나이스옥션 법원경매 수원 2023타경83211 [1] 경기도 수원시 권선구 당수동 744, 202동 12층1204호 (당수동,서수원2차쌍용스윗닷홈) 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: ST감정 · 평가일 2023.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 당수동에 소재하는 "당수초등학교" 북서측 인근에 위치하며 주변 일대는 아파트단지 및 근린생활시설 등의 혼재 지역임.

교통상황

본건 단지 내까지 차량 출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 12층 1204호로서,

외벽 : 모르터 위 페인팅 마감 등,
창호 : 샷쉬 구조임.

이용상태

아파트로 이용 중인 것으로 탐문되나 관계인의 폐문 부재로 내부를 확인하지 못하였는 바 내부구조 등에 관하여는 별도로 첨부하는 건물개황도를 참조하시기 바라며 경매 참여 시에는 사전에 확인하시기 바람,

설비내역

위생 및 급배수시설, 난방시설, 승강기설비, 소화설비 및 주차시설 등이 갖추어져 있는 것으로 탐문됨.

토지의 형상 및 이용상태

단일필지, 다각형의 토지로 남동하향 완경사지를 조성하여 아파트 부지로 이용되고 있음.

인접 도로상태등

단지 내 도로가 단지 북동측 및 남동측의 공도에 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접함). 중로3류(폭 8m
-10m)(접함). 상대보호구역(드림유치원), 도시교통정비지역, 과밀억제권역이며 기타 자세한 내용에
관하여는 별도로 첨부하는 토지이용계획확인서 사본을 참조하시기 바람.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대 관계는 미상임.

- 본건은 관계인의 폐문 부재로 내부를 확인하지 못하여 통상적인 관리 및 이용상황 등을 상정하여
평가하였는 바 경매 진행에 참고하시기 바라며 경매 참여 시에는 반드시 사전에 확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 수원지방법원에서 진행 중인 2023타경83211 (1) 부동산 임의경매 물건입니다.

* 사건번호: 수원지방법원 2023타경83211 (1)

* 소재지: 경기도 수원시 권선구 당수동 744, 202동 12층 1204호 (서수원2차쌍용스윗닷홈)

* 용도: 아파트

* 감정가: 366,000,000원

* 토지면적: 50.30㎡ (약 15.21평)

* 건물면적 (분양면적): 84.94㎡ (약 25.69평)

* 전용면적: 제공된 정보로는 확인 불가

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화물건, 재매각

1.1. 건물 및 단지 정보

* 건축 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

* 총 층수: 15층 중 12층

* 준공일: 2005년 9월 22일

* 세대수: 해당 동(202동)은 87세대

2. 입지조건

* 위치: 경기도 수원시 권선구 당수동, 당수초등학교 북서측 인근에 소재합니다.

* 주변 환경: 아파트 단지 및 근린생활시설이 혼재된 주거 지역입니다.

* 교통: 단지 내 차량 진출입이 가능하며, 인근 버스정류장 소재로 제반 교통 사정은 무난한 편입니다.

* 도로: 단지 내 도로가 단지 북동측 및 남동측의 공도에 연계되어 있습니다.

* 토지 이용: 단일 필지의 다각형 토지로, 남동하향 완경사지를 조성하여 아파트 부지로 이용되고 있습니다.

* 토지 이용 계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m) 및 중로3류(폭 8m-10m)에 접하며, 상대보호구역(드림유치원), 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 우리은행 근저당권 (2011년 11월 24일 접수, 78,000,000원)

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 개요 및 내용은 확인되지 않아 주의가 필요합니다.

* 등기부채권 총액: 432,000,000원

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 탐문 결과, 임대 관계는 미상이며 관계인의 폐문 부재로 내부 확인이 불가합니다.

* 실제 점유 현황 및 임대차 관계에 대한 철저한 사전 확인이 필수적이며, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

* 해당 물건은 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역에 위치하여 기본적인 상업 시설 이용이 편리합니다.

* 당수초등학교가 인근에 위치하여 교육 관련 시설 접근성이 양호하며, 이는 배후 수요 확보에 긍정적입니다.

* 대중교통 이용이 가능한 버스정류장이 가까워 지역 내 상권 접근성이 양호한 편입니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 당수초등학교 북서측 인근에 위치하여 자녀 교육 환경으로 적합합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주거환경: 15층 건물 중 12층에 위치하여 일조 및 조망이 양호할 것으로 예상되며, 아파트 단지 내에 있어 비교적 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 주차: 단지 내 주차 시설이 갖추어져 있으며, 총 주차 대수는 136대입니다.

* 내부 상태: 관계인의 폐문으로 인해 내부 상태 및 이용 현황을 확인할 수 없습니다. 경매 참여 전 반드시 내부를 직접 확인해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

* 미확인 점유 및 내부 상태: 관계인의 폐문 부재로 인해 실제 점유자, 주거 상태, 내부 파손 및 하자 여부 등을 전혀 파악할 수 없습니다. 이로 인한 명도 진행의 어려움, 수리 비용 발생 등의 위험이 존재합니다.

* 재매각 물건: 이전 경매에서 유찰된 이력이 있어, 물건 자체의 문제점(권리 관계, 점유 관계, 물리적 하자 등) 또는 시장 상황으로 인한 매수 부진 가능성이 있습니다.

* 소멸되지 않는 권리(지상권): 등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 내용이 없어 존재 여부 및 그 영향에 대한 확인이 시급합니다. 만약 지상권이 유효할 경우 추가적인 부담이 될 수 있습니다.

* 전용면적 미확인: 제공된 정보로는 정확한 전용면적을 알 수 없어 실제 사용 가능한 공간에 대한 파악이 제한적입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 수원시 권선구 당수동에 위치한 아파트로, 당수초등학교 인근에 자리하고 있어 교육 환경은 양호한 편입니다. 단지 내 차량 접근이 용이하고 버스 정류장이 가까워 교통 여건도 무난합니다. 그러나 관계인의 폐문 부재로 인해 내부 상태 및 실제 점유 관계를 파악하지 못했으며, 재매각 물건이라는 점은 잠재적 리스크를 시사합니다. 또한, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있어 확인이 필요합니다. 이러한 불확실성들을 감안할 때, 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 안정적인 주거 지역에 위치하며, 인근 학군(당수초등학교)을 통한 배후 수요 기대가 가능합니다.

* 재매각 물건으로 이전 경매보다 가격적인 메리트가 있을 수 있습니다.

* 내부 및 점유 관계, 지상권 여부 등을 명확히 파악하고 시세 대비 저렴한 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 정확한 시장 가격 및 유사 물건의 실거래가, 그리고 내부 상태, 명도 예상 비용 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다. 현재 감정가는 366,000,000원입니다. 유사 아파트의 최근 실거래가는 약 2억 8천만 원에서 3억 2천만 원 수준으로 파악됩니다. 재매각 물건임을 감안하여 감정가 대비 일정 비율 할인된 가격으로 접근하는 것을 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 내부 상태 및 점유 관계, 지상권 등의 미확인 위험 요소를 충분히 반영하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 보수적인 관점에서, 감정가의 70% ~ 80% 수준인 약 2억 5천만 원에서 2억 9천만 원 범위에서 시작하되, 현장 확인 후 최종 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.