나이스옥션 법원경매 수원 2023타경11513 [1] 경기도 수원시 권선구 호매실동 1405-2, 6층645호 (호매실동,프리마비즈타워) 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: (주)가람감정 · 평가일 2023.11.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 호매실동 소재 "권선구청" 서측 근거리에 위치하며, 주위는 아파트단지, 오피스텔, 업무시설 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근 및 출입이 용이하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

피씨조 평지붕 6층 건물로서,

외벽 : 복합판넬 및 돌붙임, 페어글라스 마감
내벽 : 페인팅 및 내부 인테리어 마감
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

공장(기타공장)으로 이용 중임.

설비내역

난방설비, 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 주차시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 대비 등고 평탄한 대체로 사다리형의 토지로서, 근린생활시설 및 공장 건물 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 35미터, 서측으로 폭 약 20미터, 남동측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

호매실동 1405-2번지 : 근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역(호매실지구), 대로1류(폭 35m-40m)(접합), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 공공주택지구, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

재매각. 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

* 사건번호: 수원지방법원 2023타경11513 (1)

* 소재지: 경기도 수원시 권선구 호매실동 1405-2, 6층645호 (호매실동, 프리마비즈타워)

* 용도: 지식산업센터

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화물건, 재매각

* 주의사항: 재매각. 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

1.2. 건물 개요

* 건물 구조: 피씨조 평지붕 6층 건물

* 외벽: 복합판넬 및 돌붙임, 페어글라스 마감

* 내벽: 페인팅 및 내부 인테리어 마감

* 창호: 샷시 창호 등

* 이용상태: 공장(기타공장)으로 이용 중

* 설비내역: 난방, 위생 및 급배수, 승강기, 소화전, 화재탐지, 주차시설 등

1.3. 감정가 및 면적

* 감정가: 352,000,000원

* 토지면적 (토지지분): 28.33㎡ (약 8.57평)

* 건물면적 (건물지분): 76.77㎡ (약 23.22평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 경기도 수원시 권선구 호매실동 소재 "권선구청" 서측 근거리에 위치합니다.

* 주위는 아파트단지, 오피스텔, 업무시설 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 해당 지역은 군사 작전 지역과 관련되어 비행안전제6구역(전술)에 포함되어 있습니다.

2.2. 교통 접근성

* 본건까지 차량의 접근 및 출입이 용이하며, 대중교통 이용 또한 편리합니다.

* 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 상황

* 본건은 동측으로 노폭 약 35미터, 서측으로 폭 약 20미터, 남동측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

* 해당 일대는 도시개발이 활발히 진행되어 교통망 확충도 꾸준히 이루어지고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사 에이엘티 (김 )

* 보증금: 19,000,000원

* 차임: 1,300,000원

* 사업자등록일(전입일자): 2023-05-03

* 확정일자: 2023-07-07

* 배당신고일자: 2023-12-04

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 김 은 대항력이 없으며, 보증금 19,000,000원은 인수되지 않습니다.

3.2. 등기부 요약 (권리 분석)

* 등기부채권 총액: 989,212,167원 (기록된 총 채권액 기준)

* 주요 권리 내역:

* 을2 근저당권 (우리은행, 321,600,000원): 말소기준권리

* 을4 근저당권 (우리은행, 174,000,000원)

* 갑3 가압류 (현대캐피탈, 19,842,744원)

* 갑4 가압류 (경기신용보증재단, 109,984,000원)

* 갑5 가압류 (주식회사 케이비국민카드, 10,026,072원)

* 갑6 가압류 (서울보증보험주식회사, 14,081,600원)

* 갑7 임의경매 (우리은행, 426,139,382원): 본 경매 사건의 근거

* 갑8 가압류 (우리은행, 310,421,685원)

* 갑9 가압류 (국민은행, 29,256,066원)

* 갑10 압류 (국민건강보험공단)

* 갑11 압류 (수원세무서장)

* 갑12 압류 (수원시)

* 모든 등기된 권리는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (다만, 해당 물건에는 등기부상 지상권이 확인되지 않습니다.)

4. 상권분석

* 본건이 위치한 호매실동은 수원시의 신흥 개발 지역으로, 주거 단지와 상업, 업무 시설이 복합적으로 발달하고 있는 지역입니다.

* 프리마비즈타워는 지식산업센터로서, 주변에 다수의 아파트 단지와 오피스텔이 밀집해 있어 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

* "권선구청"이 인근에 위치하여 행정 서비스 접근성이 우수하며, 관련 업종이나 지원 시설의 입지에 유리할 수 있습니다.

* 토지이용계획상 근린상업지역, 지구단위계획구역에 포함되어 있어 향후 지역 개발 및 상권 활성화 잠재력이 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

* 편의시설: 주거 밀집 지역에 위치하여 마트, 병원, 식당 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 건물 내 편의시설: 난방, 위생, 급배수, 승강기, 소화전, 화재탐지 설비 등이 구비되어 있어 건물 이용에 불편함이 없습니다.

6. 잠재적 리스크

* 재매각 물건: 과거 입찰에서 유찰되었거나 낙찰이 무효 처리된 이력이 있어, 거래 과정이나 물건 자체에 대한 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다.

* 유동화 물건: 자산 유동화 관련 채권이 경매로 나왔다는 점은 채권 구조의 복잡성을 시사할 수 있으나, 등기부상 권리 관계는 명확하게 정리될 것으로 보입니다.

* 임대차 관계: 현재 임차인은 대항력이 없으나, 점유 관계 및 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 비행안전구역: 본건은 비행안전제6구역(전술)에 포함되어 있어, 군사 작전 지역과의 관련성 때문에 건축물 높이 제한 등 일부 규제가 적용될 수 있습니다. 또한, 군사 비행 활동과 관련된 소음이나 기타 영향이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 수원시 권선구 호매실동의 입지 좋은 지식산업센터로, 법적으로 깨끗한 권리 상태를 갖춘 경매 물건입니다.

* 현재 공장 용도로 이용 중이며, 주변 상권 및 교통 여건 또한 양호하여 다양한 사업 활동에 적합한 잠재력을 지니고 있습니다.

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적은 점은 큰 장점입니다.

* 다만, 재매각 물건이라는 점과 비행안전구역에 속해 있다는 점은 투자 결정 전 신중하게 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 말소기준권리인 근저당권보다 후순위인 모든 권리들이 매각으로 소멸되어 권리관계가 매우 명확합니다.

* 수원시 신흥 개발 지역 내 위치하여 향후 지역 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 현재 임차인이 대항력이 없어 명도 용이성이 높습니다.

* 지식산업센터로서 안정적인 임대 수익 또는 사업장으로 활용 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본건의 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.

* 정확한 최저매각가격은 수원지방법원의 경매 공고를 반드시 확인해야 합니다.

* 예상 입찰가는 감정가(352,000,000원) 및 주변 시세, 재매각 물건임을 감안하여 결정하는 것이 합리적입니다.

* 실제 입찰가는 경쟁 상황, 물건의 상태, 향후 활용 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.