나이스옥션 법원경매 수원 2022타경77400 [8] 경기도 수원시 권선구 세류동 1092-7, 3층301호 (세류동,머뭄) 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호행 · 평가일 2023.01.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "남수원초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 인근은 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트조지붕 5층 건 내 제2층 제203호 외 13개호로서,
외벽: 치장벽돌 및 일부 복합판넬 등 마감,
내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감,
창호: 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

본건은 공히 도시형생활주택(원룸형)으로 이용중이며, 상세 이용상태는 "호별배치도 및 내부구조도" 참조 바람.

설비내역

본건은 공히 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 승강기설비 등 제반 설비를 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 등고평탄한 정방형의 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합) , 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법> , 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2022타경77400 (8)

소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 1092-7, 3층301호 (머뭄)

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

건물구조: 철근콘크리트구조, 5층 건물 내 3층 301호

준공일: 2020년 11월 11일 (사용승인일 기준)

감정가: 135,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

면적:

토지면적: 18.56㎡ (약 5.61평)

건물면적: 28.12㎡ (약 8.51평)

채권자(경매신청권자): 부평중앙새마을금고

기타 채권자: 한OOOOOOO

특이사항: 공동담보

2. 입지조건

위치: 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "남수원초등학교" 북서측 인근

주위환경: 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로 보통 수준

교통: 본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 교통 여건은 보통 수준

도로: 남동측으로 노폭 약 6미터 포장도로에 접함

3. 권리분석

말소기준권리: 2020년 11월 18일 접수된 한국자산관리공사 근저당 (을1)

임차인 현황:

임차인: 정재헌 (정 )

보증금: 150,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 01월 04일

확정일자: 2020년 12월 07일

배당신고일자: 2023년 03월 02일

대항력: 없음

인수 보증금: 0원

등기부채권 총액: 2,053,000,000원 (근저당, 임의경매, 가압류, 압류 등 모든 권리 합산)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음

4. 상권분석

지역 특성: 주로 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거지역

상업 시설: 인근에 편의시설 등 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의는 가능

건물 용도: 도시형생활주택(원룸형)으로, 1인 가구 중심의 임대 수요 예상

5. 생활정보

편의시설: 인근 근린생활시설 이용 가능

의료시설: 남수원초등학교 인근에 위치. 추가적인 대규모 의료시설 접근성은 별도 확인 필요

교육시설: 남수원초등학교 북서측 인근 위치

교통망: 버스정류장 인근 위치, 차량 이용 시 주요 도로 접근 용이

설비: 기본적인 위생, 급배수, 도시가스, 개별난방, 승강기 설비 완비

6. 잠재적 리스크

권리 관계: 대항력 없는 임차인(정 )이 존재하나, 보증금 인수 의무는 없습니다. 명도 진행 시 협의 또는 법적 절차 진행 가능성이 있습니다.

높은 채무 총액: 총 등기부채권 총액이 20억원대로 매우 높습니다. 이는 본건이 공동담보로 묶인 여러 물건 중 하나일 가능성을 시사합니다. 본 건의 경우 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸 예정이므로 직접적인 채무 부담은 없을 것으로 보이나, 경매 절차의 복잡성으로 이어질 수 있습니다.

토지 이용 제한: 비행안전제5구역(전술)에 해당되어 건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2020년 준공된 신축급 도시형생활주택으로, 소형 면적 대비 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

대항력 있는 임차인이 없어 권리 관계는 명확하나, 명도 과정은 필요할 수 있습니다.

높은 총 채무액은 공동담보 물건임을 시사하며, 이는 경매 절차에 영향을 줄 수 있는 요인입니다.

비행안전구역이라는 점은 향후 재건축 또는 증축 시 고려사항이 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

최신 건축물로 유지보수 비용 절감 및 신축 효과 기대

원룸형 소형 주택으로 1인 가구 임대 수요 꾸준 예상

수원시 권선구 세류동의 주거 지역 내 위치

9. 예상 입찰가

건물 전용 면적: 28.12㎡ (약 8.51평)

감정가: 135,000,000원 (평당 약 15,860,000원)

주변 시세 분석:

최근 매매된 '더스테이세류'(2022년식, 54.11㎡)가 260,000,000원에 거래됨 (평당 약 15,880,000원). 본건과 연식이 유사하며 면적 대비 가격 수준이 유사하게 산정되었습니다.

'심우(342-0)'(1981년식, 40.13㎡)는 120,000,000원 ~ 129,500,000원에 거래됨 (평당 약 989만 ~ 1067만원). 연식 차이를 고려하면 본건은 이보다 높게 평가될 수 있습니다.

본건은 2020년 준공으로 신축에 가까우며, 감정가는 주변 신축 빌라/다세대 시세와 유사한 수준으로 책정된 것으로 보입니다.

인수 보증금이 없고 대항력 있는 임차인이 없으므로, 명도 리스크가 낮다는 점은 긍정적입니다.

주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

제안 입찰가: 130,000,000원 ~ 135,000,000원 범위에서, 입찰 상황 및 본인의 자금 계획에 따라 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.