나이스옥션 법원경매 인천 2023타경522221 [2] 인천광역시 부평구 부평동 433-218, 1동 5층503호 (부평동,쌍용아트아파트) 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국씨티 · 평가일 2023.06.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 산곡동 소재 "인천미산초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부평고등학교" 서측인근에 위치하며, 주위는 동유형의 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철7호선 "부평구청역"이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브 지붕 5층 건물 내 제5층 제503호로서,
(사용승인일: 2002.01.26)
외 벽: 몰탈위 페인팅 마감 등.
창 호: 새시 창호임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 5층건물 내 제103동 제4층 제402호로서,
(사용승인일: 2002.01.02)
외 벽: 드라이비트 마감 등.
창 호: 새시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중 임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고 평탄한 세장형 토지로서, 아파트 및 업무시설 건부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고 평탄한 세장형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건토지 북측으로 로폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

인접 도로상태등

본건 토지 남측으로 로폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2014-02-03), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2023타경522221 (2)

물건종별: 아파트

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 433-228번지, 1동 5층 503호 (쌍용아트아파트)

토지면적: 13.21㎡ (약 3.99평)

건물면적: 35.12㎡ (약 10.62평) (전용면적)

감정가: 107,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

사용승인일: 2002년 1월 26일

건물구조: 철근콘크리트조 스라브 지붕 5층 건물 내 5층 503호

공부와의 차이: 없음

1.1. 입지조건

주위환경: 본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부평고등학교" 서측 인근에 위치하며, 동유형의 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준임.

교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 근거리에 지하철 7호선 "부평구청역"이 있어 대중교통 이용이 편리한 편임.

토지이용계획: 제2종일반주거지역, 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

인접 도로: 본건 토지 북측으로 로폭 약 8미터, 남측으로 로폭 약 4미터의 포장도로에 접해 있어 차량 및 보행 통행이 원활함.

1.2. 권리분석

채권자: 구리새마을금고 (본건 강제경매 신청 채권자)

말소기준권리: 2019년 9월 30일 서울보증보험의 가압류 (등기부채권 총액: 630,673,883원)

현재 진행 중인 경매 사건은 인천지방법원 2023타경522221 (2)이며, 이는 2023년 6월 26일 구리새마을금고의 강제경매 개시결정(갑16)에 따른 것으로 파악됨.

임차인 현황:

* 임차인: 구

* 보증금: 105,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018년 9월 3일

* 확정일자: 2018년 8월 21일

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2023년 9월 7일

* 인수 보증금 합계: 0원

참고: 임차인 구 는 별도의 강제경매 사건(인천지방법원 2024타경549681)을 신청한 상태임.

특이사항: 상기 임차인은 대항력을 갖추고 있으나, 배당신고 후 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어 명확한 권리 분석 및 낙찰 후 인수 여부에 대한 추가 확인이 필요함.

1.3. 상권분석

주변 환경: 아파트 단지와 주거 밀집 지역, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재되어 있어 기본적인 상업 및 생활 인프라가 구축되어 있음.

상업 시설 접근성: 인근에 다양한 소매점, 식당, 편의시설 등이 위치하고 있어 일상생활에 필요한 물품 구매 및 서비스 이용이 용이함.

1.4. 생활정보

주요 편의시설: 인근에 마트, 병원, 은행 등 기본적인 편의시설 이용 가능.

교육 시설: 부평고등학교, 인천미산초등학교 등이 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편임.

1.5. 잠재적 리스크

관련/병합/중복 사건: 관련 사건, 병합 사건, 중복 병합 사건 등이 다수 존재하여 경매 진행 과정에서 변동성이 있을 수 있음.

대항력 있는 임차인: 구창회 씨가 대항력 있는 임차인으로 존재하며, 보증금 1억 5백만원에 대한 인수 여부는 권리분석 시 명확히 파악해야 함.

미상 임대관계: 임대관계가 미상으로 파악되어, 현황 조사 시 임차인과의 직접 소통 또는 관련 서류 확인을 통해 정확한 점유 및 사용 현황을 파악하는 것이 중요함.

건축물 용도 및 제한: 복합 용도 (아파트 및 업무시설)로 사용될 수 있는 가능성이 있으며, 제2종일반주거지역 외 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역 등의 규제가 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 부평구에 위치한 아파트로, 비교적 양호한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 2002년식으로 연식이 있으나, 철근콘크리트 구조로 내구성은 확보된 편입니다.

등기부상 다수의 권리관계가 복잡하게 얽혀 있으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

가장 큰 쟁점은 대항력 있는 임차인인 구창회 씨의 보증금 인수 여부입니다. 현재 '인수 보증금 합계 0원'으로 명시되어 있어, 낙찰 후 보증금을 인수하지 않을 것으로 보이나, 임차인의 대항력 존재 자체는 주의를 요합니다.

1.7. 투자 포인트

합리적인 감정가: 1억 7백만원으로 책정된 감정가는 시세 대비 경쟁력 있는 가격일 수 있음.

교통 요지: 지하철 7호선 부평구청역 인근으로 대중교통 이용이 편리하여 직장인 및 학생들에게 선호될 수 있는 입지.

주거 환경: 학교와 근린생활시설이 인접해 있어 생활 편의성이 높음.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 107,000,000원입니다.

권리분석 상 대항력 있는 임차인으로 파악된 구창회 씨의 보증금 105,000,000원은 '인수 보증금 합계 0원'으로 명시되어 있어, 낙찰자가 인수할 금액은 없는 것으로 판단됩니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 현장 조사 및 주변 시세 확인 후 신중하게 결정해야 합니다.

일반적인 경매 참여 시, 감정가 대비 80~90% 수준에서 입찰가가 형성될 수 있으므로, 약 85,600,000원 ~ 95,900,000원 범위를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.