나이스옥션 법원경매 여주 2022타경2037 [1] 경기도 양평군 지평면 옥현리 373 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강인감정 · 평가일 2022.07.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양평군 지평면 옥현리 소재 "광양저수지" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 임야 등이 혼재하는 지대임.

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양평군 지평면 옥현리 소재 ""광양저수지"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 견사, 버섯재배사, 임야 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

인접토지 통행 제한으로 본건까지 차량 접근이 용이하지 못하며, 노선버스정류장의 위치 및 운행빈도 등을 고려할 때 대중교통상황은 불편한 편임.

교통상황

본건까지 인접지를 통하여 소형차량 접근 가능하며, 노선버스정류장의 위치 및 운행빈도 등을 고려할 때 대중교통상황은 불편한 편임.

형태 및 이용상태

부정형 완경사의 토지를 등고평탄하게 조성한 토지로서 견사 부지로 이용중임.

형태 및 이용상태

남하향 완경사의 토지를 등고평탄하게 조성한 부정형 토지로서 버섯재배사 부지로 이용중임.

인접 도로상태

지적도상 맹지이며 본건 서측으로 도로 형태로 보이는 폭 약 4미터 토지가 소재하나, 남측으로 타인 소유 토지 통행 제한으로 약 50 미터 전까지만 차량 접근 가능함.

인접 도로상태

지적도상 맹지이나 본건 서측으로 현황 로폭 약 3-4미터 비포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1, 기호2 토지는 생산관리지역(생산관리지역), 가축사육제한구역(일부제한구역2,000m(닭,오리,메추리,돼지,개)), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(2권역)이며, 이상 토지이용계획확인서에 의함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1, 기호2 토지는 생산관리지역(생산관리지역), 가축사육제한구역(일부제한구역2,000m(닭,오리,메추리,돼지,개)), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(2권역)이며, 이상 토지이용계획확인서에 의함.

제시목록 외의 물건

후면 ;지적현황도" 및 "건물개황도", "사진용지" 참조바람.

제시목록 외의 물건

후면 ;지적도' 및 '건물개황도', '사진용지' 참조바람.

공부와의 차이

제시목록 상 지목은 답, 전이나 공부(건축물대장)상 버섯재배사 가 소재하는 것으로 등재 되어 있으며, 현황 버섯재배사 부지로 이용 중임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 본건은 지적도상 맹지이며 타인 소유 토지 통행 제한으로 약 50 미터 전까지만 차량 접근 가능하며 다른 도보 통행 가능한 샛길 등은 매수신청인이 반드시 현장 확인을 요함.
- 기호 1 토지 동측 콘크리트 바닥 하부 일부가 구거 수량 등에 의한 것으로 보이는 침식이 있는 것으로 탐문 조사되었으니 매수 신청인은 반드시 현장 확인을 요함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 본건은 지적도상 맹지이나 현황 도로로 이용되고 있는 타인소유의 인접토지를 통하여 접근가능하며, 경매진행(참여)시 현황 도로부분의 지속적인 이용가능성 등에 대하여 반드시 재확인바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 3 경량철골구조 기타지붕 단층 건물로서(사용승인일 : 2017.08.23.)

외벽 : 목재사이딩 등.
창호 : 하이샷시창 등이며

부속창고는 이동식 컨테이너 구조물임.

건물의 구조

기호 3 경량철골구조 기타지붕 단층 건물로서(사용승인일 : 2017.08.23.)

외벽 : 목재사이딩 등.
창호 : 하이샷시창 등이며
부속건물은 이동식 컨테이너 구조물임.

이용상태

버섯재배사, 부속창고로 이용 중임.

이용상태

견사로 이용 중이며 부속건물은 휴게실 등으로 이용 중임.

설비내역

급배수설비 배관 및 보일러 설비, 전기설비 등이 구비되어 있으나 가동하지 않는 것으로 판단됨.

설비내역

급배수설비(자가수도) 및 전기설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적도 및 건물개황도'와 같이 제시외건물 ㈀~㈃ 이 소재함.

부합물 및 종물

후첨 "지적도 및 건물개황도"와 같이 제시외건물 ㈀-㈂이 소재함.

공부와의 차이

제시목록 상 지목은 답, 전이나 공부(건축물대장)상 버섯재배사 등이 소재하는 것으로 등재 되어 있으며, 현황 버섯재배사 부지로 이용 중임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물(㉠ 철제기둥 렉산스레트지붕 차양막 약 96㎡, ㉡ 판넬조 판넬지붕 단층 창고 약 12㎡, ㉢ 판넬조 판넬지붕 단층 보일러실 약 0.5㎡, ㉣ 판넬조 판넬지붕 단층 창고 약 0.5㎡) 포함
2. 목록 1.2.: 농지취득자격증명 요함(미제출 시 매수보증금 반환하지 않음)
3. 목록 1.2.: 공부상 지목은 답, 전이나 현황은 목록3.의 부지로 이용 중임
4. 목록1.: 콘크리트 바닥 하부 일부가 구거 수량 등에 의한 것으로 보이는 침식이 있는 것으로 탐문 조사됨. 목록 1.2.: 지적도상 맹지이며 타인 소유 토지 통행 제한으로 약 50미터 전까지만 차량 접근 가능.(2025.02.14.자 감정평가서 참조)
5. 목록3.은 일반건축물대장 및 등기사항증명서상 '동물및식물관련시설'임[2024.04.24. 주용도변경등기(견사 → 동물및식물관련시설)]

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 사건번호: 여주지원 2022타경2037 (1)

소재지: 경기도 양평군 지평면 옥현리 373 (신 주소: 경기도 양평군 광양마을길 80-105)

용도: 동물 및 식물 관련시설 (기존 견사에서 주용도 변경 등기)

감정가: 101,521,000원

토지 면적: 565.00㎡ (약 171평)

건물 면적: 107.60㎡ (약 32.5평)

제시외 건물 면적: 약 109.00㎡ (약 33평) - 차양막, 창고, 보일러실 포함

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 농협은행

2. 입지조건

* 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 양평군 지평면 옥현리에 위치하며, "광양저수지" 북동측 인근에 자리하고 있음. 주변은 농경지, 임야, 그리고 견사, 버섯재배사 등 다양한 시설이 혼재하는 지역임.

* 교통 상황

토지 이용 계획상 맹지에 해당하며, 지적도상으로는 서측으로 폭 약 3-4미터의 비포장도로와 접하나, 남측 타인 소유 토지의 통행 제한으로 인해 약 50미터까지만 차량 접근이 가능한 것으로 조사됨. 인접지를 통한 소형 차량 접근은 가능하나, 전반적인 차량 접근성은 제한적임. 대중교통 이용은 노선버스 정류장의 위치 및 운행 빈도를 고려할 때 불편한 편임.

3. 권리분석

* 말소 기준 권리

건물 등기부상 2018년 3월 23일 접수된 양평농업협동조합의 근저당권 (채권 최고액 360,000,000원)이 본건 건물의 말소 기준 권리임. 토지의 경우, 2016년 11월 15일 접수된 양평농업협동조합의 근저당권이 가장 선순위 권리임.

* 인수되는 권리

본건은 임의경매 절차로 진행되며, 말소 기준 권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸됨. 따라서 등기부상 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됨.

* 특이사항

채권 총액(토지): 692,843,342원

채권 총액(건물): 647,843,342원

임의 경매 신청 채권자는 농협은행이며, 가압류 채권자도 농협은행임.

임차인 현황: 인수되는 보증금이 있는 임차인은 없는 것으로 파악됨 (인수 보증금 합계 0원). 다만, 임대 관계는 미상으로 확인됨.

4. 상권분석

본 물건은 상업 시설이 밀집한 지역이 아닌, 농경지와 임야가 주를 이루는 농업 및 관련 시설 운영에 적합한 입지에 있음. 지역 특성상 특정 업종(동물 및 식물 관련)에 대한 수요가 존재할 수 있으나, 일반적인 상권으로서의 잠재력은 낮음.

5. 생활정보

* 편의시설

주변이 농경지 및 임야 위주로 분포하여 생활 편의시설 접근성이 높지 않을 것으로 예상됨. 상세한 편의시설 정보는 제공되지 않았음.

* 교통

대중교통 이용이 불편하며, 차량 접근에도 제한이 있어 일상생활에서의 편리성은 다소 떨어질 수 있음.

* 주변 시설

인근에 광양저수지가 있으며, 양평군립미술관, 용문산관광지 등은 차량 이동 거리에 위치함.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수

본건 토지는 공부상 지목이 답, 전으로 등재되어 있으나 현황은 건물 부지로 이용 중임. 매각 대상 토지에 대해 농지취득자격증명을 반드시 제출해야 하며, 미제출 시 매수보증금 반환이 거부될 수 있어 주의가 필요함.

* 맹지 및 차량 접근 제한

지적도상 맹지이며, 타인 소유 토지의 통행 제한으로 인해 차량 접근이 약 50미터까지만 가능함. 이는 물류 이동, 건축, 일상적인 이용 및 유지보수에 제약을 줄 수 있는 중요한 리스크임.

* 제시외 건물 포함

일괄 매각 대상에 약 109㎡ 규모의 제시외 건물(차양막, 창고, 보일러실 등)이 포함됨. 이러한 건물들의 철거 시 비용이 발생하거나, 명도 과정에서 추가적인 문제가 발생할 수 있으므로 사전에 면밀히 검토해야 함.

* 토지 하부 침식 우려

목록 1 토지 동측 콘크리트 바닥 하부 일부에 구거 수량 등에 의한 것으로 보이는 침식이 탐문 조사됨. 이에 대한 구조적 안전 및 보수 필요성을 현장에서 반드시 확인해야 함.

* 주변 환경 및 혐오시설 가능성

주변 지역에 가축 사육 시설(견사)이 존재하며, 이는 냄새, 소음 등 환경적인 영향을 줄 수 있음. 대규모 폐기물 처리 시설 등 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았으나, 지역 특성상 잠재적 가능성은 항상 염두에 두어야 함.

7. 종합 의견

본건은 경기도 양평군 지평면 옥현리에 소재한 토지 및 건물 일괄 매각 대상 부동산임. '동물 및 식물 관련 시설'로 용도 변경 등기되었으며, 과거 견사 및 버섯재배사로 이용된 이력이 있음. 토지는 공부상 지목과 현황이 상이하며 맹지로서 차량 접근에 제약이 따름. 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 제시외 건물 포함으로 인한 추가적인 관리 및 비용 발생 가능성이 있음. 채권 총액이 감정가 대비 높은 편이므로, 경매 참여 시 신중한 분석과 접근이 요구됨.

8. 투자 포인트

* 용도 변경 시설 활용

'동물 및 식물 관련 시설'로 용도 변경된 점을 활용하여, 현재 용도 또는 유사 업종으로의 운영 및 사업 전환을 통해 투자 가치를 높일 수 있음.

* 추가 면적 활용 방안

약 109㎡ 규모의 제시외 건물을 활용하여 추가적인 공간을 확보하거나, 시설 확장을 통해 효율성을 증대시키는 방안을 모색할 수 있음.

* 토지 가치 상승 잠재력

맹지 및 접근성 제한 문제를 해결할 경우, 토지 가치 상승을 기대해 볼 수 있음. 인접 토지 소유주와의 원만한 협의를 통한 통행로 확보 또는 별도의 통행로 확보 방안 모색이 중요함.

9. 예상 입찰가

본 물건에 대한 정확한 예상 입찰가 산정은 제공된 정보만으로는 제한적임. 성공적인 입찰을 위해서는 다음과 같은 추가적인 심층 분석이 반드시 수반되어야 함.

* 주변 유사 물건의 최근 시세 및 거래 동향 분석

* 향후 토지 및 건물 가치 상승 또는 하락 요인에 대한 예측

* 명도 절차 진행 시 예상되는 비용 및 소요 기간 산출

* 잠재적 리스크(접근성, 침식, 환경 문제 등) 해소에 필요한 제반 비용 추정

현재 파악된 정보와 권리 관계, 물건의 상태, 입지 조건 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가 101,521,000원을 기준으로 하여 물건의 현재 가치와 미래 잠재력을 면밀히 평가한 후, 제반 리스크를 반영한 보수적인 접근이 필요할 것으로 사료됨.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.