나이스옥션 법원경매 제천 2021타경7596 [1] 충청북도 단양군 대강면 직티리 354-16 종교시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: Capital감정 · 평가일 2022.01.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충북 단양군,제천시,충주시,괴산군에 걸쳐 있는 "월악산국립공원" 동측 단양군 대강
면에 위치하고 있는 "도락산" 북동측에 위치하고 있는 종교시설(광덕사) 및 주변 일대 임야
이며, 주위는 월악산국립공원,임야지대,하단부 농촌마믈,농경지,과수원 등으로 형성된 지역
으로서 제반 주위환경 보통임.

교통상황

본건 토지는 41필지로서 대부분 차량 접근 가능한 도로에 접하고 있으며,지방도가 접하고
있어 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

1)기호1,6,7,8,14,24,32,37토지:
인근지세는 완경사를 이루고 있으며,각각 부정형으로서 종교시설부지로 이용하고 있음.
2)기호9,15,20,22토지:
인근지세는 완경사를 이루고 있으며, 각각 부정형으로서 공부상 지목은 종교용지이나 현황
은 "나지 및 주차장 등"으로 이용하고 있음.
3)기호13토지:
인근지세는 완경사를 이루고 있으며,부정형으로서 주차장으로 이용하고 있음.
4)기호3,5,5-1,5-2,18,18-1,19,26,27,28,33토지:
인근지세는 대부분 급경사을 이루고 있으며, 일부는 완경사를 이루고 있으며,부정형으로서
자연림임.
5)기호4토지:
인근지세는 급경사를 이루고 있으며, 부정형으로서 지목은 "임야"이나 현황은 일부
"자연림" , 일부 "하천"임.
6)기호5-3,18-2,18-3,18-4토지:
인근지세는 급경사 또는 완경사를 이루고 있으며, 부정형으로서 "도로"로 이용하고 있음.
7)기호10토지:인근지세는 완경사를 이루고 있으며.사다리형으로서 "하천" 임.
8)기호11토지:
인근지세는 완경사를 이루고 있으며,사다리형으로서 지목은 "도로"이나 현황은 "하천"이며
하천 위 교량(다리)설치되어 있음.
9)기호12,31,38토지:
인근지세는 완경사를 이루고 있으며,부정형으로서 토지임야임..
10)기호16토지:
인근지세는 완경사를 이루고 있으며, 부정형으로서 지목은 "임야"이나, 현황은 "하천"임.
11)기호21토지:완경사를 이루고 있으며, 부정형으로서 지목은 "하천"이나 현황은 대부분
"하천", 일부 저연림임.
12)기호23토지:인근지세는 완경사를 이루고 있으며,사다리형으로서 "하천"이며, 하천위 교량
(다리) 설치되어 있음.
13)기호29토지:인근지세는 완경사를 이루고 있으며,부정형으로서 지목은 "하천"이나 현황은
일부 "하천", 일부 자연림임.
14)기호30토지:인근지세는 완경사를 이루고 있으며,사다리형으로서 대부분 자연림이며, 일부
는 종교시설 전용 진입도로로 이용하고 있음.
15)기호25,34토지:인근지세는 완경사를 이루고 있으며,부정형 및 사다리형으로서 "하천"임.

인접 도로상태

1)기호3,4,5,18,18-4,26,28토지:왕복2차선 도로와 각각 접하고 있어 인접도로상태 보통임.
2)기호19,33토지:인접도로가 접하고 있지 않은 맹지임.
3)기호6토지외 31필지:세로(가) 도로에 접하고 있어 인접도로상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

기호1토지:생산관리지역,가축사육제한구역(주거밀집지역 2000m 구역)(가축분뇨의 관리및
이용에 관한법률)
기호3토지:농림지역,가축사육제한구역(일부제한구역)(가축분뇨의 관리및 이용에 관한 법률),
가축사육제한구역(주거밀집지역 2000m 구역)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률),사방지(사방사업법),임업용산지(보전산지)(산지관리법)
기호4토지:농림지역,보전관리지역,가축사육제한구역(주거밀집지역 2000m 구역)(가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률),임업용산지(보전산지)(산지관리법),준보전사지(산지관
리법)
기호5토지:농림지역,가축사육제한구역(일부제한구역)(가축분뇨의 관리및 이용에 관한 법률),
가축사육제한구역(주거밀집지역 2000m 구역)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률),사방지(사방사업법),임업용산지(보전산지)(산지관리법)
기호5-1토지:농림지역,가축사육제한구역(주거밀집지역 2000m 구역)(가축분뇨의 관리 및 이용
에 관한 법률),임업용산지(보전산지)(산지관리법)
기호5-2토지:농림지역,가축사육제한구역(주거밀집지역 2000m 구역)(가축분뇨의 관리 및 이용
에 관한 법률),사방지(사방사업법),임업용산지(보전산지)(산지관리법)
기호5-3토지:농림지역,가축사육제한구역(주거밀집지역 2000m 구역)(가축분뇨의 관리 및 이용
에 관한 법률),사방지(사방사업법),임업용산지(보전산지)(산지관리법)
기호6토지:생산관리지역
기호7토지:생산관리지역
기호8토지:생산관리지역,가축사육제한구역(주거밀집지역 2000m 구역)(가축분뇨의 관리및
이용에 관한법률)
기호9토지;생산관리지역,가축사육제한구역(주거밀집지역 2000m 구역)(가축분뇨의 관리및
이용에 관한법률)
기호10토지:생산관리지역
기호11토지:생산관리지역,가축사육제한구역(주거밀집지역 2000m 구역)(가축분뇨의 관리및
이용에 관한법률)
기호12토지:농림지역,가축사육제한구역(주거밀집지역 2000m 구역)(가축분뇨의 관리 및 이용
에 관한 법률),준보전사지(산지관리법)
기호13토지:생산관리지역
기호14토지:생산관리지역
기호15토지:농림지역
기호16토지:농림지역,사방지(사방사업법),임업용산지(보전산지)(산지관리법)
기호18토지:농림지역,자연환경보전지역,가축사육제한구역(일부제한구역)(가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률),가축사육제한구역(주거밀집지역 2000m 구역)(가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률),사방지(사방사업법),공익용산지(보전산지)(산지관리법),
임업용산지(보전산지)(산지관리법),준보전산지(산지관리법),공원자연환경지구(자
연공원법),국립공원(자연공원법).
기호18-1토지:농림지역,가축사육제한구역(일부제한구역)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법
률),가축사육제한구역(주거밀집지역 2000m 구역)(가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률),임업용산지(보전산지)(산지관리법)
기호18-2토지:농림지역,가축사육제한구역(일부제한구역)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법
률),가축사육제한구역(주거밀집지역 2000m 구역)(가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률),임업용산지(보전산지)(산지관리법)
기호18-3토지:농림지역,가축사육제한구역(주거밀집지역 2000m 구역)(가축분뇨의 관리 및 이
용에 관한 법률),임업용산지(보전산지)(산지관리법)
기호18-4토지:농림지역,가축사육제한구역(주거밀집지역 2000m 구역)(가축분뇨의 관리 및 이
용에 관한 법률),임업용산지(보전산지)(산지관리법)
기호19토지:농림지역,가축사육제한구역(주거밀집지역 2000m 구역)(가축분뇨의 관리 및 이용
에 관한 법률),사방지(사방사업법),준보전산지(산지관리법)
기호20토지:농림지역,가축사육제한구역(주거밀집지역 2000m 구역)(가축분뇨의 관리 및 이용
에 관한 법률)
기호21토지:농림지역,가축사육제한구역(주거밀집지역 2000m 구역)(가축분뇨의 관리 및 이용
에 관한 법률),사방지(사방사업법)
기호22토지:농림지역,가축사육제한구역(주거밀집지역 2000m 구역)(가축분뇨의 관리 및 이용
에 관한 법률)
기호23토지:농림지역,가축사육제한구역(주거밀집지역 2000m 구역)(가축분뇨의 관리 및 이용
에 관한 법률)
기호24토지:농림지역,가축사육제한구역(주거밀집지역 2000m 구역)(가축분뇨의 관리 및 이용
에 관한 법률)
기호25토지:농림지역,가축사육제한구역(주거밀집지역 2000m 구역)(가축분뇨의 관리 및 이용
에 관한 법률),사방지(사방사업법)
기호26

제시목록 외의 물건

없 음

공부와의 차이

1)기호4토지:공부상 지목은 "임야"이나 현황은 일부 "자연림", 일부 "하천"임.
2)기호9토지:공부상 지목은 "종교용지"이나 현황은 "나지 및 주차장"임.
3)기호11토지:공부상 지목은 "도로"이나 현황은 "하천"이며, 하천 위 교량(다리) 있음
4)기호15토지:공부상 지목은 "종교용지"이나 현황은 "나지 및 주차장"임.
5)기호16토지:공부상 지목은 "임야" 이나 현황은 "하천"임.
6)기호18토지:공부상 지목은 "임야" 이나, 현황은 대부분 자연림이며, 극히 일부 도로(임도)
로 이용하고 있음
7)기호20토지:공부상 지목은 "종교용지"이나 현황은 "나지 및 주차장"임
8)기호21토지:공부상 지목은 "하천"이나 현황은 일부 "하천", 일부 "자연림"임.
9)기호22토지:공부상 지목은 "종교용지"이나 현황은 "나지 및 주차장"임
10)기호29토지:공부상 지목은 "하천"이나 현황은 일부 "하천", 일부 "자연림"임.
11)기호30토지:공부상 지목은 "임야" 이나, 현황은 대부분 자연림이며, 극히 일부 종교시설
진입도로로 이용하고 있음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

전체 임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

※기호2건물:1997.05.08자로 사용승인되었으며, 목조 아스팔트슁글지붕 2층 종교시설(요사
채)로서


외벽:목재 등 마감
내벽:목재,벽지도배 등 마감
바닥:목재마루 등 마감
창호:샷시창

※기호17건물:1997.05.08자로 사용승인되었으며, 목조 아스팔트슁글지붕 2층 종교시설(요사
채,법당)로서


외벽:목재 등 마감
내벽:목재,벽지도배 등 마감
바닥:목재마루 등 마감
창호:샷시창


※기호35건물:2003.06.27자로 사용승인되었으며,통나무구조 기와지붕 단층 문화 및 집회시설
(극락보전)로서


외벽:목재,단청, 페인트 등 마감
내벽:목재 등 마감
바닥:목재마루 등 마감
창호:목재창호


※기호36건물:건축년도 미상의 구옥이나 2003.06.27자로 생성 신청하여 신규로 일반건축물
대장 작성되었으며, 장기간 폐가 상태로서 노후하여 경제적 가치가 없어 평가 하지 않음.


※기호39건물:건축년도 미상의 건물이나 2004.05.08자로 기재신청되어 신규로 일반건축물
대장 작성되었으며,목구조 목조틀위 지붕잇기지붕 2층 제2종근린생활시설(요사태,법당 등)
로서

외벽:목재,페인트 등 마감
내벽:목재,벽지도배 등 마감
바닥:목재마루 등 마감
창호:목재창호


※기호40건물:2011.10.26자로 사용승인(2층 및 3층)되었으며,2012.11.14자로 1층이 증축되었
으며,철근콘크리트구조 기와지붕 3층 종교시설(보궁전)로서


외벽:석재,페인트 등 마감
내벽:목재,벽지도배 등 마감
바닥:목재마루 등 마감
창호:목재창호


※기호41건물:2003.06.27자로사용승인되었으며, 통나무구조 기와지붕 2층 문화 및 집회시설
(광덕사선원)로서

외벽:목재,페인트 등 마감
내벽:목재,벽지도배 등 마감
바닥:목재마루 등 마감
창호:목재창호


※기호42건물은 소재불명임.

이용상태

※기호2건물:요사채 등
※기호17건물:요사채,법당 등
※기호35건물:극락보전
※기호36건물:요사채(장기간 폐가 상태로서 노후하여 경제적 가치 없음)
※기호39건물:요사채,법당 등
※기호40건물:보궁전
※기호41건물:광덕사 선원,요사채

설비내역

※기호2건물:기호17건물에서 공급되는 난방설비,급배수설비,위생설비 등이 되어 있음.
※기호17건물:난방설비,위생설비,급배수설비 등이 되어 있음.
※기호35건물:화재탐지 및 경보시설 등
※기호36건물:없음
※기호39건물:난방설비,위생설비,급배수설비 등 되어 있음.
※기호40건물:난방설비,위생설비,급배수설비 등 되어 있음.
※기호41건물:난방설비,위생설비,급배수설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

㉠목재기둥 함석지붕(기호6토지,기호17건물소재):테라스 및 차양
㉡판넬/목조(기호6토지,기호17건물 소재):창고(일반건축물대장에 위법건축물 등재)
㉢목조 함석지붕(기호6토지,기호17건물소재):창고 및 다용도실
㉣경량철골구조(기호6토지,기호2건물소재):창고(일반건축물대장에 위법건축물 등재)
㉤철근콘크리트조 및 자연석쌓기(지하구조)(기호6토지소재):창고
㉥판넬조 판넬지붕(기호14토지,기호39건물소재):보일러실
㉦목재 및 흙벽조 합판지붕 단층(기호18토지 소재):물탱크실 및 양수펌프실
㉧목재 및 판넬조 판넬지붕(기호6토지소재):기와불사 접수 및 창고
㉨목재기둥 기와지붕(기호32토지 소재);비가림
㉩목재 함석지붕(기호27토지 소재):창고

※㉡,㉣은 일반건축물대장에 위법건축물로 등재되어 있어 철거 예정으로 탐문조사되고
있으며,나머지는 부합물 및 종물로서 큰영향 없을 것으로 사료됨.

공부와의 차이

※기호42건물은 소재불명임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

전체 임대관계 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함.
2. 종교의식에 따른 불상, 부도탑 등 석재 및 목재 조형물은 평가에서 제외함(매각대상 아님)(감정평가서 참조).
3. 목록2 종교시설의 제시외 2-1 창고 경량철골구조 38.22㎡ 및 목록17 종교시설의 17-2 창고 판넬/목조 24.9㎡은 건축물대장에 위법건축물로 등재되어 있으며, 위법건축물로 등재된 제시외건물은 철거등 원상회복 조치가 필요한 사항으로서 매각에서 제외(감정평가서참조)
4. 목록36건물은 매각대상에 포함되나 장기간 폐가상태로 평가하지 않음(감정평가서 참조).
5. 목록6,8토지에 이동식화장실, 목록18, 20토지에 이동식화장실 및 컨테이너구조창고, 목록32토지에 이동식창고(판넬구조)가 각각 소재하나 매각대상아님.
6.목록27토지에 매각대상 아닌 한국전력 소유 변압기(800KVA)소재. 목록5토지에 매각대상 아닌 휴대폰 중계기 소재.
7.목록39건물은 건물등기부상 표제부에 의하면 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물임(건축물대장에 사용승인일 없음).
8. 2022.4.5.자로 김만섭으로부터 공사대금 "8억8천만 원 및 이에 대한 2022. 3월 초 이후부터 연 20% 지연이자"에 대한 유치권신고 접수되었으나 이에 대해 신청채권자 두이종합건설 주식회사 외2가 2026.2.23.자로 유치권이 존재하지 아니함을 확인한다는 원고승소 확정판결문[청주지방법원제천지원2024가합10092, 대전고등법원(청주)2025나50263 유치권부존재확인]을 제출함.
9.목록5는 제시목록상 1필지이나 "보궁전"출입도로 분할에 의하여 2021. 11. 11.자로 4필지로 분할됨(감정평가서 참조).
10.목록18은 2021. 11. 11.자로 남측 "보궁전"주변 출입도로에 따른 토지 분할로 5필지로 분할됨(감정평가서 참조).
11.대장이나 등기부상 용도와 다르게 일부가 다른 용도로 사용중임(감정서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 제천지원 2021타경7596 (1)

* 소재지: 충청북도 단양군 대강면 직티리 354-16

* 용도: 종교시설

* 감정가: 금11,158,631,080원

* 토지면적: 2,115,739.00㎡ (약 640,137평)

* 건물면적: 2,320.23㎡ (약 702평) - 총 면적

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 두이종합건설 주식회사 외 2명

2. 입지조건

* 주위환경: 본건은 월악산국립공원 동측, 도락산 북동측에 위치한 종교시설(광덕사) 및 주변 임야 지대입니다. 주위는 국립공원, 임야, 농촌마을, 농경지, 과수원 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 본건 토지는 41필지로 구성되어 있으며, 대부분 차량 접근 가능한 도로에 접하고 있고 지방도가 인접하여 교통 상황은 보통입니다. 일부 토지는 맹지입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 생산관리지역, 농림지역, 임업용산지, 가축사육제한구역, 사방지, 국립공원 등 다양한 용도지역 및 제한사항에 속해 있습니다. 이는 개발 및 이용에 대한 제약을 수반할 수 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2010년 10월 15일자 두이종합건설 주식회사 외 2명의 가압류 (2,905,000,000원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 본 보고서 상으로는 지상권 등에 대한 언급이 있으나, 매각으로 소멸되지 않는 권리가 명확히 확인되지 않습니다. (추가 확인 필요)

* 등기부현황:

* 토지 등기부상 총 채권액은 약 9,843,082,191원입니다.

* 신청 채권자인 두이종합건설 주식회사 외 2명이 강제경매를 신청하였으며 (6,938,082,191원), 이에 앞서 가압류를 설정한 이력이 있습니다.

* 기존 소유주체는 사단법인이차돈원효양성사봉찬회입니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계 0원으로, 대항력 있는 임차인은 현재까지 파악된 바로는 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

* 본건은 자연환경이 우수한 산간 지역에 위치한 종교시설로서, 일반적인 상업적 상권과는 거리가 있습니다. 주변은 농경지 및 임야, 국립공원 지역이 주를 이룹니다.

5. 생활정보

* 본건은 자연환경이 뛰어난 지역에 위치하며, 국립공원 및 산림에 인접해 있어 쾌적한 환경을 제공합니다. 다만, 농촌 지역 및 산간 지역의 특성상 편의시설 등 생활 기반 시설은 제한적일 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 유치권: 김만섭으로부터 공사대금 8억 8천만 원에 대한 유치권 신고가 있었으나, 법원에서 유치권 부존재 확인 판결이 확정되어 매수인이 인수할 유치권은 없는 것으로 판단됩니다.

* 위반건축물: 일부 제시외 건물(목록2 종교시설의 2-1 창고, 목록17 종교시설의 17-2 창고)이 건축물대장에 위반건축물로 등재되어 있으며, 이는 철거 등 원상회복 조치가 필요한 사항입니다. (매각 제외)

* 법정지상권: 특별히 명시된 내용은 없으나, 관련 사항이 있을 수 있으므로 추가 확인이 필요합니다.

* 미사용승인/미평가 건물:

* 목록39 건물은 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물로 추정됩니다.

* 목록36 건물은 장기간 폐가 상태로 경제적 가치가 없어 감정평가에서 제외되었습니다.

* 토지/건물 공부상 차이: 일부 토지는 공부상 지목과 현황이 상이하며(예: 임야이나 하천, 종교용지이나 나지/주차장 등), 일부 건물도 사용승인일이 없거나 용도가 다르게 사용 중입니다.

* 제외 물건: 종교 의식 관련 석재/목재 조형물, 이동식 화장실, 컨테이너, 변압기, 휴대폰 중계기 등 다수가 매각 대상에서 제외됩니다.

* 건물 소재 불명: 목록42 건물은 소재가 불명확합니다.

* 높은 채권 총액: 본건의 총 채권액은 98억 원 이상으로 매우 높은 수준입니다.

7. 종합 의견

* 본건은 충청북도 단양군의 수려한 자연환경 속에 위치한 대규모 종교시설 부지 및 건물입니다. 총 41필지의 광대한 토지를 포함하고 있으며, 여러 동의 건물이 소재합니다.

* 권리관계상 채권 총액이 매우 높으나, 신청 채권자의 강제 경매로 진행 중이며, 주요 유치권 주장은 법적으로 부인되었습니다.

* 다만, 일부 위반건축물, 공부상 불일치, 미사용승인 건물, 소재 불명 건물 등의 존재는 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

* 넓은 토지 면적과 자연환경을 활용한 종교 시설로서의 가치가 클 것으로 예상되나, 기존 시설의 활용 방안 및 잠재적 리스크 해소를 위한 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 광대한 토지 면적과 월악산/도락산 인근의 뛰어난 자연 경관을 활용한 종교 시설, 수련원, 명상 센터 등으로의 활용 가능성.

* 기존 종교 시설로서의 오랜 운영 이력을 고려한 잠재적 가치.

* 주변 환경 조사: 제공된 정보와 일반적인 지리 정보 시스템을 기반으로 주변 환경을 조사한 결과, 혐오시설의 존재는 확인되지 않았습니다. 다만, 본 보고서는 외부 지도 서비스 및 실시간 검색 기능을 통한 상세 조사가 불가능하므로, 실제 현장 답사를 통해 최종 확인이 필요합니다.

9. 예상 입찰가

* 본건의 예상 입찰가는 감정가(111억 5863만 1080원)를 기준으로 하되, 향후 현장 조사, 관련 법규 검토, 용도 변경 가능성, 잠재적 리스크 해소 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 특히, 넓은 토지 면적과 자연환경의 가치를 어떻게 평가하느냐에 따라 입찰가는 달라질 수 있습니다. 전문적인 부동산 평가사와 상의하여 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

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