나이스옥션 법원경매 울산 2023타경104692 [1] 울산광역시 북구 명촌동 790-1, 222동 12층1201호 (명촌동,평창리비에르2차아파트) 아파트 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2023타경104692 [1] 울산광역시 북구 명촌동 790-1, 222동 12층1201호 (명촌동,평창리비에르2차아파트) 아파트 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매7계 2023타경104692 | 소재지: 울산광역시 북구 명촌로 91, 222동 12층1201호 (명촌동,평창리비에르2차아파트) | 감정가: 290,000,000원 | 최저가: 203,000,000원 | 용도: 아파트

1. 울산지방법원 2023타경104692 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2023타경104692 (1)

소재지: 울산광역시 북구 명촌동 진장명촌지구내126블럭1-1롯트 평창리비에르2차아파트 222동 12층1201호

용도: 아파트

감정가: 290,000,000원

건물면적: 84.55㎡ (약 25.57평) - 전용면적

토지면적: 0.00㎡ (0평)

토지지분: 0㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물지분: 84.5532㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 북OOOOOOO

특이사항: 대지권 미등기

주의사항:

1. 대지권 미등기이며, 최저매각가격에 적정대지권가격이 포함됨

2. 진장.명촌지구토지구획정리조합장으로부터 별지와 같이 대지권(43.56/68,903)이 채무자겸소유자 김정현에게 있다는 사실조회회신서(2024.06.19.자)가 제출되었으므로 입찰시 확인요함

1.2. 입지조건

본건은 울산광역시 북구 명촌동 명촌초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 진장명촌토지구획정리사업지구 내에 조성된 지역으로, 아파트 단지, 소규모 공동주택, 다가구주택, 근린생활시설, 학교 등이 잘 조성되어 있습니다. 동측 인근에는 현대자동차공장이 소재하고 있어 지역 경제의 중심지 역할을 하는 곳과 인접해 있습니다.

1.3. 권리분석

본건의 가장 중요한 권리상 쟁점은 '대지권 미등기' 상태라는 점입니다. 건물 등기부상에는 건물만 등기되어 있고, 토지에 대한 등기된 권리(대지권)는 아직 확보되지 않았습니다. 시행사인 평창토건은 이미 파산한 상태입니다. 진장명촌토지구획정리사업조합으로부터 제출된 사실조회 회신서에 따르면, 채무자 겸 소유자인 김정현 씨에게 대지권(43.56/68,903)이 있다는 사실이 확인되었습니다. 그러나 이 부분이 아직 등기되지 않았으므로, 입찰 시 반드시 해당 조합 및 관련 기관에 재확인하여 대지권 확보 가능성 및 절차를 명확히 파악해야 합니다. 감정평가 시에는 건물과 함께 적정 소유권 대지권 지분이 포함되어 평가되었습니다. 임차인 현황은 파악되지 않아 미상입니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 진장명촌지구는 택지 개발이 이루어진 지역으로, 다수의 아파트 단지가 밀집해 있어 주거지로서의 기본적인 상권이 형성되어 있습니다. 단지 내 상가 및 인근 근린생활시설을 통해 생활 편의시설 이용이 가능하며, 명촌초등학교가 인접해 있어 교육 환경 또한 갖추고 있습니다. 동측에 위치한 현대자동차공장은 지역 내 고용 창출 및 경제 활동에 중요한 역할을 하고 있어, 관련 종사자들의 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

교통 여건으로는 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용도 편리합니다. 강북로, 산업로 등 주요 간선도로가 단지 주변을 지나고 있어 울산 시내 및 기타 지역으로의 이동이 수월합니다. 명촌초등학교가 가까이 있어 자녀 교육 환경도 비교적 양호한 편입니다.

1.6. 잠재적 리스크

1. 대지권 미등기: 가장 큰 리스크 요인으로, 추후 대지권 등기 과정에서 추가적인 비용 발생이나 복잡한 절차가 요구될 수 있습니다. 조합의 확인서가 있더라도, 법적 효력 및 등기 완료 여부를 철저히 확인해야 합니다.

2. 시행사 파산: 시행사의 파산으로 인해 사업 추진 과정의 불확실성이 존재합니다.

3. 임대차 관계 미상: 현재 임차인이 있는지, 있다면 보증금이나 월세 등 임대차 조건이 어떻게 되는지 파악되지 않았습니다. 이는 명도 과정에서 예상치 못한 난관이나 추가적인 비용을 발생시킬 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 울산 북구 명촌동의 잘 정비된 택지개발지구 내에 위치한 아파트로서, 편리한 교통망과 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 현대자동차공장과의 인접성은 직주근접 수요 측면에서 긍정적일 수 있습니다. 그러나 '대지권 미등기'라는 중대한 권리상의 문제를 안고 있어, 신중한 접근이 필요합니다. 이 문제를 명확히 해결할 수 있거나, 이에 따른 리스크를 충분히 감수할 수 있는 투자자에게는 잠재적인 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

1. 대지권 문제 해결 시 가치 상승 기대: 대지권 미등기 문제가 원만하게 해결되어 소유권이 명확해진다면, 아파트 가치가 상승할 잠재력이 있습니다.

2. 실거주 또는 임대 수익: 교통 및 교육 환경이 비교적 양호하여 실거주 목적이나 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 지역입니다.

3. 경쟁력 있는 낙찰가 가능성: 대지권 미등기 이슈로 인해 타 물건 대비 낮은 가격에 낙찰받을 기회가 있을 수 있으나, 관련 비용 및 리스크를 충분히 고려해야 합니다.

법원 정보

울산지방법원 경매7계