소송 등이 진행되었던 이력이 있어, 대지권 확보 시 복잡성이 예상됩니다.

1.8. 종합의견

본 물건은 세종특별자치시 소담동에 위치한 상가/오피스텔로, 감정가는 4억 3천 3백만원입니다. 입지적으로는 상업지역에 속하며 교통 및 주변 환경은 양호한 편입니다. 그러나 권리관계에 있어 유치권 신고와 법원의 유치권 부존재 확인 판결이 경합하고 있으며, 대지권 미등기 및 토지 소유권 관련 복잡한 법적 이슈가 존재합니다. 또한, 일부 호실의 장기 공실 및 공사 중단으로 인한 관리 상태 불량 가능성도 확인되었습니다. 이러한 잠재적 리스크 요인들을 면밀히 분석하고, 명도 및 추가 비용 발생 가능성을 충분히 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.9. 투자포인트

* 입지: 세종시 내에서도 성장 가능성이 있는 지역에 위치하고 있으며, 상업지역으로 개발 잠재력이 있습니다.

* 낮은 최저매각가: 권리관계의 복잡성과 여러 이슈로 인해 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 다양한 활용 가능성: 공부상 용도가 다양하게 등록되어 있어, 향후 업종 전환이나 임대 수익 창출이 가능합니다. (단, 현재 공실 및 공사 중단 상태 고려 필요)

법원 정보

대전지방법원 경매4계