나이스옥션 법원경매 수원 2023타경13113 [2] 경기도 수원시 권선구 경수대로 270, 2층2302호 (권선동,수원복합빌딩(터미널) 터미널동) 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동진감정 · 평가일 2024.01.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 "곡선초등학교" 서측 인근 "수원버스터미널" 내에
위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하며, 근거리에 전철역, 지하철 등이
소재하여 대중교통이용은 비교적 양호한 편임.

건물의 구조

철골철근콘크리트조 스라브지붕 6층 건내 2층 2301호, 2302호, 2309호로서
외 벽: 복합판넬 마감.
내 벽: 몰탈위페인팅,인테리어 마감.
창 호: 샷시 유리 창호임.

이용상태

2001.10.30자로 사용승인된 판매 및 영업시설,제2종근린생활시설,문화 및 집회시설 건물로서
기호(1) 판매 및 영업시설(기호2 와 함께 안경점으로 이용 중임)
기호(2) 제2종근린생활시설(기호1과 함께 이용 중)
기호(3) 제2종근린생활시설(헤어?事막？이용 중임)

설비내역

위생및 급배수설비 되어있고, 승강기,에스컬레이터, 화재탐지및 경보시설, 소화전설비,
지하주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평지로서 버스터미널 및 부대시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건단지 남측 및 서측으로 각각 노폭 약 50m의 광로에 접하며, 동측 및 북측으로 각각
약 20m, 15m 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,일반상업지역,제2종일반주거지역,방화지구,시가지경관지구(일반),지구단위계획구역
(권선2지구),광로2류(폭 50m-70m)(저촉),대로3류(폭 25m-30m)(접합),자동차정류장,중로2류
(폭 15m-20m)(접합),가축사육제한구역,상대보호구역(곡선초등학교),상대보호구역(권선중학교
)상대보호구역(남수원초),상대보호구역(리틀하버드유치원),상대보호구역(아이사랑유치원),
비행안전제5구역(전술),도시교통정비지역,과밀억제권역,택지개발지구임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

본 건은 수원지방법원 2023타경13113 (2) 부동산 임의경매 사건입니다. 채권자는 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지는 경기도 수원시 권선구 경수대로 270, 2층 2302호 (권선동, 수원복합빌딩(터미널) 터미널동)이며, 용도는 근린시설입니다. 건물은 철골철근콘크리트조 스라브지붕 6층 건물 내 2층에 위치합니다.

1.3. 면적 및 감정가

토지 면적은 25.28㎡ (약 7.65평)이고, 건물 면적은 22.30㎡ (약 6.75평)입니다. 본 건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하며, 감정가는 160,000,000원입니다.

1.4. 특이사항

본 건은 유동화 물건이며, 2301호와 2302호는 경계벽을 제거하여 하나의 점포로 이용 중이나 복원은 비교적 용이합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 경기도 수원시 권선구 권선동에 위치한 "수원버스터미널" 내부에 자리하고 있으며, "곡선초등학교" 서측 인근입니다. 주변은 아파트 단지, 다세대 주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재합니다. 또한, 근거리에 전철역 및 지하철이 있어 대중교통 이용은 비교적 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(권선2지구) 등에 해당하며, 광로2류, 대로3류, 중로2류 도로에 접해 있습니다. 또한, 자동차정류장으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(곡선초등학교 등), 비행안전제5구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 택지개발지구 등으로도 지정되어 있어 다양한 도시 계획적 규제를 받습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

집합건물 등기부상 총 채권액은 2,080,320,000원입니다. 소유권 보존 및 이전 등기 후 신한은행의 근저당(말소기준권리), 기술보증기금의 가압류, 신한은행의 임의경매, 강서세무서장 및 수원시의 압류 등 다수의 권리 설정 및 말소 기록이 확인됩니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리는 2019년 3월 29일 접수된 신한은행의 근저당권(을1)입니다. 매각으로 인해 을1 근저당권 이하의 권리들은 모두 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수해야 할 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

본 건에는 임차인 김명규가 2021년 7월 6일 전입 신고를 하였으며, 보증금 5,000,000원, 차임 700,000원입니다. 해당 임차인은 대항력이 없습니다.

3.4. 인수 보증금

본 건과 관련하여 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 이용 현황

건축물대장상 본 건물은 판매 및 영업시설, 제2종 근린생활시설, 문화 및 집회시설로 사용 승인되었습니다. 현재 2302호는 다른 호실과 함께 안경점 또는 헤어샵 등으로 이용되고 있는 것으로 파악됩니다.

4.2. 주변 상업 시설

수원버스터미널 내 상가로서, 주변은 주거지역과 상업시설이 혼재되어 있어 기본적인 수요층을 확보할 수 있습니다. 터미널 이용객을 대상으로 하는 업종에 유리할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 인근 편의 시설

본 건 인근에 곡선초등학교가 위치하고 있으며, 복합터미널 내 상업시설 및 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계

등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이므로 권리관계로 인한 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

6.2. 물리적 상태

본 건물은 2001년 10월 30일에 사용 승인되어 약 25년 경과되었으므로, 건물 노후화로 인한 내부 설비 또는 마감재 상태 점검이 필요합니다.

6.3. 법적/행정적 제한

토지 이용 계획상 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 방화지구, 지구단위계획구역 등에 속하며, 비행안전제5구역, 과밀억제권역, 택지개발지구 등 복합적인 규제가 존재합니다. 향후 건축 행위나 개발에 제한이 있을 수 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.

6.4. 혐오시설 검색

주변 지도 검색 및 제공된 정보를 바탕으로 수원시 권선구 경수대로 270 일대를 확인한 결과, 직접적인 혐오시설(폐기물 처리 시설, 납골당 등)은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건의 장단점 요약

장점으로는 수원버스터미널이라는 특수 입지에 따른 유동인구 흡수 가능성, 양호한 대중교통 접근성, 소형 면적으로 인한 비교적 낮은 초기 투자 부담을 꼽을 수 있습니다. 반면, 건물 노후화 가능성, 복합 지역 내 상권 변화에 따른 영향, 토지 이용계획상 다수의 제한 사항은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 예상 가치 증대 요인

향후 수원터미널 복합개발 계획 등 지역 개발 호재가 발생할 경우, 해당 물건의 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 또한, 소형 점포로서 다양한 업종의 임대 수익 창출 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

본 건은 인수 보증금이 0원이므로, 감정가 160,000,000원을 기준으로 주변 시세, 임대 수익률, 예상 명도 비용, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다. 그러나 일반적으로 감정가 대비 100% 수준에서 경매가 진행될 수 있으며, 시장 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.