나이스옥션 법원경매 수원 2022타경8466 [1] 경기도 수원시 권선구 권선동 OOOOOO OOOOOOO OOOOOO 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 희경감정 · 평가일 2022.11.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 "수원시청" 남측 인근에 위치하며 부근으로는
아파트, 업무용 및 상업용건물, 학교, 관공서, 근린상가, 공원등이 소재하며 주거지로서
의 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철(수원시청역)이 소재하여 대중
교통 이용은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 15층건 중 9층 907호로서,

외 벽 : 몰탈 위 페인트 및 일부 돌붙임.
내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일마감.
창 호 : 하이샷시 및 알루미늄샷시창임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.(후면"내부구조도"참고)

설비내역

기본적인 위생 급.배수설비, 개별난방설비, 도시가스설비, 소방설비, 지하주차장설비, 공동
현관보안설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고 평탄한 부정형 토지로서 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측의 정문을 이용하여 진출입 가능하며 외곽동도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구),
소로1류(폭 10m-12m)(접합)

가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지
및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>,과밀억제권역<수도권정비계획
법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2022타경8466 (1)

소재지: 경기도 수원시 권선구 권선동 1013-4 한라비발디파크 9층907호

용도: 오피스텔

감정가: 249,000,000원

토지면적: 9.51㎡ (약 2.88평)

토지지분: 9.5067㎡

건물면적: 71.27㎡ (약 21.56평)

건물지분: 71.27㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 한OOOOOOOOOOOO (등기부상 '한라비발디파크')

건물 연면적: 40,552.46㎡

준공년도: 2006년

건물구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 15층 건물 중 9층

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 "수원시청" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 아파트, 업무용 및 상업용 건물, 학교, 관공서, 근린상가, 공원 등이 혼재되어 있어 주거지로서의 제반 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 수원시청역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 토지 및 도로상태

인접 도로와 등고 평탄한 부정형 토지이며, 현재 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 본건 서측의 정문을 통해 차량 진출입이 가능하며, 외곽 도로와도 잘 연결되어 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구)

* 도로: 소로1류 (폭 10m-12m) 접합

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역

3. 권리분석

3.1. 경매 기본사항

* 사건번호: 수원지방법원 2022타경8466 (1)

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 한OOOOOOOOOOOO (등기부상 '한라비발디파크')

3.2. 등기부 요약 및 말소기준권리

집합건물 등기부상 주요 내용은 다음과 같습니다.

* 갑3: 주식회사하우징투데이, 소유권이전2번신탁등기말소 (2006.03.20)

* 갑4: 진재범, 소유권이전 (2006.03.20, 매매)

* 을3: 국민은행, 근저당권 (2012.02.24, 96,000,000원) - 말소기준권리

* 갑7: 한라비발디파크, 강제경매 (2022.10.27, 16,942,252원)

* 갑8: 한라비발디파크, 가압류 (2022.11.03, 11,356,710원)

등기부채권 총액은 107,356,710원입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권: 없음

3.4. 임차인 현황

* 임차인 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

* 주의사항: 임대 관계가 미상이며 인수되는 보증금이 없는 것으로 파악됩니다. 명도 시점 및 과정에 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로 각별한 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 및 지역 특성

본건이 소재한 권선동 1013-4번지 일대는 수원시청을 중심으로 한 행정, 상업, 업무 기능이 집중된 지역입니다. 주변에 아파트 단지, 상업용 빌딩, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 유동인구가 풍부합니다. 본건은 중심상업지역에 위치하여 상업 활동에 유리한 입지입니다.

4.2. 상권 활성화 요인

* 수원시청 및 관련 관공서 밀집 지역으로 안정적인 수요 확보.

* 수원시청역(지하철) 및 다수의 버스 노선으로 인한 우수한 접근성.

* 주변 상업 및 업무 시설과의 연계성.

* 오피스텔로서 배후 주거 수요 존재.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육환경

* 주변에 다수의 관공서(수원시청 등), 근린상가, 병원, 은행 등의 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 인근 학교로는 수원초등학교, 매현초등학교, 수원중학교, 수원고등학교 등이 소재하여 교육환경도 양호한 편입니다.

* 가까운 공원으로는 효원공원이 있어 휴식 공간을 제공합니다.

5.2. 주거환경

수원시청 인근의 업무 및 상업지구 특성상 주간 및 야간 유동인구가 꾸준하며, 주거, 업무, 상업 기능이 복합적으로 작용하는 활기찬 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대 관계 미상으로 인한 명도 리스크

임차인 현황에서 임대 관계가 미상으로 파악되었으며, 인수 보증금이 없는 것으로 나타났습니다. 이는 명도 과정에서 예상치 못한 점유자나 권리 주장이 발생할 가능성을 내포하므로, 철저한 사전 조사 및 명도 계획 수립이 필수적입니다.

6.2. 기타 법적 제한사항

* 비행안전제6구역(전술): 군사 작전에 영향을 줄 수 있는 구역으로, 향후 건축물의 높이 제한 등 추가적인 개발이나 이용에 제약이 있을 수 있습니다. 현재의 오피스텔 이용에는 큰 영향이 없을 것으로 판단되나, 장기적인 관점에서 유의해야 합니다.

* 과밀억제권역: 수도권 과밀억제권역으로, 사업 확장 등과 관련된 인허가 시 세제 혜택이나 규제가 적용될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 수원시 권선구 권선동의 수원시청 인근 중심상업지역에 위치한 오피스텔입니다. 수원시청역과의 접근성이 뛰어나고 주변 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 입지 조건은 우수합니다. 2006년에 건축된 건물로 연식은 있으나, 건물의 관리 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 권리 분석상 말소기준권리(근저당) 이하 권리들은 모두 소멸될 예정이며, 낙찰 후 인수되는 권리는 없습니다. 다만, 임대 관계가 미상이고 임차인이 없는 것으로 파악되어 명도 절차에 대한 철저한 대비가 필요합니다. 또한, 비행안전구역 등 일부 토지 이용 제한사항이 존재합니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 수원시청역 도보권, 수원시청 인근 중심상업지역에 위치하여 직장인 수요 및 유동인구가 풍부합니다.

* 편리한 교통: 지하철 1호선 수원시청역 및 다수의 버스 노선을 통한 탁월한 대중교통 접근성.

* 풍부한 생활 인프라: 관공서, 상업시설, 병원, 학교, 공원 등 생활에 필요한 모든 편의시설이 인접해 있습니다.

* 부동산 강제경매: 정상적인 시세보다 저렴하게 취득할 기회.

9. 예상 입찰가

최근 3년간(2026년 1월~5월) 유사 면적(73.44㎡)의 실거래가를 분석한 결과, 해당 물건의 시세는 약 205,000,000원에서 215,000,000원 범위로 파악됩니다. 본건의 전용 면적(71.27㎡)을 감안할 때, 현재 시장 가치는 대략 203,870,000원 수준으로 추정됩니다.

감정가는 249,000,000원으로 책정되어 있으나, 최근 실거래가와의 격차가 존재합니다.

임차인 인수 보증금이 없는 점, 명도 리스크 등을 고려하여 다음과 같이 예상 입찰가를 제안합니다.

* 최소 입찰 희망가: 185,000,000원

* 적정 입찰가: 205,000,000원 ~ 215,000,000원

* 상한 입찰가: 225,000,000원

보수적인 접근을 위해서는 최근 실거래가 상단을 기준으로, 시장 상황 및 경쟁 입찰자를 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.