나이스옥션 법원경매 대전 2019타경9613 [11] 세종 소담동 332-2 유림빌딩 2층205호 근린상가 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 대전 2019타경9613 [11] 세종 소담동 332-2 유림빌딩 2층205호 근린상가 경매

• 사건번호: 2019타경9613
• 주소: 세종특별자치시 한누리대로 1970 (소담동,유림빌딩) 2층205호
• 용도: 근린상가

대전지방법원 경매4계 2019타경9613 | 소재지: 세종특별자치시 한누리대로 1970 (소담동,유림빌딩) 2층205호 | 감정가: 427,000,000원 | 최저가: 209,230,000원 | 용도: 근린상가

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 대전지방법원 2019타경9613 (11)

소재지: 세종특별자치시 소담동 3-3생활권씨5-4블럭 유림빌딩 2층205호 (현황: 세종특별자치시 소담동 527번지)

용도: 상가, 오피스텔, 근린생활시설

감정가: 427,000,000원

토지면적: 0.00㎡ (0평)

토지지분: 0㎡ (0평)

건물면적: 74.10㎡ (약 22.41평)

건물지분: 74.1㎡ (약 22.41평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 대OOOOO

1.2. 입지조건

본건은 세종특별자치시 소담동 "소담교차로" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 근린생활시설, 아파트, 개발 예정 부지 등이 혼재된 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 교통 상황은 보통으로 판단됩니다. 본건 소재지는 남동측으로 노폭 40미터 내외의 포장도로, 북서측으로 노폭 15미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다. 해당 지역은 일반상업지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 광로 및 중로와 접해 있습니다.

1.3. 권리분석

본건에는 유치권 신고(대양종합건설, 나정건설㈜, 삼우석재㈜, 금강전기산업㈜, ㈜삼보이엔지)가 있으나, 근저당권자인 남세종농업협동조합으로부터 유치권부존재확인 판결(대전지방법원 2019가합109807, 대전고등법원 2020나14541)이 제출되어 있어 유치권의 효력은 불확실할 수 있습니다.

또한, 대지권 미등기 상태이며 대지권 유무 및 면적은 알 수 없습니다. 그러나 최저매각가격에 대지권 가격이 포함되어 평가되었습니다. 남세종농업협동조합이 한국토지주택공사 등을 상대로 제기한 대지 소유권 이전 등기 청구 소송 판결(대전지방법원 2019가합109555, 대전고등법원 2021나11440, 대법원 2021다259459, 대전고등법원 2023나13341)이 제출되어 있습니다.

본건 소재지 주소는 공부상 '세종특별자치시 소담동 3-3 생활권 씨5-4블럭'이나, 현황은 '소담동 527번지'로 변경되어 있으며, 등기부등본 및 토지대장상 한국토지주택공사 소유로 등록되어 있습니다. 대양종합건설(주)에서 유치권 행사 중이라는 표지가 부착되어 있어 현장 확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

본건이 속한 세종시 소담동 3-3생활권은 행정중심복합도시 건설 계획에 따라 조성된 지역으로, 주거지역과 근린생활시설이 복합적으로 분포하고 있습니다. 인근에는 아파트 단지가 있으며, 일부 지역은 개발 예정지로 파악됩니다. 하지만, 관련 기사에 따르면 세종 법조타운 인근 상가들이 장기 공실 상태를 겪고 있으며, 법원 및 검찰청 이전 계획이 지연되면서 상권 활성화에 어려움을 겪는 사례도 있어 투자 시 유의가 필요합니다. 본건 역시 장기 공실 상태이며, 내부 시설 및 관리 상태에 대한 별도 확인이 요구됩니다.

1.5. 생활정보

본건은 상가, 오피스텔, 근린생활시설 등의 용도로 활용될 수 있습니다. 건물은 철근콘크리트 구조로, 위생, 급배수, 전기, 소방, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다. 인근의 간선도로 및 버스정류장 접근성을 통해 세종시 내 이동이 가능합니다.

1.6. 건물 구조 및 이용상태

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 내 위치하고 있으며, 외벽은 페인팅 및 판넬 마감, 내벽은 내장재 마감 등입니다. 다만, 본건 중 일부 호실은 내장 공사가 중단된 상태로 확인됩니다. 본건은 공부상 제1종근린생활시설(소매점), 제2종근린생활시설(일반음식점), 교육연구시설(학원), 제1종근린생활시설(의원), 제2종근린생활시설(사무소) 등으로 등재되어 있습니다. 현재 장기 공실 상태로, 경매 진행 및 응찰 시 시설 및 관리 상태에 대한 별도 확인이 필요합니다.

1.7. 잠재적 리스크

1. 유치권 존재 가능성: 다수의 건설사에서 유치권을 신고하였으나, 법원 판결로 효력이 부인될 가능성이 있습니다.

2. 대지권 미등기 및 소유권 불확실성: 대지권이 미등기 상태이며, 토지 자체는 한국토지주택공사 소유로 파악됩니다. 대지권 확보 및 관련 소송 결과를 면밀히 검토해야 합니다.

3. 장기 공실 및 관리 상태: 현재 다수의 호실이 장기 공실 상태이며, 일부는 내장 공사 중단 상태로 관리 상태가 양호하지 않을 수 있습니다.

4. 상권 활성화 지연 가능성: 인근 법조타운 조성 지연 사례 등 과거 개발 계획이 실제 상권 활성화로 이어지지 못한 경우가 있어, 향후 상권 활성화 여부를 신중하게 판단해야 합니다.

1.8. 종합 의견

본건은 세종시 소담동의 준수한 입지에 소재하나, 복잡한 권리관계, 대지권 미등기 및 토지 소유권 문제, 장기 공실 및 관리 상태 불량 등 다수의 잠재적 리스크를 안고 있습니다. 특히, 대지권 관련 법적 분쟁 및 등기 상태를 명확히 확인하고, 유치권 관련 판결의 효력을 면밀히 검토해야 합니다. 현재의 이용 상태 및 주변 상권 동향을 고려할 때, 정상적인 임대 수익 발생까지는 상당한 시간과 노력이 필요할 것으로 보입니다.

1.9. 투자 포인트

1. 입지적 잠재력: 세종시의 중심 상업지역에 속해 있으며, 향후 개발 계획에 따라 상권 활성화 가능성을 기대할 수 있습니다.

2. 저가 매수 기회: 복잡한 권리 관계와 공실 문제로 인해 감정가 대비 저렴한 가격에 낙찰받을 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

3. 가치 상승 잠재력: 대지권 문제가 해결되고 상권이 활성화될 경우, 상당한 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

참고: 본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 현장 조사 및 추가적인 법률, 세무 검토를 통해 최종적인 투자 결정을 내리시기 바랍니다.

법원 정보

대전지방법원 경매4계