나이스옥션 법원경매 수원 2022타경77400 [5] 경기도 수원시 권선구 세류동 1092-7, 2층202호 (세류동,머뭄) 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호행 · 평가일 2023.01.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "남수원초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 인근은 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트조지붕 5층 건 내 제2층 제203호 외 13개호로서,
외벽: 치장벽돌 및 일부 복합판넬 등 마감,
내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감,
창호: 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

본건은 공히 도시형생활주택(원룸형)으로 이용중이며, 상세 이용상태는 "호별배치도 및 내부구조도" 참조 바람.

설비내역

본건은 공히 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 승강기설비 등 제반 설비를 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 등고평탄한 정방형의 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합) , 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법> , 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2022타경77400 (5)

* 소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 1092-7, 2층202호 (세류동, 머뭄)

* 용도: 도시형생활주택

* 건축년도: 2020년

* 감정가: 197,000,000원

* 토지면적: 27.53㎡ (약 8.33평)

* 건물면적: 41.69㎡ (약 12.61평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 한OOOOOOO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "남수원초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 인근은 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로서 제반 주위환경은 보통으로 평가됩니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통으로 평가됩니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 인접 도로 대비 등고평탄한 정방형의 토지로서 주거용 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 남동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 비행안전제5구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역입니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (한국자산관리공사, 2020-11-18 접수)

* 인수되는 권리: 매각으로 모든 권리가 소멸되는 대상입니다. (물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항없음')

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 175,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-11-25

* 확정일자: 2020-11-23

* 배당신고일자: 2023-01-19

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없어, 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 인수될 가능성은 낮습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 주요 권리 내역 (말소기준권리 외):

* 근저당권: 한국자산관리공사 (2020-11-18, 1,584,000,000원) - 말소기준권리

* 주택임차권: 이 (2024-10-15, 175,000,000원) - 말소 (경매개시결정 이후 등기)

* 임의경매: 부평중앙새마을금고 (2022-12-16, 1,452,898,250원)

* 가압류, 압류 다수 존재 (박혜원, 국민건강보험공단, 지다민, 동화성세무서장, 수원시, 화성세무서장) - 모두 말소 예정

4. 상권분석

* 본건은 수원시 권선구의 주거지역 내에 위치하며, 인근에 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

* "남수원초등학교"가 인접해 있어, 배후 수요 측면에서 안정적인 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

* 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중으로, 1인 가구 또는 소형 가구를 대상으로 하는 상권 특성을 보입니다.

* 교통 여건은 차량 및 대중교통 이용 모두 보통 수준으로 평가됩니다.

5. 생활정보

* 주변 환경: 주변은 다세대주택과 일부 근린생활시설이 밀집한 주거단지입니다.

* 교통: 차량 진출입 용이하며, 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용도 편리합니다.

* 편의시설: 상세 정보는 제공되지 않았으나, 근린생활시설이 소재하는 점을 감안할 때 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능할 것으로 보입니다.

* 건물 상태: 2020년 준공된 철근콘크리트 구조의 5층 건물 내 2층에 위치하고 있으며, 기본적인 위생, 난방, 급배수, 도시가스, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 대항력 부재: 임차인 이 는 대항력이 없어 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 법적 문제가 발생할 수 있습니다. 본 건은 '인수 보증금 0원'으로 명시되어 있어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

* 높은 채무 총액: 등기부채권 총액이 약 20.78억원으로 높아, 채무 규모가 큰 편입니다.

* 비행안전구역: 비행안전제5구역에 해당하여 향후 건축물 증축, 대수선 등 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 수원시 권선구 세류동에 위치한 2020년 준공된 도시형생활주택(원룸형)으로, 일반적인 주거 환경 및 교통 여건을 갖추고 있습니다.

* 건축된 지 얼마 되지 않아 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

* 권리분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없으나, 임차인의 대항력 부재는 주의 깊게 살펴야 할 사항입니다.

* 전반적으로 투자 가치 대비 위험 요소를 신중히 고려해야 하는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 최신 건축물: 2020년 준공된 비교적 신축 건물로, 노후화에 따른 수리비용 부담이 적습니다.

* 원룸형 주택: 1인 가구 증가 추세에 따라 수요가 꾸준한 원룸형 주택이라는 점이 긍정적입니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 매각하므로, 토지 사용에 대한 권리가 명확합니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 197,000,000원

* 최근 시세 분석:

* 2022년 준공된 '더스테이세류'(54.11㎡)가 2026년 7월 260,000,000원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 환산한 ㎡당 가격은 약 4,805,000원입니다.

* 본건(41.69㎡, 2020년 준공)에 이 가격을 적용 시 예상 가치는 약 200,300,000원 수준입니다.

* 감정가는 197,000,000원으로, 최근 거래된 유사 신축 건물 가격 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

* 인수 보증금: 0원

* 예상 입찰가: 200,000,000원 ~ 210,000,000원 범위 내에서 시장 상황 및 경쟁률을 고려하여 결정하는 것을 제안합니다. 보수적인 접근 시 감정가 이상, 공격적인 접근 시 약 5% 증액된 207,000,000원 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.