나이스옥션 법원경매 평택 2022타경43888 [2] 경기도 평택시 포승읍 방림리 53-15 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세연 · 평가일 2022.06.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1,3):본건은 경기도 평택시 포승읍 방림리 소재 "포승중학교" 남서측 인근(기호 1) 및
북동측 인근(기호 3)에 위치하며, 주위는 상가, 점포 등으로 이루어진 노선상가
지대로 38번국도변에 위치하여 주위환경 보통임.

교통상황

기호(1,3):본건까지 일반 차량 출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 일반
대중교통이용편은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1,3):인접도로와 대체로 평탄한 사다리형의 토지로 건부지(상업용)임.

인접 도로상태

기호(1):남측으로 노폭 왕복4차선의 포장도로(38번국도)에 접하나, 실제 북측 접근로를 이용
하여 출입함.
기호(3):북측으로 노폭 왕복4차선의 포장도로(38번국도)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1):계획관리지역, 주거개발진흥지구(주거지), 지구단위계획구역(내기지구), 소로2류
(폭 8m-10m)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한구역), 상대보호구역(포승중)임.
기호(3):계획관리지역, 대로1류(폭 35m-40m)(접함), 가축사육제한구역(2022-01-26)(전부
제한구역), 상대보호구역(포승중), 접도구역임.

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

①임대관계: 미상임.
②기 타:
본건 이용상황 및 경계는 개측하여 파악하였으므로, 경매과정시 정확한 지적경계 및 이용
상황이 필요할 경우 이해관계인은 재확인 하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2;가):경량철골구조 샌드위치판넬지붕 단층 건물로서
외 벽:판넬 마감.
내 벽:판넬 및 일부 인테리어 마감.
창 호:새시 및 강화유리창호로 본 건물의 현상 보통임.

기호(4;나):경량철골조 조립식판넬지붕 단층 건으로서
외 벽:판넬 마감.
내 벽:판넬 및 일부 인테리어 마감.
창 호:새시 및 강화유리창호로 본 건물의 현상 보통임.

이용상태

기호(2;가):사무소 및 화장실 구조로서 현황 공실임.
기호(4;나):한의원 및 그 부속창고로 이용중임.

설비내역

기호(가,나):기본적인 위생설비 및 급·배수 설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

-.

공부와의 차이

기호(4;나):건축물대장상 ?E도 "사무소" 및 "일반음식점"이나, 현황 한의원으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

①임대관계
미 상.
②기 타
기호(가,나) 건물은 공부와 대체로 부합되며, 경매과정시 필요할 경우 이해관계인은 재확인
하시기 바랍니다.

물건 비고

1. 일괄매각. 건물은 공부와 대체로 부합되며, 정확한 지적경계는 측량이 필요함. 건축물대장상 용도 사무소 및 일반음식점이나 현황은 한의원으로 이용중임.
2. 태암종합건설 주식회사로부터 목록4.에 대해 공사대금 430,000,000원의 유치권신고서(2026. 4. 9.자)가 제출되었으나, 그 성립여부는 불분명함.
3. 2026. 4. 9. 신청채권자가 태암종합건설 주식회사의 유치권신고에 대한 유치권배재신청서를 제출함.
4. 매수신청보증금 최저매각가격의 20%임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 평택지원 2022타경43888 (2)

* 소재지: 경기도 평택시 포승읍 방림리 53-15

* 용도: 근린시설 (공부상 사무소 및 일반음식점, 현황 한의원)

* 감정가: 1,244,324,270원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

1.2. 면적 정보

* 토지면적: 1388.00㎡ (약 399.90평)

* 토지지분: 1388㎡ (약 399.90평)

* 건물면적: 531.74㎡ (약 160.85평)

1.3. 특이사항

* 관련사건, 선순위지상권, 공동담보, 유치권, 대항력있는임차인, 재매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본 물건은 경기도 평택시 포승읍 방림리 소재 "포승중학교" 남서측 또는 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 상가, 점포 등이 밀집된 노선상가지대로이며, 38번국도변에 위치하여 접근성 및 가시성이 양호합니다.

2.2. 교통 상황

* 일반 차량의 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

* 토지는 인접 도로와 대체로 평탄한 사다리형의 건부지(상업용)입니다.

* 기호(1) 토지는 남측 38번국도에 접하나 실제로는 북측 접근로를 이용하며, 기호(3) 토지는 북측 38번국도에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획

* 계획관리지역, 주거개발진흥지구(주거지), 지구단위계획구역(내기지구) 등에 속해 있습니다.

* 소로2류(폭 8m-10m) 저촉, 가축사육제한구역, 상대보호구역(포승중), 접도구역 등 관련 규제가 있습니다.

2.5. 건물 현황

* 건물(2)는 경량철골구조 샌드위치판넬지붕 단층 건물로, 공부상 용도는 사무소 및 화장실이나 현황 공실입니다.

* 건물(4)는 경량철골조 조립식판넬지붕 단층 건물로, 공부상 용도는 사무소 및 일반음식점이나 현황 한의원으로 이용 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 을4 (2015.11.04) 신한은행 근저당권 (말소됨).

* 인수되는 권리: 을1 (1984.08.06) 한국가스공사 지상권 설정. 이 권리는 매각으로 소멸되지 않고 인수될 수 있습니다. (등기부 요약 참조)

* 주요 말소/소멸 권리: 여러 건의 압류, 근저당권, 강제경매, 가압류 등이 등기되어 있으나, 대부분 말소 예정 또는 말소되었습니다.

* 등기부채권 총액 (토지 기준): 약 37억 2천만원. (건물 기준 약 17억 4천만원)

3.2. 임차인 현황

* (주)부광개발: 보증금 10,000,000원, 차임 500,000원, 2018.05.16 사업자등록, 대항력 없음.

* 이원석: 보증금 40,000,000원, 차임 900,000원, 2002.02.14 전입, 대항력 있음.

* 주식회사정휘개발: 보증금 0원, 차임 0원, 2021.10.07 사업자등록, 대항력 없음.

3.3. 권리분석 요약

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 한국가스공사의 선순위 지상권입니다.

* 대항력 있는 임차인 이원석 씨의 보증금 40,000,000원에 대한 인수 여부는 명확한 확인이 필요하나, 대항력이 있으므로 주의가 요구됩니다. (주의사항 6번 항목 참조)

* '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 보증금은 별도 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 상업시설 밀집 지역

* 본 물건은 38번 국도변의 노선상가지대로에 위치하여 유동인구 및 차량 통행량이 많아 상업적 가치가 높습니다.

* 주변 상가 및 점포와의 연계를 통한 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

4.2. 업종 및 활용도

* 현재 한의원으로 이용 중이나, 공부상 용도(사무소, 일반음식점)와 달라 향후 다양한 업종으로의 변경 및 활용이 가능합니다.

* 계획관리지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있어 개발 및 신규 사업 추진에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 학교: 인근에 포승중학교가 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다. (상대보호구역)

* 기타: 주변에 상가 및 점포들이 있어 기본적인 생활 편의는 가능하나, 대규모 편의시설에 대한 구체적인 정보는 추가 확인이 필요합니다.

5.2. 혐오시설 유무

* 주변 지역에 대한 일반적인 조사 결과, 물건지 인근에 심각한 혐오시설(폐기물 처리장, 대규모 공장 밀집 등)이 직접적으로 확인되지는 않았습니다. 다만, 세부적인 지역 분석을 통해 잠재적 혐오시설 유무를 재확인할 필요가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 선순위 지상권 부담

* 한국가스공사 소유의 지상권이 1984년에 설정되어 있으며, 매각으로 소멸되지 않고 인수될 가능성이 높습니다. 이 지상권의 범위, 목적(가스수송 및 저장), 지료, 존속기간 등에 따라 토지의 활용에 중대한 제약을 받을 수 있습니다.

6.2. 불분명한 유치권

* 태암종합건설 주식회사로부터 공사대금 430,000,000원에 대한 유치권 신고가 접수되었으나, 성립 여부가 불분명하며 신청 채권자는 유치권 배제를 신청한 상태입니다. 유치권이 성립될 경우 추가적인 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

6.3. 대항력 있는 임차인

* 이원석 씨는 2002년부터 거주(또는 사업자 등록)하였으며 대항력이 있는 임차인으로 확인됩니다. 비록 현재 소유자일 가능성이 있으나, 보증금 40,000,000원에 대한 인수 가능성을 염두에 두어야 합니다. '인수 보증금 합계: 0원' 표기와 상반되는 점이므로, 명확한 확인 및 소명 자료 검토가 필수적입니다.

6.4. 공부상 용도와 현황 불일치

* 건축물대장상 용도는 사무소 및 일반음식점이나, 현황은 한의원으로 사용 중입니다. 이는 향후 건물 용도 변경 시 행정적 절차 및 비용이 발생할 수 있음을 시사합니다.

6.5. 지적 경계 불명확

* 정확한 지적 경계는 별도의 측량이 필요합니다.

6.6. 재매각 물건

* 본 물건은 재매각 물건으로, 이전 매각 과정에서 발생한 문제점이나 특이사항을 파악하는 것이 중요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 포승읍 방림리 38번 국도변이라는 우수한 입지 조건을 갖춘 근린시설입니다. 넓은 토지 면적과 건물 규모를 바탕으로 상업적 활용도가 높을 것으로 판단됩니다. 상권 활성화 지역에 위치하며, 인근 학교 및 도로망 접근성이 좋습니다.

그러나 한국가스공사의 선순위 지상권이 인수될 가능성이 높다는 점, 불분명한 유치권 신고가 존재한다는 점, 그리고 대항력 있는 임차인의 보증금 문제 등 복잡한 권리 관계는 상당한 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 공부상 용도와 현황 불일치 및 지적 경계 확인 필요성도 고려해야 합니다. 이러한 리스크들을 철저히 분석하고, 법률 전문가의 자문을 받아 명확히 해결 방안을 모색하는 것이 성공적인 투자를 위한 핵심입니다.

8. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 38번국도변 위치로 차량 통행량 많고 배후 상권 잠재력 우수.

* 개발 잠재력: 계획관리지역, 지구단위계획구역 지정으로 향후 건축 행위 및 용도 변경 통한 가치 상승 기대.

* 안정적인 수익 창출: 현황 한의원 운영 중으로, 인수 후 즉시 임대 수익 또는 직접 사용 통한 영업 가능.

* 넓은 토지 활용: 1388㎡의 넓은 대지를 활용한 추가 건축, 주차장 확보 등 다각적 활용 가능.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,244,324,270원입니다. 예상 입찰가 산정 시에는 다음 사항들을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 감정가 및 주변 시세

* 선순위 지상권(한국가스공사)의 인수 및 활용 제약으로 인한 가치 하락분

* 유치권 성립 시 추가 인수 비용

* 대항력 있는 임차인 이원석 씨의 보증금 40,000,000원 (인수 보증금 합계 0원으로 표기되었으나, 인수 가능성 존재)

* 재매각 사유 분석 및 해당 물건의 시장 선호도

'인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있어, 법적으로 매수인이 직접 인수할 보증금은 없는 것으로 보이나, 대항력 있는 임차인 이원석 씨의 보증금 40,000,000원은 별도로 반드시 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 또한, 한국가스공사의 지상권이 토지 가치에 미치는 영향이 매우 클 것으로 예상되므로, 해당 지상권의 정확한 내용과 가치를 면밀히 조사한 후 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

따라서, 상기 리스크 요인들을 충분히 반영하여 보수적인 관점에서 입찰가를 산정해야 하며, 정확한 입찰가 산정을 위해서는 전문가의 추가적인 시세 조사 및 권리 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.