나이스옥션 법원경매 충주 2021타경1977 [1] 충청북도 음성군 원남면 상당리 683-2 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: (주)이산감정 · 평가일 2021.06.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 원남면 상당리 소재 "음성원남일반산업단지" 내에 위치하고 있으며, 주변은 공장이 소재하고 있는 공장지대를 형성하고 있음.

교통상황

본건까지 차량으로 진입이 가능하고, 산업단지 북서측으로 국도 및 시내버스노선이 경유하는 등 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

장방형의 평지로 공업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 토지 서측으로 노폭 약 15M의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(도시지역경계), 일반공업지역(일반공업지역), 지구단위계획구역(지구단위계획
구역), 중로2류(폭 15M-20M)(집산도로)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분
뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 산업단지기타(음성원남일반산업단지)<산업입지 및 개
발에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(2) : 일반철골구조 스라브지붕 2층 건물(사용승인:2019.07.10)로
외벽 : 판넬마감
내벽 : 판넬 및 타일등 마감
바닥 : 콘크리트 위 에폭시 및 타일등 마감

(3) : 일반철골구조 판넬지붕 2층 건물(사용승인:2019.07.10)로
외벽 : 판넬마감
내벽 : 판넬 및 타일등 마감
바닥 : 콘크리트 위 에폭시 및 타일등 마감

(4) : 철근콘크리트구조 스라브지붕 지1층/지상3층 건물(사용승인 : 2019.07.10)로
외벽 : 징크판넬마감
내벽 : 벽지 및 타일붙임마감등
바닥 : 타일 등 마감등

이용상태

공장 및 부속시설로 이용중임.

설비내역

기본적인 급배수설비,위생설비,일부 난방설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비,전기설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 "건물개황도" 참고바람.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 및 수변전설비 포함
- 제시외 수목 및 기계기구 매각 제외
- 목록4 제시외 건물(계단실)은 일반건축물대장에는 등재되어 있으나 미등기 상태임
- (주)나라종합건설 공사대금채권 30억원, 유창전설(주) 공사대금채권 8억원, 김원하 공사대금채권 14,850,000원, (주)영진 공사대금채권 2억2천9백만원, 장용자 공사대금채권 2억9백5십만원, 윤효선 공사대금채권 8억 원을 위하여 이 사건 건물 전부에 관하여 각 유치권이 있다는 신고서가 제출되었으나, 위 유치권이 각 부존재한다는 판결 있음(수원지방법원 성남지원 2022가합404948, 2026. 2. 14. 확정)
- 2023. 5. 24.자 유치권신고인 (주)나라종합건설의 하도급인 오한세로부터 공사대금 23,000,000원의 유치권신고서가 제출되었으나 그 성립여부는 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 충주지원 2021타경1977 (1)

* 소재지: 충청북도 음성군 원남면 상당리 683-2

* 용도: 공장

* 감정가: 9,019,032,150원

* 토지면적: 13,204.40㎡ (약 3,994.1평)

* 토지지분: 13,204.4㎡

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 9,107.33㎡ (약 2,755.0평)

* 건물지분: 9,107.33㎡

* 건물 제시외면적: 47.80㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 대OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

* 본건은 충청북도 음성군 원남면 상당리 소재 "음성원남일반산업단지" 내에 위치하고 있으며, 주변은 공장이 소재하고 있는 공장지대를 형성하고 있음.

* 차량으로 진입이 가능하며, 산업단지 북서측으로 국도 및 시내버스노선이 경유하는 등 교통상황은 보통시됨.

* 토지는 장방형의 평지로 공업용 건부지로 이용 중이며, 서측으로 노폭 약 15M의 포장도로와 접하고 있음.

* 토지이용계획상 도시지역, 일반공업지역, 지구단위계획구역, 중로2류(집산도로)에 해당하며, 가축사육제한구역 및 산업단지 관련 규제를 받음.

* 음성원남일반산업단지 내에 위치하여 산업 활동에 적합한 환경을 갖추고 있음. 주변에 대규모 주거단지나 상업 시설보다는 동종업계 공장들이 다수 분포되어 있음.

3. 권리분석

* 본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 대OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO임.

* 토지 및 건물 등기부상 다수의 근저당권, 가압류, 압류 등이 설정되었으나, 대부분 말소되었거나 말소될 예정임. (말소기준권리: 건물 등기부상 을7, 2020.02.05. 접수된 엠씨아이대부(주) 근저당권)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않으나, 상세한 사항은 등기부등본을 통해 재확인 필요.

* 유치권 관련:

* (주)나라종합건설, 유창전설(주) 등 다수의 공사대금 채권에 대한 유치권 신고가 있었으나, 해당 유치권들이 부존재한다는 판결이 확정되었음 (수원지방법원 성남지원 2022가합404948, 2026.02.14. 확정).

* (주)나라종합건설의 하도급인 오한세로부터 2023.05.24.자 공사대금 23,000,000원에 대한 유치권 신고가 있었으나, 그 성립 여부는 불분명함. 이는 잠재적 리스크 요소가 될 수 있음.

* 임차인 현황:

* 주식회사동인리그라운드: 보증금 10,000,000원, 차임 300,000원, 2020-01-09 전입 (사업자 등록일). 대항력 있음.

* 제공된 정보상 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 보증금 10,000,000원에 대한 인수 여부는 낙찰 후 반드시 법률 전문가와 상의하여 면밀히 검토해야 함. 금액이 미상이라도 주의 필요함.

4. 상권분석

* 본 물건은 음성원남일반산업단지 내에 위치한 산업시설로, 상업적 상권보다는 산업 활동 중심의 입지를 가짐.

* 주변 지역은 공장 및 산업 시설 밀집 지역으로, 일반적인 소매업이나 서비스업 중심의 상권과는 거리가 있음.

* 산업단지 내 입지는 해당 산업의 특성 및 배후 수요에 따라 가치가 달라질 수 있음.

5. 생활정보

* 본 물건은 공장지대에 위치하므로, 일반적인 주거 지역에서 제공되는 편의시설(마트, 병원, 문화시설 등) 접근성은 상대적으로 낮을 수 있음.

* 음성군 원남면사무소, 음성원남일반산업단지 관리사무소 등 산업단지 관련 행정 및 지원 시설은 이용 가능함.

* 도심으로의 접근성은 교통 상황에 따라 달라지나, 산업단지 특성상 기본적인 생활 인프라는 외곽 지역에 위치할 가능성이 높음.

6. 잠재적 리스크

* 유치권 성립 여부가 불분명한 1건의 유치권 신고가 존재함. 이는 향후 법적 분쟁이나 추가 비용 발생의 소지가 있음.

* 대항력 있는 임차인(주식회사동인리그라운드)의 보증금 10,000,000원이 인수되지 않는다고 명시되어 있으나, 실제 인수 여부는 법률적 판단이 필요하며, 보증금 미상 시 주의가 요구됨.

* 제시외 건물(목록4, 계단실)이 일반건축물대장에는 등재되어 있으나 미등기 상태임. 이는 향후 건축물대장 정리 또는 철거 등의 문제가 발생할 수 있음.

* 제시외 수목 및 기계기구는 매각에서 제외되므로, 인수 시 별도 처리 필요.

* 대규모 산업단지 내 위치하므로, 주변 산업체의 환경 문제나 안전 규제 강화 등 정책적 리스크도 고려해야 함.

* 상세한 현장 조사를 통해 제시외 수변전설비, 수목, 기계기구 등의 정확한 상태 및 포함/제외 여부를 확인해야 함.

7. 종합 의견

* 본 물건은 충북 음성군 원남일반산업단지 내 대규모 공장 용도의 부동산임.

* 감정가는 약 90억 원 수준이며, 토지 및 건물 면적이 상당하여 산업 시설로서의 규모를 갖추고 있음.

* 등기부상 대부분의 권리는 말소될 예정으로 권리관계는 비교적 명확해 보이나, 일부 유치권 신고의 성립 여부 불분명, 대항력 있는 임차인의 존재 등은 주의 깊은 검토가 필요함.

* 산업단지 내 입지라는 점은 산업적 활용에 이점이 될 수 있으나, 상업적 가치나 주거 편의성은 상대적으로 낮을 수 있음.

* 유치권 및 임차인 관련 리스크는 낙찰 후 추가적인 부담으로 작용할 수 있으므로, 이에 대한 철저한 법률 검토가 필수적임.

8. 투자 포인트

* 음성원남일반산업단지라는 계획된 산업 입지에 위치하여, 산업 시설로서의 잠재적 가치가 높음.

* 넓은 토지 면적과 최신 건축 연도의 건물(2019년 사용승인)은 활용성이 높을 것으로 예상됨.

* 제시외 건물 및 수변전설비 등이 일괄 매각 대상에 포함되어 있어, 즉시 활용이 가능한 부분은 이점으로 작용할 수 있음.

* 공장 운영 및 산업단지 개발 계획에 따른 향후 가치 상승 가능성을 기대할 수 있음.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 9,019,032,150원임.

* 예상 입찰가는 인수 보증금(0원)을 제외한 금액을 기준으로, 권리 관계, 물건 상태, 시장 상황, 경쟁 물건 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 함.

* 유치권 관련 불확실성, 대항력 있는 임차인 존재 등 잠재적 리스크를 감안하여 신중한 접근이 요구됨.

* 구체적인 예상 입찰가는 본 물건의 추가적인 현장 조사, 법률 및 세무 자문, 유사 물건 시세 조사 등을 통해 낙찰 가능성을 높이는 방향으로 결정하는 것이 바람직함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.