나이스옥션 법원경매 안산 2023타경1725 [1] 경기도 광명시 하안동 864, 306동 11층1101호 (하안동,이편한세상센트레빌아파트) 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 약수감정 · 평가일 2023.04.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광명시 하안동 소재"안현초등학교"남측 인근에 위치하는 아파트로서 주위는
대단위 고층아파트 및 각급학교, 단지내 상가 등이 혼재하는 아파트지대로 형성되어 있음.

교통상황

본건 단지까지 차량출입 가능하고, 동측 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통여건 무난
함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상27층 내 11층 1101호로서
외벽 : 세멘몰탈위 페인팅 마감 등.
내벽 : 세멘몰탈위 벽지도배 및 타일마감 등.
창호 : 하이새시 이중창임.

이용상태

아파트(방3, 주방/식당, 거실, 욕실2, 발코니등)로 이용 중임.

설비내역

급.배수 및 위생설비, 도시가스보일러 개별난방설비, 승강기설비, 지하주차장 및 기본 소방
설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단지의 부정형 완경사지로 아파트부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지 동측으로 간선도로와 접하며, 단지내 도로정비상태 양호한 편임.

토지이용계획 및 제한상태

864번지 기준
제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로2류(폭30m-35m)(주간선도로)(접합), 소로1
류(폭10m-12m)(저촉), 중로2류(폭15m-20m)(보조간선도로)(저촉), 상대보호구역, 절대보호구
역, 정비구역, 과밀억제권역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2023타경1725(1) 사건의 경기도 광명시 하안동 864, 306동 11층 1101호(이편한세상센트레빌아파트)에 대한 물건 보고서입니다.

1.1. 물건 현황

* 소재지: 경기도 광명시 하안동 864, 306동 11층 1101호 (하안동, 이편한세상센트레빌아파트)

* 용도: 아파트

* 감정가: 742,000,000원

* 토지면적: 30.42㎡ (약 9.20평)

* 건물면적: 59.98㎡ (약 18.14평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 제OOOOOOO

1.2. 권리분석

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원

* 건물 등기부 요약:

* 소유권 이전 (갑2): 유영택 (2010-07-07)

* 소유권 이전 (갑3): 박덕순 (2013-05-29, 매매)

* 근저당권 설정 (을4): 주식회사 하나은행 (2013-05-29, 말소기준권리, 36,000,000원)

* 근저당권 설정 (을6): 모두캐피탈대부주식회사 (2019-04-05, 91,000,000원)

* 근질권 설정 (을6-1): 오케이캐피탈주식회사 (2019-08-07, 91,000,000원)

* 근저당권 설정 (을8): 이찬영 (2020-03-31, 400,000,000원)

* 압류 (갑7): 광명세무서장 (2020-12-22)

* 임의경매개시결정 (갑9): 주식회사제이투앤드컴퍼니 (2023-04-17, 수원지방법원 안산지원 2023타경1725)

* 등기부채권 총액: 527,000,000원

* 물건명세서 참고사항:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음

* 특이사항: 관련사건

* 주의사항:

* 2024-02-05 채무자 겸 소유자 집행정지신청서 제출

* 미납 관리비(공용) 인수 가능성 있으니 입찰 전 확인 필요

1.3. 아파트 기본 정보

* 아파트명: 이편한세상센트레빌

* 주소: 경기도 광명시 하안동 864

* 사용승인일: 2010년 01월 14일

* 총 동수: 27동

* 총 세대수: 2,815세대

* 최고층: 33층

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등

* 주차대수: 총 88대 (지상 4대, 지하 54대)

* 관리사무소 연락처: 028986351

2. 입지조건

2.1. 교통

* 해당 아파트는 도심으로의 접근성이 양호한 편입니다. 주변 도로망 이용이 편리하며, 대중교통 이용도 가능합니다. (구체적인 대중교통 정보는 제공되지 않음)

2.2. 주변 환경

* 해당 물건은 대규모 아파트 단지 내에 위치하여 주거 환경이 안정적입니다.

3. 상권분석

* 대규모 아파트 단지 내 상권으로, 단지 내 상가 및 인근 상업시설 이용이 가능합니다.

* 주거 지역 특성상 기본적인 생활 편의시설은 잘 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

4. 생활정보

* 단지 내 및 인근에 어린이집, 노인정, 주민공동시설 등 다양한 편의시설이 마련되어 있습니다.

* 건축물대장 정보에 따르면, 아파트 단지는 총 2,815세대로 구성되어 있으며, 지하 주차 시설이 비교적 잘 갖추어져 있습니다.

5. 시장 동향 및 시세 분석

* 제공된 최근 매매 정보는 주로 84.975㎡ ~ 123.639㎡ 면적대의 아파트 거래 사례이며, 거래 시점은 2025년 11월~12월입니다.

* 84.975㎡ (약 25.7평) 면적 아파트가 2025년 11월 8일 997,000,000원에 거래되었습니다.

* 84.981㎡ (약 25.7평) 면적 아파트가 2025년 12월 4일 1,095,000,000원에 거래되었습니다.

* 123.639㎡ (약 37.4평) 면적 아파트가 2025년 12월 1일 1,100,000,000원에 거래되었습니다.

* 본건의 건물 면적은 59.98㎡ (약 18.14평)으로, 제공된 매매 사례의 면적보다 작습니다. 따라서 매매 사례의 가격을 직접 적용하기에는 한계가 있습니다.

* 부동산뱅크 자료(2025년 11월 3주 기준)에 따르면, 해당 아파트 단지(이편한세상센트레빌)의 3.3㎡당 매매가는 약 3,285만 원 수준입니다. 이를 본건 면적(59.98㎡ ≈ 18.14평)에 적용하면, 약 595,809,000원(18.14평 * 3,285만원/평) 수준의 시세가 예상됩니다.

* 감정가는 742,000,000원으로, 위에서 추정한 시장 시세(약 5.96억원)보다 높게 책정되어 있습니다. 이는 감정가 산정 시점의 시장 상황이나 평가 기준, 또는 유사 면적 거래 사례 부족 등이 영향을 미쳤을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 채무자 겸 소유자의 집행정지 신청서 제출(2024-02-05)은 경매 절차 진행에 변동성을 야기할 수 있는 요인이므로, 법원 진행 상황을 예의주시해야 합니다.

* 미납 관리비(공용)를 인수해야 할 수 있으므로, 입찰 전에 반드시 관리사무소를 통해 확인해야 합니다.

* 본건의 전용면적(59.98㎡)과 최근 매매 사례로 제공된 면적(84.975㎡ ~ 123.639㎡) 간의 차이가 큽니다. 감정가가 실제 시장 시세와 괴리가 있을 가능성을 고려해야 합니다.

* 주변 환경 관련하여, 광명시 가학동 등에는 시자원회수시설(쓰레기 소각장) 및 하수처리 시설 등 지역 기반 시설이 운영되고 있으며, 광명시와 인근 지자체 간의 시설 공유 협약(환경빅딜) 등이 진행된 바 있습니다. 물건지와의 직접적인 혐오시설의 근접성은 추가 확인이 필요하나, 지역 전체의 환경 정책 및 시설 운영 현황을 참고할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 광명시의 대규모 아파트 단지 내에 위치한 물건으로, 기본적인 주거 인프라를 갖추고 있습니다. 다만, 제공된 최근 매매 사례가 본건의 실제 면적보다 훨씬 큰 평형대로 구성되어 있고, 본건의 감정가와 시장 시세 추정치 간에 상당한 차이가 있어 면밀한 검토가 필요합니다. 또한, 집행정지 신청 접수 사실은 불확실성을 내포하고 있으므로, 관련 절차 진행 상황을 반드시 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 대규모 아파트 단지 내 위치

* 향후 개발 및 지역 가치 상승 가능성 (광명시 지역 특성 고려)

* 적정 가격으로 낙찰 시 시세 차익 기대 가능

9. 예상 입찰가

감정가 742,000,000원 대비, 본건의 전용면적(59.98㎡)에 대한 추정 시세(약 5.96억원)와 집행정지 신청 등 잠재적 리스크를 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 감정가의 약 80~90% 수준 또는 시장 추정 시세에 약간의 프리미엄을 더한 가격을 고려해 볼 수 있습니다.

추천 예상 입찰가 범위: 650,000,000원 ~ 700,000,000원

이 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다. 낙찰 후 미납 관리비 인수 비용, 법적 절차 진행 상황 등을 고려하여 최종 판단하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.