나이스옥션 법원경매 수원 2022타경77400 [7] 경기도 수원시 권선구 세류동 1092-7, 5층501호 (세류동,머뭄) 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호행 · 평가일 2023.01.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "남수원초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 인근은 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트조지붕 5층 건 내 제2층 제203호 외 13개호로서,
외벽: 치장벽돌 및 일부 복합판넬 등 마감,
내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감,
창호: 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

본건은 공히 도시형생활주택(원룸형)으로 이용중이며, 상세 이용상태는 "호별배치도 및 내부구조도" 참조 바람.

설비내역

본건은 공히 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 승강기설비 등 제반 설비를 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 등고평탄한 정방형의 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합) , 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법> , 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2022타경77400 (7)

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 기본 현황

소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 1092-7, 5층501호 (세류동, 머뭄)

용도: 도시형생활주택

건물명: 머뭄

건축년도: 2020년 11월 11일 사용승인

1.3. 면적 정보

토지면적: 19.67㎡ (약 5.95평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 29.80㎡ (약 9.01평)

건물제시외면적: 0.00㎡

1.4. 가격 정보

감정가: 141,000,000원 (일억 사천백만원)

1.5. 기타 기본 정보

채권자: 한OOOOOOO

특이사항: 공동담보

토지지분: 19.670000000000005㎡

건물지분: 29.8㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "남수원초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 접근 및 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 판단됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

등기부등본상 본건은 2020년 11월 18일 한국자산관리공사 근저당권(을1, 말소기준권리)을 비롯하여, 부평중앙새마을금고 임의경매(을2), 주택임차권(을3), 가압류(갑3, 갑4), 압류(갑5, 갑6, 갑7) 등이 설정되어 있습니다. 현재 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 한새롬

* 보증금: 155,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 06월 22일

* 확정일자: 2021년 05월 24일

* 배당신고일자: 2023년 01월 06일

* 대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없습니다.

3.4. 권리분석 종합

등기부등본상 확인되는 채권 총액은 약 2,058,000,000원으로, 본건의 감정가 대비 매우 높은 금액입니다. 임차인 한새롬은 대항력이 없으므로, 보증금 155,000,000원에 대한 인수 부담은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 현황

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 주변 지역의 주택 시세는 다음과 같습니다.

* 심우(연립, 1981년 건축, 40.13㎡): 2026년 7월 약 120,000,000원 ~ 129,500,000원에 거래되었습니다. 이는 약 300,000원/㎡ ~ 323,000원/㎡ 수준입니다.

* 더스테이세류(다세대, 2022년 건축, 54.11㎡): 2026년 7월 약 260,000,000원에 거래되었습니다. 이는 약 480,000원/㎡ 수준입니다.

4.2. 본건과의 비교 분석

본건은 2020년에 건축된 도시형생활주택으로, 비교적 신축 건물에 해당합니다. 전용면적 29.80㎡ (약 9.01평)의 소형 주택입니다. 감정가 141,000,000원(약 5,201,000원/평, 약 15,649,000원/㎡)은 최신축 건물인 더스테이세류의 단위 면적당 시세와 유사한 수준으로, 신축 연식 및 상품성을 반영한 것으로 보입니다. 오래된 연립 주택인 심우의 시세보다는 높은 편입니다.

4.3. 지역 시장 동향

세류동 지역은 아파트 평당 매매 시세가 약 1,597만원이며, 최근 1개월간 0.3%, 1년 간 2.4% 상승하는 등 꾸준한 시장 흐름을 보이고 있습니다. 이는 지역 전반적인 부동산 가치 상승세를 반영하는 것으로 해석됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거환경

본건이 위치한 세류동 일대는 "남수원초등학교" 북서측 인근으로, 다세대주택 및 근린생활시설이 밀집한 주거지역입니다. 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이한 환경입니다.

5.2. 교육시설

인근에 남수원초등학교가 위치하고 있어 교육 여건은 양호한 편입니다.

5.3. 기타

건물은 철근콘크리트 구조로, 도시가스 및 개별난방 설비를 갖추고 있으며 승강기가 설치되어 있어 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련

비록 대항력은 없으나, 임차인 한새롬이 현재 거주 중이므로 명도 과정에서 시간이 소요될 수 있습니다. 보증금 155,000,000원에 대한 명확한 금액이 확인되지만, 명도 협상이 필요할 수 있습니다.

6.2. 건물 노후도

건물 사용승인일이 2020년으로 비교적 신축이나, 향후 유지보수 및 관리 측면에서 신경 써야 할 부분이 있을 수 있습니다.

6.3. 주변 환경

현재까지 파악된 정보상으로 특정 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 주위는 주거 및 근린생활시설이 혼재된 일반적인 주거 지역으로 파악됩니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동에 위치한 신축 도시형생활주택으로, 교통이 편리하고 생활 환경이 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 임차인의 대항력이 없어 인수 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다. 다만, 소형 주택이라는 점과 명도 절차 진행 시 소요될 수 있는 시간을 고려해야 합니다. 전반적으로 신축 연식 대비 합리적인 감정가로 투자가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물 (2020년 준공)

* 편리한 교통 및 주거 환경

* 대항력 있는 임차인 없음 (명도 부담 최소화)

* 소형 면적으로 높은 임대 수익률 기대 가능 (향후 임대 시)

9. 예상 입찰가

인수 보증금이 없는 점과 감정가를 기준으로 산정 시, 본건의 예상 입찰가는 감정가인 141,000,000원을 기준으로 고려해볼 수 있습니다.

주변 신축 및 유사 면적의 시세, 그리고 지역의 부동산 시장 동향 등을 종합적으로 고려할 때, 141,000,000원 ~ 155,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

최종 입찰가는 경매 당일의 현장 분위기와 경쟁 상황을 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.