나이스옥션 법원경매 수원 2023타경13113 [3] 경기도 수원시 권선구 경수대로 270, 2층2309호 (권선동,수원복합빌딩(터미널) 터미널동) 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동진감정 · 평가일 2024.01.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 "곡선초등학교" 서측 인근 "수원버스터미널" 내에
위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하며, 근거리에 전철역, 지하철 등이
소재하여 대중교통이용은 비교적 양호한 편임.

건물의 구조

철골철근콘크리트조 스라브지붕 6층 건내 2층 2301호, 2302호, 2309호로서
외 벽: 복합판넬 마감.
내 벽: 몰탈위페인팅,인테리어 마감.
창 호: 샷시 유리 창호임.

이용상태

2001.10.30자로 사용승인된 판매 및 영업시설,제2종근린생활시설,문화 및 집회시설 건물로서
기호(1) 판매 및 영업시설(기호2 와 함께 안경점으로 이용 중임)
기호(2) 제2종근린생활시설(기호1과 함께 이용 중)
기호(3) 제2종근린생활시설(헤어?事막？이용 중임)

설비내역

위생및 급배수설비 되어있고, 승강기,에스컬레이터, 화재탐지및 경보시설, 소화전설비,
지하주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평지로서 버스터미널 및 부대시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건단지 남측 및 서측으로 각각 노폭 약 50m의 광로에 접하며, 동측 및 북측으로 각각
약 20m, 15m 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,일반상업지역,제2종일반주거지역,방화지구,시가지경관지구(일반),지구단위계획구역
(권선2지구),광로2류(폭 50m-70m)(저촉),대로3류(폭 25m-30m)(접합),자동차정류장,중로2류
(폭 15m-20m)(접합),가축사육제한구역,상대보호구역(곡선초등학교),상대보호구역(권선중학교
)상대보호구역(남수원초),상대보호구역(리틀하버드유치원),상대보호구역(아이사랑유치원),
비행안전제5구역(전술),도시교통정비지역,과밀억제권역,택지개발지구임.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2023타경13113 (3)

소재지: 경기도 수원시 권선구 경수대로 270, 2층2309호 (권선동,수원복합빌딩(터미널) 터미널동)

용도: 근린시설

감정가: 676,000,000원

토지면적: 106.72㎡ (약 32.3평)

토지지분: 106.725㎡ (약 32.3평)

건물면적: 94.11㎡ (약 28.5평)

건물지분: 94.108㎡ (약 28.5평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

주의사항: (정보 없음)

특수물건정보: 유동화물건

1.1. 입지조건

1.1. 1. 건물 개요

본 건물은 수원복합빌딩(터미널) 터미널동에 위치하며, 2001년 10월 30일 사용승인된 철근콘크리트 구조의 건물입니다. 건물은 총 6층 규모이며, 본 물건은 2층 2309호에 해당합니다. 건물의 주요 용도는 판매시설, 근린생활시설, 문화 및 집회시설입니다.

1.1. 2. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 "곡선초등학교" 서측 인근 "수원버스터미널" 내에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역입니다.

1.1. 3. 교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 또한 근거리에 전철역 및 지하철이 위치하여 대중교통 이용이 비교적 양호한 편입니다.

1.1. 4. 토지 이용 및 규제

본건 토지는 경기도 수원시 권선구 권선동 1189번지에 해당하며, 면적은 106.72㎡ (약 32.3평)입니다. 토지는 도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(권선2지구) 등에 해당합니다. 광로(폭 50m-70m), 대로(폭 25m-30m), 중로(폭 15m-20m)에 접하고 있어 차량 접근성이 우수합니다. 이 외에도 자동차정류장, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 택지개발지구 등 다양한 도시계획시설 및 제한 사항이 적용됩니다.

1.1. 5. 인접 도로상태

본 건이 속한 단지는 남측 및 서측으로 각각 노폭 약 50m의 광로에 접하며, 동측 및 북측으로는 각각 약 20m, 15m의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 매우 좋습니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 말소기준권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 2019년 3월 29일 접수된 신한은행의 근저당권 (을1) 입니다.

1.2. 2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리에 대한 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다. (물건명세서 참고사항의 '지상권개요' 항목에 대한 비고란이 비어있음)

1.2. 3. 인수 보증금

인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

1.2. 4. 임차인 현황

*: 원옥연

보증금: 10,000,000원

차임: 1,200,000원

전입일자(사업일자): 2022-02-21

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고: (정보 없음)

1.2. 5. 등기부 현황

* 소유권보존: 주식회사대우건설 (2002-01-16)

* 소유권이전: 이용표 (2002-03-28)

* 소유권이전: 주식회사하이이노서비스 (2019-03-11, 매매)

* 근저당권: 신한은행 (2019-03-29, 1,080,000,000원) - 말소기준권리

* 가압류: 기술보증기금 (2023-10-19, 1,000,320,000원) - 말소

* 임의경매: 신한은행 (2023-12-18, 1,080,000,000원) - 말소 (사건번호 2023타경13113)

* 압류: 국 (2024-01-18) - 말소

* 압류: 수원시 (2024-10-15) - 말소

* 압류: 수원시 (2024-12-04) - 말소

등기부채권 총액: 2,080,320,000원

1.3. 상권분석

1.3. 1. 수원버스터미널 내 입지

본 물건은 유동인구 흡수에 매우 유리한 수원버스터미널 내에 위치하고 있어, 잠재 고객 확보에 매우 유리한 조건을 갖추고 있습니다. 이는 상업 시설로서의 높은 활용도를 기대하게 합니다.

1.3. 2. 주변 상권 특성

주위는 아파트단지, 다세대주택 등 주거시설과 근린생활시설, 공원이 혼재되어 있어 배후 수요 또한 일정 수준 확보 가능합니다. 터미널 이용객뿐만 아니라 지역 주민들의 방문도 기대할 수 있는 복합 상권입니다.

1.3. 3. 상가 이용 현황

본건 호실은 판매 및 영업시설, 제2종근린생활시설로 이용 중이며, 실제로는 안경점 및 헤어샵 등이 운영되고 있어 상권 활성화에 기여하고 있습니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1. 주변 교통 및 편의시설

수원버스터미널이라는 교통의 요지에 위치하여 광역 및 시내 이동이 매우 편리합니다. 터미널 내 각종 편의시설 이용이 용이하며, 주변 근린상가 및 주거단지를 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용도 가능합니다.

1.4. 2. 주변 교육시설

* 곡선초등학교 (본건 서측 인근)

* 권선중학교 (인근)

* 남수원초등학교 (인근)

* 다수의 유치원 (리틀하버드유치원, 아이사랑유치원 등)

교육시설이 주변에 다수 분포하고 있습니다.

1.4. 3. 기타 시설

인근에 공원 등 녹지 공간이 분포하여 쾌적한 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1. 법규 및 제한 사항

* 비행안전제5구역(전술): 항공기 운항 안전을 위한 높이 제한 등 건축 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

* 상대보호구역: 초등학교 및 유치원 인근으로, 특정 업종(예: 유흥업소 등)의 입점이 제한될 수 있습니다.

* 과밀억제권역: 향후 투자 또는 개발 시 수도권 과밀억제권역 관련 규제가 적용될 수 있습니다.

* 택지개발지구: 향후 지역 개발 계획에 따라 부동산 가치에 변동이 있을 수 있습니다.

1.5. 2. 건물 노후화

2001년 사용승인된 건물로, 약 20년 이상의 경과로 인해 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.5. 3. 유동화 물건

'유동화물건' 표기는 채권의 유동화 과정을 거쳤음을 의미하며, 이는 일반적인 경매 물건과 다소 복잡한 권리 관계가 있었음을 시사합니다. 다만, 본 건은 임의경매로 진행되어 법적 절차상 문제는 없어 보입니다.

1.5. 4. 임대 관계 미상

현재 임차인 외 다른 임차인 관계는 불명확합니다. (단, 확인된 임차인은 대항력이 없음)

1.5. 5. 주변 시설

현재까지 조사된 바로는 물건지와 인접하여 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 하지만, 터미널 주변 지역의 특성상 소음, 교통 혼잡 등은 발생할 수 있습니다. 정확한 현장 조사를 통해 주변 환경을 직접 확인하는 것이 중요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 수원시 권선구의 주요 교통 거점인 수원버스터미널 내 상업시설로서, 높은 유동인구와 우수한 교통 접근성을 바탕으로 안정적인 사업 운영이 가능할 것으로 판단됩니다. 건물 자체는 준수한 상태이며, 권리 관계 또한 매각으로 대부분 소멸되어 인수 부담이 없습니다. 다만, 비행안전구역 등 일부 법적 제한 사항과 건물 노후화 가능성은 투자 시 고려해야 할 요소입니다. 전반적으로 입지와 잠재력을 고려할 때, 경쟁력 있는 물건으로 평가됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 수원버스터미널 내 위치로 인한 높은 유동인구와 상업적 잠재력.

* 주요 도로에 접해 있는 뛰어난 접근성.

* 상업시설, 근린생활시설, 문화시설 등 복합적인 용도로 활용 가능.

* 매각 후 권리 관계가 명확하여 인수 부담이 적음.

* 주변 주거단지 및 공공시설과의 조화로운 입지.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 676,000,000원입니다. 등기부채권 총액이 감정가를 훨씬 상회하는 점은 채권자의 경매 신청 의지가 강함을 시사합니다.

수원버스터미널이라는 특수 입지와 상업시설로서의 잠재력을 고려할 때, 감정가 이상 또는 근접한 수준에서 입찰 경쟁이 발생할 수 있습니다.

따라서, 보수적으로는 감정가의 80% 수준에서, 낙관적으로는 감정가의 90% 수준까지 고려해 볼 수 있습니다.

초기 제안가: 540,800,000원 (감정가의 80%)

권장 입찰가 범위: 540,800,000원 ~ 608,400,000원 (감정가의 80% ~ 90%)

최종 입찰가는 시세 조사, 주변 경쟁 물건 분석, 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.