나이스옥션 법원경매 대전 2019타경9613 [15] 세종 소담동 332-2 유림빌딩 2층209호 근린상가 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 대전 2019타경9613 [15] 세종 소담동 332-2 유림빌딩 2층209호 근린상가 경매

• 사건번호: 2019타경9613
• 주소: 세종특별자치시 한누리대로 1970 (소담동,유림빌딩) 2층209호
• 용도: 근린상가

대전지방법원 경매4계 2019타경9613 | 소재지: 세종특별자치시 한누리대로 1970 (소담동,유림빌딩) 2층209호 | 감정가: 519,000,000원 | 최저가: 254,310,000원 | 용도: 근린상가

1. 대전지방법원 2019타경9613 (15) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

1.1. 1.기본 사항

사건번호: 대전지방법원 2019타경9613 (15)

소재지: 세종특별자치시 소담동 3-3생활권씨5-4블럭 유림빌딩 2층209호 (현황: 세종특별자치시 소담동 527번지)

용도: 상가, 오피스텔, 근린생활시설

감정가: 519,000,000원

건물면적: 89.97㎡ (약 27.21평)

토지면적: 0.00㎡ (토지 지분 없음)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 송OO

1.2. 입지조건

본건은 세종특별자치시 소담동 소재 "소담교차로" 북동측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 근린생활시설, 아파트, 개발 예정 부지 등이 혼재되어 있으며, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 교통 상황 또한 보통으로 평가됩니다.

남동측으로는 노폭 40미터 내외의 포장도로, 북서측으로는 노폭 15미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 도로 조건이 양호합니다.

토지 이용 계획상 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있어 상업 활동에 유리한 입지입니다.

1.3. 권리분석

본건은 채권자 송OO의 신청으로 진행되는 부동산강제경매 사건입니다.

1.3. 1.유치권 관련

대양종합건설, 나정건설㈜, 삼우석재㈜, 금강전기산업㈜, ㈜삼보이엔지 등 다수의 업체에서 유치권을 신고하였으나, 근저당권자인 남세종농업협동조합이 유치권 부존재 확인 판결(대전지방법원 2019가합109807, 대전고등법원 2020나14541)을 받아 제출하였습니다. 이는 유치권으로 인한 낙찰 후 부담이 해소될 가능성이 높음을 시사합니다. 다만, 현장에는 대양종합건설(주)의 유치권 행사 중이라는 표지가 부착되어 있어 주의가 필요합니다.

1.3. 2.대지권 관련

본건 건물의 대지권이 등기되지 않은 상태이며, 대지권의 유무 및 정확한 내용은 확인이 어려운 상황입니다. 그러나 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함되어 감정평가 되었으므로, 향후 적정 대지권이 배분될 것을 전제로 판단해야 합니다.

1.3. 3.토지 소유권 관련

남세종농업협동조합이 한국토지주택공사 등을 상대로 제기한 대지에 대한 소유권 이전 등기 청구 소송(대전지방법원 2019가합109555, 대전고등법원 2021나11440, 대법원 2021다259459, 대전고등법원 2023나13341) 판결이 제출되어 있습니다. 현재 등기사항전부증명서 및 토지대장 상 해당 토지(소담동 527번지)는 한국토지주택공사 소유로 등록되어 있습니다.

1.3. 4.기타

관련 사건, 중복 병합 사건, 중복 사건 등이 존재합니다.

1.4. 건물 및 토지 정보

1.4. 1.건물 현황

건축 구조: 철근콘크리트 구조의 8층 건물 중 일부입니다.

건물 마감: 외벽은 페인팅 및 판넬 마감, 내벽은 내장재 마감 등이며, 일부 호실은 내장 공사가 중단된 상태입니다. 바닥 및 창호 마감 등은 일반적인 수준입니다.

건물 이용 상태: 다수의 호실이 장기 공실 상태이며, 시설 및 관리 상태에 대한 별도 확인이 필요합니다.

용도별 구분 (감정평가 요약 기준): 제1종근린생활시설(소매점), 제2종근린생활시설(일반음식점), 교육연구시설(학원), 제1종근린생활시설(의원), 제2종근린생활시설(사무소) 등으로 공부상 등재되어 있습니다.

설비 내역: 위생, 급배수, 전기, 소방 설비 및 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.4. 2.토지 현황

토지 이용 상태: 대체로 세장형의 토지 위에 제1, 2종 근린생활시설 및 교육연구시설 건물이 들어서 있습니다.

1.5. 상권분석

본건이 위치한 세종특별자치시 소담동은 행정중심복합도시의 일부로, 지속적인 개발과 인구 유입이 예상되는 지역입니다.

"소담교차로" 인근에 위치하여 시내 접근성이 우수하며, 주변에 근린생활시설 및 주거 단지가 형성되어 있어 상권 배후 수요가 존재합니다.

다양한 업종(소매점, 음식점, 학원, 의원, 사무실 등)으로 활용 가능한 건물의 특성상, 잠재 고객층이 폭넓을 것으로 예상됩니다.

다만, 일부 호실의 장기 공실 및 공사 중단 상태는 현재 상권 활성화 또는 건물 관리 측면에서 개선이 필요한 부분으로 판단됩니다.

1.6. 생활정보

세종시는 계획된 도시로, 행정, 문화, 교육 시설 등이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높은 지역입니다.

본건은 주요 도로와 인접해 있어 시내 이동 및 광역 교통 이용이 편리합니다.

주변에 상업 시설 및 주거 단지가 형성되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

1.7. 잠재적 리스크

1.7. 1.대지권 미등기 및 소유권 분쟁

본건의 가장 큰 리스크 요인은 대지권이 미등기 상태이며, 해당 토지의 소유권이 한국토지주택공사와 남세종농업협동조합 간에 법적 분쟁 중에 있다는 점입니다. 낙찰 후 대지권 확보 과정에서 추가적인 시간과 비용이 발생하거나 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

1.7. 2.유치권 존재 가능성

법원의 유치권 부존재 확인 판결이 있었음에도 불구하고, 현장에 유치권 행사 표지가 부착되어 있어 실제 채권자들과의 마찰 또는 법적 다툼의 여지가 완전히 배제되지는 않습니다.

1.7. 3.건물 상태 및 공실

일부 호실의 내장 공사 중단 및 장기 공실은 건물의 관리 상태가 불량하거나 시장 수요가 위축되었음을 시사합니다. 임대 수익을 기대하기 어렵거나, 직접 사용하더라도 추가적인 리모델링 비용이 발생할 수 있습니다.

1.7. 4.주변 혐오시설

현재까지 확인된 주변 정보상으로는 특별한 혐오시설이 인접해 있는 것으로 파악되지 않았습니다. 이는 세종시의 계획적인 도시 개발 특성에 기인한 것으로 보입니다. 그러나 도시 개발 과정에서 향후 시설 변경 가능성은 항상 존재하므로, 이 부분은 지속적인 관찰이 필요합니다.

1.8. 종합 의견

본건은 세종시 소담동의 중심 상권에 위치할 잠재력이 있는 물건입니다.

하지만, 복잡한 권리 관계(대지권 미등기, 토지 소유권 분쟁, 유치권 신고)와 건물 상태(장기 공실, 공사 중단)로 인해 투자에 상당한 주의가 요구됩니다.

유치권 부존재 확인 판결은 긍정적이나, 대지권 관련 법적 절차의 결과에 따라 최종적인 가치가 크게 달라질 수 있습니다.

본 물건은 높은 투자 위험을 감수할 수 있는 투자자에게만 적합하며, 철저한 사전 조사와 법률 자문이 필수적입니다.

1.9. 투자 포인트

1.9. 1.미래 가치 상승 잠재력

세종시의 지속적인 발전과 함께 향후 상권 활성화 시 높은 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.9. 2.경매 특수 고려

복잡한 권리 관계로 인해 일반 매물 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.9. 3.다목적 활용

상가, 사무실, 학원 등 다양한 용도로 활용 가능하여 사업 또는 임대 목적에 부합할 수 있습니다.

1.9. 4.중심 상업 지구

행정 중심 도시의 개발 지역 내 상업 지구에 위치하여 장기적인 투자 가치가 있습니다.

법원 정보

대전지방법원 경매4계