나이스옥션 법원경매 수원 2022타경77400 [6] 경기도 수원시 권선구 세류동 1092-7, 3층302호 (세류동,머뭄) 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호행 · 평가일 2023.01.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "남수원초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 인근은 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트조지붕 5층 건 내 제2층 제203호 외 13개호로서,
외벽: 치장벽돌 및 일부 복합판넬 등 마감,
내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감,
창호: 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

본건은 공히 도시형생활주택(원룸형)으로 이용중이며, 상세 이용상태는 "호별배치도 및 내부구조도" 참조 바람.

설비내역

본건은 공히 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 승강기설비 등 제반 설비를 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 등고평탄한 정방형의 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합) , 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법> , 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2022타경77400 (6)

소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 1092-7, 3층302호 (세류동, 머뭄)

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

건물구조: 철근콘크리트구조, 5층 건물 내 3층 302호

건축년도: 2020년

감정가: 201,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

면적:

토지면적: 27.53㎡ (약 8.33평)

건물면적: 41.69㎡ (약 12.61평)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

2. 입지조건

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "남수원초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로서, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

차량으로 본건까지 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통 수준입니다.

토지는 인접 도로 대비 등고평탄한 정방형의 토지로서 주거용 건부지로 이용 중입니다.

본건 남동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획은 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 비행안전제5구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역입니다.

주변 시설 분석 결과, 특별히 혐오시설로 간주될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2020년 11월 18일 접수된 한국자산관리공사의 근저당권 (을1) 입니다.

등기부 현황 요약:

소유권 보존: 김성현 (2020.11.18)

근저당: 한국자산관리공사 (1,584,000,000원, 2020.11.18) - 말소기준

주택임차권: 안정근 (180,000,000원, 2021.12.06 전입) - 말소 (대항력 없음)

임의경매: 부평중앙새마을금고 (1,452,898,250원, 2022.12.12) - 말소

가압류: 박혜원 (164,000,000원, 2022.12.16) - 말소

가압류: 지다민 (155,000,000원, 2023.02.28) - 말소

압류: 동화성세무서장 (2023.04.10) - 말소

압류: 수원시 (2023.10.18) - 말소

압류: 화성세무서장 (2026.03.09) - 말소

총 등기부채권액: 2,083,000,000원

인수되는 권리: 해당사항 없습니다. 모든 권리는 매각으로 인해 소멸됩니다.

임차인 현황:

임차인: 안정근

보증금: 180,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-12-06

확정일자: 2021-11-05

배당신고일자: 2022-12-27

대항력: 없음

비고: 임차인 안정근은 대항력이 없어 보증금을 인수하지 않습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

본건은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재된 주거지역에 위치하고 있어 기본적인 상권 형성이 되어 있습니다.

인근에 남수원초등학교가 위치하여 교육 관련 수요가 존재합니다.

버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 용이하며, 차량 접근성도 양호합니다.

도시형생활주택(원룸형)으로서 1인 가구 및 소형 주택 임대 수요가 있을 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

교육: 남수원초등학교가 북서측 인근에 위치합니다.

교통: 인근 노선버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리하며, 차량 진출입도 용이합니다.

편의시설: 근린생활시설이 인근에 소재하여 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

주변환경: 주거 밀집 지역으로 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

공동담보 물건: 본 건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 경매 진행 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

높은 채권 총액: 총 등기부채권액이 2,083,000,000원에 달하며, 이는 물건의 가치 대비 매우 높은 수준으로, 경매 낙찰가율에 영향을 미칠 수 있습니다.

감정가의 적정성: 감정가 201,000,000원이 현재 시세와 비교하여 적정한 수준인지 면밀한 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 수원시 권선구 세류동에 위치한 2020년식 도시형생활주택(원룸형)입니다.

건축된 지 약 6년으로 비교적 신축이며, 대항력 없는 임차인이 존재하므로 낙찰자가 인수하는 권리 부담은 없습니다.

주거 환경 및 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

다만, 높은 총 채권액과 공동담보라는 점은 잠재적 리스크로 고려해야 하며, 실제 투자 결정 전 현장 조사 및 권리 관계에 대한 추가적인 분석이 요구됩니다.

도시형생활주택으로서 1인 가구 중심의 임대 수요는 지속될 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

신축 건물: 2020년 준공으로 비교적 최신 건물이므로 관리가 용이하고 거주 편의성이 높습니다.

권리 인수 없음: 대항력 있는 임차인이 없어 권리 관계가 명확하며, 인수 부담이 없습니다.

안정적 임대 수요: 도시형생활주택 원룸형으로, 꾸준한 1인 가구 임대 수요가 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

시세 분석:

본건 건물 면적: 41.69㎡ (약 12.61평)

감정가: 201,000,000원

최근 매매 정보 분석 (2026년 7월 기준):

인근 40.13㎡ 연립 (1981년식) 매매가: 12,000만원 ~ 12,950만원. (건축년도가 오래되어 직접 비교 어려움)

인근 54.11㎡ 다세대 (2022년식) 매매가: 26,000만원. (본건과 건축년도 및 면적이 다소 차이 있음)

본건(2020년식, 41.69㎡)의 경우, 최근 거래된 신축 다세대주택(2022년식, 54.11㎡)의 매매가 2억 6,000만원을 기준으로 시세를 추정해 볼 수 있습니다.

단가 환산 시 (260,000,000원 / 54.11㎡) * 41.69㎡ ≈ 200,000,000원으로, 본 건의 적정 시세는 약 2억원 내외로 추정됩니다.

감정가 2억 1백만원은 본 추정 시세와 유사하거나 약간 상회하는 수준입니다.

예상 입찰가 산정:

인수 보증금: 0원

감정가: 201,000,000원

추정 시세: 약 200,000,000원 ~ 210,000,000원

본 물건은 감정가가 시세와 유사한 수준이며, 공동담보 물건으로 권리관계가 복잡한 점을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

경쟁률, 시장 상황, 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

보수적 관점에서 감정가 수준 또는 그 이하를 고려하는 것이 바람직합니다.

최소 입찰 희망가: 170,000,000원

적정 입찰 희망가: 190,000,000원 ~ 210,000,000원

본 예상 입찰가는 제공된 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 방문 및 추가 정보 확인을 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.