나이스옥션 법원경매 인천 2023타경522221 [3] 인천광역시 부평구 부평동 10-352, 3층302호 (부평동,원타운빌라) 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국씨티 · 평가일 2023.06.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 산곡동 소재 "인천미산초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부평고등학교" 서측인근에 위치하며, 주위는 동유형의 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철7호선 "부평구청역"이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브 지붕 5층 건물 내 제5층 제503호로서,
(사용승인일: 2002.01.26)
외 벽: 몰탈위 페인팅 마감 등.
창 호: 새시 창호임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 5층건물 내 제103동 제4층 제402호로서,
(사용승인일: 2002.01.02)
외 벽: 드라이비트 마감 등.
창 호: 새시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중 임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고 평탄한 세장형 토지로서, 아파트 및 업무시설 건부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고 평탄한 세장형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건토지 북측으로 로폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

인접 도로상태등

본건 토지 남측으로 로폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2014-02-03), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2023타경522221 (3)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 10-352, 3층302호 (원타운빌라)

용도: 다세대주택

감정가: 145,000,000원

토지면적: 19.82㎡ (약 5.99평)

건물면적: 38.36㎡ (약 11.60평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 구리새마을금고 (구OOOOOOOOO)

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 부평구 부평동에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통으로 평가됩니다.

인근에 "인천미산초등학교"와 "부평고등학교"가 소재하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

해당 물건은 "원타운빌라" 내 3층 302호로, 건물은 철근콘크리트조 스라브 지붕 5층 건물 내 제3층에 해당합니다. 사용승인일은 1998년 8월 4일입니다.

본건 토지는 인접 도로 대비 등고 평탄한 세장형 토지로서, 인접 필지 대비 등고 평탄한 세장형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 북측으로 로폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 명확하게 확인되지 않았습니다. 다만, 대규모 하수처리장이나 공동묘지 등이 다른 지역에서 친환경 시설로 탈바꿈하는 사례가 있으며, 이는 지역사회에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

1.2. 권리분석

본건에는 대항력 있는 임차인 이진호 씨가 거주 중입니다.

임차인 정보:

* 임차인: 이진호

* 보증금: 112,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018-10-12

* 확정일자: 2018-10-01

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원

경매 신청 채권자는 구리새마을금고이며, 말소기준권리는 2019년 9월 30일 접수된 서울보증보험의 가압류(권리금액 금28,731,462원)로 판단됩니다.

상기 말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 경매 절차 진행 시 말소될 예정입니다.

대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부는 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 낙찰자가 별도의 보증금을 인수하지 않아도 되는 것으로 보입니다. 하지만 임차인의 전입일자(2018-10-12)가 말소기준권리(2019-09-30)보다 앞서므로, 보증금이 인수되지 않는다는 점은 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

제공된 JSON 데이터를 분석한 결과, 인근 지역의 다세대주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* '우진그린빌' (2001년식, 38.94㎡) 2026년 7월 2일 거래가 70,000,000원 (약 5,932,203원/㎡)

* '해피팰리스' (2015년식, 49.26㎡) 2026년 7월 1일 거래가 284,000,000원 (약 5,765,327원/㎡) - 신축 및 면적이 큰 점 고려 필요

* '신한' (2002년식, 56.08㎡) 2026년 7월 23일 거래가 123,000,000원 (약 2,193,295원/㎡)

본건은 38.36㎡ (약 11.60평) 면적의 다세대주택으로, 2001년식 '우진그린빌'과 면적이 유사하나 가격 차이가 크게 나타납니다.

2002년식 '신한' 빌라의 거래 사례(56.08㎡, 123,000,000원)를 기준으로 평당 가격을 환산하면 약 2,193,295원/㎡ 입니다.

이를 본건 면적(38.36㎡)에 적용 시, 약 84,124,700원 수준의 시세가 예상됩니다.

감정가 145,000,000원 대비 시장 시세는 다소 낮게 형성되어 있어, 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

1.4. 생활정보

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

도보 거리에 지하철 7호선 "부평구청역"이 소재하여 서울 및 수도권 접근성이 양호합니다.

주변에 "인천미산초등학교"와 "부평고등학교"가 있어 교육 환경이 좋습니다.

아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 생활 편의시설 이용에 불편함은 없을 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금(112,000,000원)이 상당히 큰 금액입니다. 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 임차인의 전입일자가 말소기준권리보다 앞서므로 낙찰 후 임차인과의 분쟁 가능성을 배제할 수 없습니다. 이에 대한 철저한 권리 분석 및 법률 검토가 필요합니다.

감정가(145,000,000원)와 시장 시세(약 70,000,000원 ~ 85,000,000원 수준) 간의 상당한 괴리가 존재합니다. 이는 감정평가 시점의 시장 상황이 현재와 다르거나, 물건 자체의 특수성을 반영했을 수 있으나, 입찰 시 보수적인 접근이 필요합니다.

관련사건, 병합사건, 중복병합사건 등 복잡한 법적 관계가 있을 수 있어, 추가적인 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천광역시 부평구 부평동에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 교육 환경이 양호한 편입니다.

시세 대비 감정가가 높게 책정된 점과 대항력 있는 임차인의 존재는 잠재적 리스크 요인으로 작용합니다.

하지만, 명확한 말소기준권리 확인과 인수 보증금 0원 명시는 낙찰자의 부담을 덜어줄 수 있는 긍정적인 측면도 있습니다.

면적과 유사한 시세 거래 사례를 고려할 때, 적정 가격에 낙찰된다면 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

우수한 교통 환경: 지하철 7호선 부평구청역 인접.

양호한 교육 환경: 초등학교 및 고등학교 인근 위치.

시세 차익 가능성: 감정가 대비 시장 시세가 낮아 매력적인 투자 기회 제공 가능.

건물 관리 상태 양호: 1998년 사용승인 건물이지만, 내부 수리 등 관리 상태에 따라 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

본건의 면적(38.36㎡)과 유사한 연식 및 평형의 인근 거래 사례(약 70,000,000원 ~ 85,000,000원) 및 감정가(145,000,000원)를 종합적으로 고려하였습니다.

대항력 있는 임차인의 존재 및 인수 보증금이 없다고 명시되었으나, 법적 안정성을 위해 보수적인 접근이 필요합니다.

감정가와 시세 간의 차이가 크므로, 시세 수준을 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 95,000,000원 ~ 110,000,000원

(상기 입찰가는 현 시세 및 낙찰 가능성을 고려한 예상치이며, 실제 입찰 시에는 추가적인 시세 조사 및 현장 확인을 통해 최종 결정하시는 것이 좋습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.