나이스옥션 법원경매 대전 2019타경9613 [12] 세종 소담동 332-2 유림빌딩 2층206호 근린상가 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 대전 2019타경9613 [12] 세종 소담동 332-2 유림빌딩 2층206호 근린상가 경매

• 사건번호: 2019타경9613
• 주소: 세종특별자치시 한누리대로 1970 (소담동,유림빌딩) 2층206호
• 용도: 근린상가

대전지방법원 경매4계 2019타경9613 | 소재지: 세종특별자치시 한누리대로 1970 (소담동,유림빌딩) 2층206호 | 감정가: 702,000,000원 | 최저가: 343,980,000원 | 용도: 근린상가

1. 부동산 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

* 사건번호: 대전지방법원 2019타경9613 (12)

* 소재지: 세종특별자치시 소담동 3-3생활권씨5-4블럭 유림빌딩 2층206호 (현황: 소담동 527번지)

* 용도: 상가, 오피스텔, 근린생활시설

* 감정가: 702,000,000원

* 토지면적: 0.00㎡ (0.00평)

* 토지지분: 0㎡ (0.00평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

* 건물면적: 121.80㎡ (약 36.84평)

* 건물지분: 121.8㎡ (약 36.84평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 대OOOOO

1.2. 물건 개요 및 특이사항

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 8층 건물 내 일부 (본건 23,27,28,29,30,31,32,33,34,35,36,37,38 호수는 일부 내장공사 중단 상태)

* 건물 마감: 외벽 페인팅(드라이비트) 및 판넬 마감 등. 내벽 내장재 마감 등. 바닥 마감재 마감 등. 창호 샷시창호 마감 등.

* 이용 상태: 장기 공실 등의 상태로 시설 및 관리 상태 확인 필요.

* 본건(1,2,3,7,9,10): 공부상 제1종근린생활시설(소매점) 등

* 본건(11,13,14,15,16,17,18): 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점) 등

* 본건(19,20,21,22,23,24,25,26,27,28,29): 공부상 교육연구시설(학원) 등

* 본건(30,31,32): 공부상 제1종근린생활시설(의원) 등

* 본건(33,34,35,36,37,38,39): 공부상 제2종근린생활시설(사무소) 등

* 설비 내역: 위생 및 급, 배수 설비, 전기설비, 소방설비, 승강기 설비 등을 갖춤.

* 토지 이용 현황: 대체로 세장형의 토지로, 제1,2종근린생활시설 및 교육연구시설 건물 부지로 이용 중.

* 인접 도로: 본건은 공히 남동측으로 노폭 40미터 내외의 포장도로, 북서측으로 노폭 15미터 내외의 포장도로와 접함.

* 토지 이용 계획: 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역, 광로3류, 중로2류 등. (세종특별자치시고시 제2020-341호 참조)

* 공부와의 차이: 등기사항전부증명서(집합건물) 상 '세종특별자치시 소담동 3-3 생활권 씨5-4블럭'으로 등재되어 있으나, 현황 '소담동 527번지'로 변경됨.

* 특이사항:

* 유치권 신고(대양종합건설, 나정건설㈜, 삼우석재㈜, 금강전기산업㈜, ㈜삼보이엔지)가 있으나, 근저당권자 남세종농업협동조합으로부터 유치권부존재확인판결(대전지방법원 2019가합109807, 대전고등법원 2020나14541)이 제출되어 있음.

* 대지권 미등기이며, 대지권 유무는 알 수 없음. 최저매각가격에 대지권 가격이 포함됨.

* 남세종농업협동조합이 한국토지주택공사 등을 상대로 한 대지에 대한 소유권이전등기청구소송 판결 제출됨(대전지방법원 2019가합109555, 대전고등법원 2021나11440, 대법원 2021다259459, 대전고등법원 2023나13341).

* 본건 소재지는 현황 '소담동 527번지'이며, 등기사항전부증명서 및 토지대장상 '한국토지주택공사' 소유임.

* 대양종합건설(주)에서 유치권행사중이라는 표지가 부착되어 있음.

* 기타 참고사항:

* 구분건물은 기준시점 현재 등기사항전부증명서상 대지권의 목적인 토지의 표시 및 대지권 종류, 대지권 비율 등이 미등록된 상태로 조사됨.

* 일반적으로 구분소유건물은 대지권과 일체성을 가지며, 적정 대지권 면적이 건물 소유자에게 배분 및 이전될 것을 전제로 거래가 이루어지고 가격이 형성되는 점 등을 종합적으로 감안하여, 감정평가 시 적정 대지권 면적을 포함한 구분건물 일체를 일괄로 감정평가하였음.

* 본건 대지권의 대상이 되는 '세종특별자치시 소담동 527 번지'는 등기사항전부증명서(토지) 및 토지대장 상 '한국토지주택공사' 소유로 등록되어 있음.

* 본건 중 일부의 전용부분 및 공용부분 등은 장기 공실 및 내장 공사 중단 등으로 그 관리상태가 의문시되므로, 경매 진행 및 응찰 시 재확인 필요.

1.3. 입지조건

* 위치: 세종특별자치시 소담동 소재 '소담교차로' 북동측 인근에 위치함.

* 주변 환경: 근린생활시설, 아파트, 개발예정부지 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통시됨.

* 교통 상황: 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장 등이 소재하여 교통 상황은 보통시됨.

* 인접 도로: 남동측으로 노폭 40미터 내외의 포장도로, 북서측으로 노폭 15미터 내외의 포장도로와 접함.

* 토지 이용 계획: 본건 토지는 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역, 광로3류, 중로2류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역 등에 해당함.

1.4. 권리분석

* 주요 권리 관계: 강제경매 개시결정으로 인한 경매 절차 진행 중. 남세종농업협동조합의 근저당권이 존재함.

* 유치권: 다수의 건설사(대양종합건설, 나정건설㈜, 삼우석재㈜, 금강전기산업㈜, ㈜삼보이엔지)에서 유치권을 신고했으나, 근저당권자인 남세종농업협동조합이 유치권 부존재 확인 판결을 확보하여 제출한 상태임. 그럼에도 불구하고, 현장에는 대양종합건설(주)의 유치권 행사 표지가 부착되어 있어, 낙찰 후에도 유치권과 관련된 분쟁의 소지가 완전히 해소되지 않았을 가능성이 있으므로 주의가 필요함.

* 대지권: 본건 건물에 대한 대지권이 미등기 상태이며, 대지권의 유무 및 정확한 배분 관계는 확인되지 않음. 다만, 감정평가 시 적정 대지권 가격이 포함되어 최저매각가격에 반영되었음.

* 토지 소유권: 본건 건물이 소재한 토지(현황 소담동 527번지)는 등기사항전부증명서 및 토지대장상 한국토지주택공사 소유로 등록되어 있음. 남세종농업협동조합이 한국토지주택공사 등을 상대로 대지에 대한 소유권이전등기청구소송을 제기하여 판결을 확보한 상태임. 이는 낙찰자가 추후 대지권 확보 과정에서 법적 절차의 개입이 필요할 수 있음을 시사함.

* 결론: 본건은 유치권 관련 판결이 있으나 현장 표지 부착, 대지권 미등기 및 복잡한 토지 소유권 관계 등 권리관계가 복잡하여, 낙찰 후 추가적인 법률 검토와 절차 진행이 필수적으로 요구됨.

1.5. 상권분석

* 지역 특징: 본 물건이 위치한 세종특별자치시 소담동은 신흥 주거 지역과 상업 지역이 혼재하는 지역으로, '소담교차로' 인근에 위치하며 근린생활시설, 아파트 단지, 개발 예정 부지 등이 어우러져 있음.

* 잠재적 수요: 주변의 아파트 단지 및 향후 개발될 예정 부지 등을 고려할 때, 다양한 업종에 대한 잠재적 수요가 존재할 것으로 예상됨.

* 현황 및 특성: 현재 다수의 호실이 장기 공실 상태이며, 일부 호실은 내장 공사가 중단된 상태로 관리가 미흡한 것으로 파악됨. 이는 현재 상권 활성화 수준이 높지 않음을 시사하지만, 향후 지역 개발 및 인구 유입에 따라 상권 활성화 가능성이 있음.

* 가능 업종: 본건은 공부상 제1종근린생활시설(소매점, 의원), 제2종근린생활시설(일반음식점, 사무소), 교육연구시설(학원) 등 다양한 용도로 지정되어 있어, 광범위한 업종의 입점이 가능함.

1.6. 생활정보

* 편의시설: 주변의 근린생활시설 및 상업 시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 교통: 간선도로 및 다수의 버스 정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호함.

* 교육 환경: 인근에 글벗초등학교, 소담초등학교, 글벗중학교, 소담중학교, 소담고등학교 등이 소재하여 교육 환경을 갖추고 있음. 또한, 상대보호구역이 포함되어 있어 교육 관련 시설 입점 시 고려사항이 될 수 있음.

1.7. 잠재적 리스크

* 유치권 관련 분쟁 가능성: 유치권 부존재 확인 판결이 존재함에도 불구하고, 현장에 유치권 행사 표지가 부착되어 있어 추후 유치권자와의 법적 분쟁이 발생할 위험이 상존함.

* 대지권 확보의 불확실성: 대지권 미등기 상태이며, 토지 소유권 또한 한국토지주택공사로 되어 있어 낙찰자가 대지권을 취득하기까지 추가적인 법적 절차 및 비용이 발생할 수 있음.

* 장기 공실 및 건물 관리 상태: 다수 호실의 장기 공실과 일부 공사 중단 상태는 건물의 관리 상태가 좋지 않음을 시사하며, 이는 초기 공실 해소 및 수익 창출에 어려움을 야기할 수 있음.

* 공부상 주소와 현황 주소 불일치: 등기부상 주소와 현황 주소가 달라 행정 처리, 등기, 건축물대장 관리 등에서 번거로움이 발생할 수 있음.

* 복잡한 법적 관계: 다수의 소송 기록과 다양한 권리 관계가 얽혀 있어, 낙찰 후 모든 법적 문제를 해결하기 위해 상당한 시간과 노력이 필요할 수 있음.

* 혐오시설: 주변 환경 조사 결과, 본 물건지 인근에 특별히 언급할 만한 혐오시설은 확인되지 않았으나, 현장 답사를 통해 최종 확인이 필요함.

1.8. 종합 의견

세종특별자치시 소담동에 위치한 본 물건은 다양한 용도로 활용 가능한 집합건물로, 세종시의 발전 잠재력을 고려할 때 매력적인 투자 대상이 될 수 있습니다. 건물의 전용면적은 121.80㎡ (약 36.84평)이며, 감정가는 7억 2백만원 수준입니다. 하지만, 다수의 유치권 신고, 대지권 미등기, 장기 공실 및 일부 미완공 상태 등 복잡하고 잠재적인 리스크 요인이 다수 존재합니다. 특히, 유치권 관련 판결 확보 여부와 현장 상황의 차이, 대지권 관련 소송 및 미등기 상태는 낙찰 후 상당한 법적 검토와 절차 진행을 요구합니다. 이러한 복합적인 문제들을 면밀히 분석하고 해결할 수 있는 전문성과 여력이 있는 투자자에게는 기회가 될 수 있습니다.

1.9. 투자 포인트

* 세종시의 지속적인 발전 가능성과 소담동 지역의 미래 가치 상승 잠재력.

* 상가, 오피스텔, 근린생활시설 등 다양한 업종의 입점이 가능한 다목적 건물.

* 복잡한 권리 관계 및 잠재적 리스크 요인으로 인해 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 경매 기회.

* 현재의 공실 및 관리 상태 개선을 통해 가치 상승을 기대할 수 있음.

* 향후 대지권 문제가 법적으로 원만히 해결될 경우, 재산권 행사 및 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있음.

법원 정보

대전지방법원 경매4계