나이스옥션 법원경매 인천 2023타경522221 [1] 인천광역시 부평구 청천동 234-30, 103동 4층402호 (청천동,대성파크맨션) 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국씨티 · 평가일 2023.06.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 산곡동 소재 "인천미산초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부평고등학교" 서측인근에 위치하며, 주위는 동유형의 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철7호선 "부평구청역"이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브 지붕 5층 건물 내 제5층 제503호로서,
(사용승인일: 2002.01.26)
외 벽: 몰탈위 페인팅 마감 등.
창 호: 새시 창호임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 5층건물 내 제103동 제4층 제402호로서,
(사용승인일: 2002.01.02)
외 벽: 드라이비트 마감 등.
창 호: 새시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중 임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고 평탄한 세장형 토지로서, 아파트 및 업무시설 건부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고 평탄한 세장형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건토지 북측으로 로폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

인접 도로상태등

본건 토지 남측으로 로폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2014-02-03), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건기본정보

사건번호: 인천지방법원 2023타경522221 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 구OOOOOOOOO

1.2. 소재지및건물정보

소재지: 인천광역시 부평구 청천동 234-30, 103동 4층 402호 (대성파크맨션)

건축물 현황: 철근콘크리트조, 5층 건물 내 4층, 사용승인일 2002.01.02

용도: 다세대주택

1.3. 매각대상정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 감정가및면적정보

감정가: 100,000,000원

토지면적: 15.89㎡ (약 4.80평)

건물면적: 30.35㎡ (약 9.18평)

2. 입지조건

2.1. 위치및주위환경

본건은 인천광역시 부평구 청천동에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 근거리 지하철 7호선 '부평구청역'을 이용할 수 있어 대중교통 여건은 양호함.

2.3. 주변시설

주변에 학교, 근린생활시설 등이 있어 생활 편의시설 접근성은 보통 수준임. 제공된 정보 내에서 주변 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않음.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리: 국민건강보험공단의 압류 (갑17), 2019-08-28 접수.

본 경매개시결정(2023타경522221)은 말소기준권리보다 늦게 등기됨.

등기부상 대부분의 권리(압류, 가압류, 근저당 등)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

3.2. 임차인현황

임차인: 조현욱

보증금: 95,000,000원

전입일자: 2018-08-23

확정일자: 2018-08-03

대항력: 있음

비고: 을구 11번 임차권등기가 말소되지 않고 인수되는 권리로 등기되어 있음 ('말소: 인수').

3.3. 권리분석요약

본건의 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸되나, 임차인 조현욱 씨의 보증금 95,000,000원은 매수인에게 인수됨. 따라서 낙찰자는 이 보증금을 별도로 부담해야 함.

4. 상권분석

4.1. 주변개발현황

인천 부평구 청천동 일대는 주거지역으로서 지역 개발 및 신축 움직임에 따라 부동산 가치 상승 잠재력을 지님.

4.2. 유사물건시세분석

인근 청천동 소재 다세대주택의 최근(2026년 7월) 매매 사례를 분석한 결과, 면적 및 건축 연도에 따라 시세 편차가 나타남.

44. 01㎡ 면적 주택 6,000만원, 43.15㎡ 면적 주택 15,000만원, 67.21㎡ 면적 주택 12,000만원에 거래됨.

본건(30.35㎡)의 건물면적을 고려할 때, 유사 물건의 ㎡당 가격은 약 130만원 ~ 350만원 수준으로 파악됨.

이러한 최근 시세는 감정가 100,000,000원보다 낮은 수준이며, 본건의 실제 시장 가치는 감정가 대비 재검토가 필요할 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 편의점, 마트 등 기본적인 생활 편의시설이 소재하여 일상생활이 편리함.

5.2. 교육시설

인천 미산초등학교, 부평고등학교 등 교육시설이 인근에 위치함.

6. 잠재적리스크

6.1. 권리인수위험

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 조현욱 씨의 보증금 95,000,000원이 매수인에게 인수된다는 점임. 이는 입찰 시 예상해야 할 추가적인 총 지출 금액임.

6.2. 명도관련위험

대항력 있는 임차인이 거주 중일 경우, 명도 과정에서 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있으며, 이로 인한 시간 및 비용이 발생할 수 있음.

6.3. 기타위험

사건 내역에 '관련사건, 병합사건, 중복병합사건' 등의 특이사항이 기재되어 있어, 해당 사건들과의 연관성을 면밀히 파악해야 함.

7. 종합의견

본건은 인천광역시 부평구 청천동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 1억원이나 대항력 있는 임차인의 보증금 95,000,000원을 인수해야 하는 조건으로 인해 실제 총 인수가는 높아짐. 최근 시세 분석 결과, 감정가 대비 괴리가 있어 입찰가 산정에 신중한 접근이 요구됨. 대항력 있는 임차인의 존재는 명도 과정의 난이도를 높일 수 있는 요인이므로, 사전에 철저한 권리 분석과 명도 계획 수립이 필수적임.

8. 투자포인트

8.1. 입지

지하철 7호선 이용이 가능한 역세권 및 대중교통 접근성이 양호한 지역에 위치함.

8.2. 시세차익잠재력

최근 인근 시세 대비 감정가가 높게 책정된 것으로 보이나, 향후 지역 개발 및 부동산 시장 상황에 따라 시세 상승 여력 보유.

8.3. 건축연도

건축 연도가 2002년으로, 향후 재건축 또는 리모델링을 통한 가치 상승 잠재력을 고려할 수 있음.

9. 예상입찰가

감정가: 100,000,000원

인수 보증금: 95,000,000원 (조현욱 임차인)

본건 물건 자체의 예상 시장 가치는 최근 유사 면적의 거래 사례를 고려할 때 50,000,000원 ~ 70,000,000원 수준으로 추정됨.

따라서, 예상 입찰가는 본건 물건의 가치 범위를 기준으로 산정함.

예상 입찰가: 60,000,000원 ~ 70,000,000원

(상기 금액은 임차인 보증금 95,000,000원을 별도로 인수해야 하는 금액을 제외한, 물건 자체에 대한 입찰 금액임. 총 지출 예상 금액은 입찰가에 인수 보증금을 합산한 금액이 됨.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.