나이스옥션 법원경매 충주 2023타경33343 [1] 충청북도 음성군 삼성면 가산마을길 19 창고시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 직지 · 평가일 2023.10.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 삼성면 용성리 소재 "음성하이텍 일반산업단지" 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 공장, 창고, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재한 지역로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 간선도로 및 버스정류장 등이 소재하여 교통상황은 무난시 됨.

형태 및 이용상태

일련번호 1,2,6-8 : 일단지로서, 완경사의 사다리형 토지이며, 창고시설 건부지로 이용중임.
일련번호 3,5 : 일단지로서, 완경사의 사다리형 토지이며, 창고시설 건부지로 이용중임.
일련번호 4 : 본건 창고부지 진입도로로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호 1,2,6-8 : 일단의 토지 북측으로 폭 약 5m 내외의 포장도로에 접하나, 현황 인접토지(용성리 552-1)를 통해서 진출입하고 있음.
일련번호 3,5 : 일단의 토지 북측으로 폭 약 5m 내외의 포장도로(일련번호 4)에 접하나, 현황 인접토지(용성리 552-1)를 통해서 진출입하고 있음.
일련번호 4 : 본건 창고부지 진입도로로 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1 : 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 800m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.
일련번호 2-8 : 계획관리지역, 가축사육제한구역(2018-12-27)(일부제한구역 800m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

[건물 감정평가요함표] 참조.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

[건물 감정평가요함표] 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 9 : 철근콘크리트구조 및 공업화박판강구조 판넬지붕 2층 건물로서,
외 벽 : 복합판넬 마감 등임.
내 벽 : 판넬 마감 및 세멘 위 페인팅 마감, 아연도금 강판 마감 등임.
창 호 : 새시창호 등임.

일련번호 10 : 철근콘크리트구조 및 공업화박판강구조 판넬지붕 2층 건물로서,
외 벽 : 복합판넬 마감 등임.
내 벽 : 판넬 마감 및 세멘 위 페인팅 마감, 아연도금 강판 마감 등임.
창 호 : 새시창호 등임.

이용상태

일련번호 9
지1층 : 냉동창고 등으로 이용중임.
1층 : 사무실 및 전기실, 기계실 등으로 이용중임.
2층 : 일반창고로 이용중임.

일련번호 10
지1층 : 냉동창고 등으로 이용중임.
1층 : 사무실 및 전기실, 기계실 등으로 이용중임.
2층 : 일반창고로 이용중임.

설비내역

일련번호 9 : 위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 소화설비 등을 갖추고 있음.
일련번호 10 : 위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 소화설비 등을 갖추고 있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 본건 토지는 인접지와의 경계가 다소 불분명한바 지적 공부 등을 이용하여 목측에 의거 현황을 조사하였으며, 정확한 지적관련 사항의 확인이 필요한 경우에는 측량 등을 통한 재확인이 필요할 것으로 판단되는바 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람.

나. 본건 일련번호 [1,2,6-8], [3,5]은 각각 용도상 불가분의 관계를 가진 일단의 토지로서, 당해 이용상황이 사회적·경제적·행정적 측면에서 합리적이고 당해 토지의 가치형성 측면에서도 타당하다고 보이는 바 이를 고려하여 일단지로 감정평가 하였으니, 경매 진행 및 응찰 시 참고바람.

다. 본건 일련번호 4는 지목 및 현황이 ‘도로’로서, 이를 감안하여 감정평가하였으니, 경매 진행 및 응찰시 참고하시기 바람.

라. 본건 토지 및 건물에 후첨 "사진용지"와 같이 소유자 미상의 제시외 관정 및 제시외 기계기구가 소재하여, 귀 법원의 요청에 따라 제시외 관정 및 기계기구를 실측사정 및 관찰감가하여 감정평가를 하였으며, 경매 진행 및 응찰시 참고하시기 바람.

마. 본건 제시외 기계기구 2,5는 현황 및 구성품상태 등을 고려하여 관찰감가를 병행하였으니, 경매 진행 및 응찰시 참고하시기 바람.

바. 본건 건물 일련번호 9,10은 남측 및 북측의 고저차로 인하여 남측으로는 지하1층에서 지상으로 출입이 가능하고, 북측으로는 2층에서 지상으로 출입이 가능하오니, 경매 진행 및 응찰시 참고하시기 바람.

사. 본건 건물 일련번호 9,10 지하1층 및 지상2층에 파레트렉이 설치되어 있으니, 경매 진행 및 응찰시 참고하시기 바람.

아. 본건은 본건 건물의 공사비 관련하여 시공업체에서 유치권을 행사하는 것으로 조사되었으니, 경매 진행 및 응찰시 참고하시기 바람.

자. 임대관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물(감정평가서상 ㉠~㉢) 및 기계기구(감정평가서상 1~6 및 (a)~(c)) 매각 포함
-목록13,14 내부의 파레트렉(추가감정평가서상 A,B)매각 포함
-목록7,11 지상의 관정 매각 포함
-목록9,10 내부에 설치된 파레트렉 매각 제외
-목록14 2,3층은 공부상 "냉동창고"이나, 현황 2층 "사무실 및 창고" 3층 "상온창고"
-신청채권자 (주)초석종합건설이 목록9,10 공사대금채권 관련하여 2023.10.11.자 유치권신고(2,211,286,444원 및 이 중 2,070,068,100원에 대하여 2023.8.17.부터 다 갚는 날까지 연12%의 지연손해금)를 하였으며, 유치권 성립여부 불분명
-채권자 유에스에이치유동화전문유한회사로 부터 (주)초석종합건설이 2021.4.9.자로 '유치권포기 및 현장명도동의서'를 제출하였다는 취지의 유치권배재신청서(2024.6.10.자) 제출

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 충주지원 2023타경33343 (1)

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 소재지 및 토지 정보

소재지: 충청북도 음성군 삼성면 가산마을길 19

토지면적: 35144.00㎡ (약 10,631.4평)

토지지분: 35144㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건물면적: 32553.76㎡ (약 9,848.0평)

건물지분: 32553.760000000002㎡

건물 제시외면적: 418.00㎡

용도: 창고시설

1.4. 감정가

감정가: 50,799,376,160원

1.5. 매각대상

토지/건물일괄매각

1.6. 특이사항

유치권, 관련사건, 중복병합사건, 유동화물건, 중복사건, 대항력있는임차인

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 충청북도 음성군 삼성면 용성리 소재 "음성하이텍 일반산업단지" 북동측 근거리에 위치합니다. 주변은 공장, 창고, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본 건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장 등이 소재하여 전반적인 교통 상황은 무난한 편입니다.

2.3. 도로 상황

일련번호 1, 2, 6-8 토지는 일단지로서 북측으로 폭 약 5m 내외의 포장도로에 접하나, 현황 인접 토지(용성리 552-1)를 통해서 진출입하고 있습니다. 일련번호 3, 5 토지 역시 북측으로 폭 약 5m 내외의 포장도로(일련번호 4)에 접하나, 현황 인접 토지(용성리 552-1)를 통해 진출입합니다. 일련번호 4 토지는 본 건 창고 부지 진입 도로로 이용 중입니다.

2.4. 토지 이용 계획

일련번호 1 토지는 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 800m)에 해당합니다. 일련번호 2-8 토지 역시 계획관리지역, 가축사육제한구역(2018-12-27)(일부제한구역 800m)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 토지 등기부상 2021년 4월 12일 하나은행 근저당권 (을19)이며, 본 건 부동산에 등기된 대부분의 권리(근저당, 강제경매, 임의경매, 압류 등)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (단, 현재 등기부상 지상권 설정 내역은 없습니다.)

3.2. 임차인 현황

현재 파악된 임차인 현황은 다음과 같습니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, 각 임차인의 대항력 유무와 실제 권리 관계는 추가 확인이 필요합니다.

* (주)위파트너스: 보증금 500만원, 차임 0원, 대항력 있음

* (주)남양로지스텍: 보증금 500만원, 차임 30만원, 대항력 없음

* (주)다온로지스: 보증금 200만원, 차임 225,000원, 대항력 없음

* (주)번창: 보증금 0원, 차임 15,000,000원, 대항력 없음

* (주)우리로지스텍: 보증금 30,000,000원, 차임 1,000,000원, 대항력 있음

* (주)우리물류: 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음

* (주)포니아로지스: 보증금 5,000,000원, 차임 600,000원, 대항력 있음

* 김 : 보증금 100,000,000원, 차임 20,000,000원, 대항력 없음

* 나 : 보증금 5,000,000원, 차임 500,000원, 대항력 있음

* 신의연합물류(주): 보증금 79,420,290원, 차임 26,473,430원, 대항력 없음

* 최 : 보증금 3,000,000원, 차임 300,000원, 대항력 있음

3.3. 유치권 현황

신청채권자인 (주)초석종합건설이 목록 9, 10 공사대금 채권과 관련하여 유치권을 신고하였으며, 그 금액은 2,211,286,444원 (지연손해금 포함)입니다. 다만, 채권자 유에스에이치유동화전문유한회사로부터 (주)초석종합건설이 유치권 포기 및 현장 명도 동의서를 제출했다는 취지의 유치권 배제 신청서가 제출되어 유치권 성립 여부가 불분명한 상태입니다. 이는 본 건의 중대한 리스크 요인입니다.

4. 상권분석

4.1. 용도 및 기능

본 물건은 창고시설로서, 대규모의 토지와 건물을 갖추고 있어 물류, 유통, 보관 등 다양한 산업 활동에 활용될 수 있습니다.

4.2. 주변 산업단지 연계성

"음성하이텍 일반산업단지"와 인접해 있어, 단지 내 기업들과의 물류 연계 및 시너지 효과를 기대할 수 있습니다. 이는 지역 경제 활동의 중심지로서의 잠재력을 보여줍니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

주변에 공장, 창고, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있으며, 간선도로 및 버스정류장이 인근에 있어 기본적인 생활 및 교통 편의는 제공됩니다.

5.2. 혐오시설

현장 조사 및 지도 정보 확인 결과, 본 건의 직접적인 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 정확한 혐오시설 유무는 상세한 현장 조사와 추가적인 환경 조사가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 유치권 성립 여부 불분명: (주)초석종합건설의 유치권 신고로 인해 낙찰 후 인수 또는 해결해야 할 법적 문제가 발생할 수 있습니다. 유치권 배제 신청서가 제출되었으나, 최종적인 법원 판단이 중요합니다.

* 토지 경계 불분명: 감정평가서에 따르면 본 건 토지는 인접지와 경계가 다소 불분명할 수 있어, 정확한 확인을 위한 측량이 필요할 수 있습니다.

* 현황과 공부상 차이: 목록 14번 건물의 경우, 공부상 "냉동창고"이나 현황은 "사무실 및 창고", "상온창고" 등으로 이용되고 있어, 실제 이용과 공부상의 차이가 존재합니다.

* 도로 접근성: 현재 인접 토지를 통해 진출입하고 있어, 향후 도로 이용에 관한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

* 토지 이용 제한: 계획관리지역 및 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 복잡한 권리 관계: 다수의 경매 사건이 병합 및 중복되어 진행된 이력이 있어, 권리 분석 및 명도 과정이 복잡할 수 있습니다.

* 제시외 물건: 제시외 건물, 기계기구, 관정 등이 포함되거나 제외되는 사항이 있으므로, 매각 포함/제외 목록을 면밀히 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 건은 대규모 토지와 창고 시설을 갖추고 있어 잠재적 가치가 높으나, 유치권 성립 여부 불분명, 토지 경계 불분명, 복잡한 권리 관계 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 특히 유치권 문제는 본 건의 명도 및 가치에 결정적인 영향을 미칠 수 있으므로, 입찰 전 철저한 법률 검토와 현장 확인이 필수적입니다. 이러한 리스크를 감안한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 대규모 토지 및 건물 면적: 넓은 토지와 연면적을 바탕으로 대규모 물류 창고 또는 산업 시설로 활용 가능성이 높습니다.

* 산업단지 인접: 음성하이텍 일반산업단지와 근접하여 산업 활동 및 물류 네트워크 구축에 유리합니다.

* 비교적 양호한 교통망: 주변 간선도로 및 버스정류장 등으로 접근성이 우수합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 별도의 권리 분석 부담이 줄어듭니다 (단, 유치권 등 예외 존재).

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 50,799,376,160원입니다. 예상 입찰가는 시장 상황, 유치권 및 기타 리스크 요인의 최종 해결 방안, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 특히, 유치권 문제 해결 비용 및 기타 법적 리스크를 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 이는 법원 해석에 따라 달라질 수 있으므로, 해당 부분을 명확히 확인한 후 입찰가를 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 전문가와의 상담을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.