나이스옥션 법원경매 수원 2022타경77400 [4] 경기도 수원시 권선구 세류동 1092-7, 5층503호 (세류동,머뭄) 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호행 · 평가일 2023.01.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "남수원초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 인근은 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트조지붕 5층 건 내 제2층 제203호 외 13개호로서,
외벽: 치장벽돌 및 일부 복합판넬 등 마감,
내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감,
창호: 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

본건은 공히 도시형생활주택(원룸형)으로 이용중이며, 상세 이용상태는 "호별배치도 및 내부구조도" 참조 바람.

설비내역

본건은 공히 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 승강기설비 등 제반 설비를 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 등고평탄한 정방형의 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합) , 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법> , 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

* 사건번호: 수원지방법원 2022타경77400 (4)

* 소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 1092-7, 5층503호 (세류동, 머뭄)

* 용도: 도시형생활주택 (원룸형)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 채권자: 한OOOOOOO

1.2. 면적

* 토지면적: 19.53㎡ (약 5.91평)

* 건물면적: 29.59㎡ (약 8.96평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 감정가

* 감정가: 143,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "남수원초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 인근은 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로서, 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통시 됩니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 본건 토지는 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.

* 토지의 형상은 인접 도로 대비 등고평탄한 정방형이며, 주거용 건부지로 이용중입니다.

* 남동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리분석 개요

* 말소기준권리는 한국자산관리공사의 근저당권(2020.11.18. 접수)이며, 본 경매로 인해 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다.

* 임차인 최지만의 주택임차권(2023.05.26. 접수) 또한 말소 대상입니다.

* 이 외 다수의 가압류 및 압류가 존재하나, 모두 말소 대상입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 총 등기부채권액은 2,053,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 최 , 보증금 150,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-01-21, 확정일자 2020-12-22, 배당신고일자 2023-01-19.

* 본 임차인은 대항력이 없으며, 배당받을 금액이 없을 경우 인수되는 보증금은 0원입니다. (총 인수 보증금 합계: 0원)

3.3. 등기부 요약

* 본건은 공동담보 물건으로, 한국자산관리공사의 근저당권이 말소기준권리이며, 이 외 소유권보존, 주택임차권, 임의경매, 가압류, 압류 등이 등기되어 있으나 모두 매각으로 소멸 예정입니다.

4. 상권분석

* 본건은 수원시 권선구 세류동 일대에 위치하며, 주변은 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역입니다.

* 인근에 남수원초등학교가 위치하고 있어 주거 환경은 양호한 편입니다.

* 최근 거래된 유사 물건들의 시세 분석 결과, 건물 연식이 오래된 연립주택(심우)은 1.2억 ~ 1.3억 수준, 비교적 신축인 다세대주택(더스테이세류)은 2.6억 수준으로 거래되었습니다.

* 본건은 도시형생활주택으로, 원룸형으로 이용 중이며, 주변 상권은 주거 기능을 중심으로 형성되어 있습니다.

* 주변 환경 분석 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

* 건물명: 머뭄

* 건축년도: 2020년 04월 23일 준공 (2020년 11월 11일 사용승인)

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트조 지붕

* 규모: 지하 0층, 지상 5층 건물 중 제5층 제503호

* 연면적: 538.12㎡ (약 162.79평)

* 대지면적: 298㎡ (약 90.15평)

* 건폐율: 59.98%

* 용적률: 180.58%

* 총 세대수: 14세대

5.2. 설비 내역

* 본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 승강기설비 등을 구비하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 연식이 2020년으로 비교적 신축이지만, 도시형생활주택 특성상 관리상의 문제나 주차 공간 부족 등의 단점이 있을 수 있습니다. (다만, 본건의 경우 직접적인 언급은 없으므로 일반적인 사항으로 고려)

* 인근의 유사 연립주택(심우) 시세가 비교적 낮게 형성되어 있어, 본건의 경우에도 높은 가격 상승을 기대하기는 어려울 수 있습니다.

* 다수의 채권 총액이 감정가를 훨씬 상회하므로, 낙찰 후 채권자들과의 문제 발생 가능성도 배제할 수 없습니다. (이는 일반적인 경매 절차에서 매각으로 소멸되므로 큰 리스크는 아닐 수 있으나, 공동담보 물건 특성상 복잡성이 있을 수 있습니다.)

7. 종합 의견

* 본 물건은 수원시 권선구 세류동에 위치한 도시형생활주택으로, 주변 주거 환경이 양호하고 교통 접근성도 보통 수준입니다.

* 2020년 준공된 비교적 신축 건물이며, 권리관계도 매각으로 대부분 소멸되어 명확한 편입니다.

* 다만, 동일 건물 내 다른 호실이나 주변 유사 건물의 시세와 비교했을 때, 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

* 임차인은 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없으나, 채권 총액이 매우 높아 투자 시 신중한 판단이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물 (2020년 준공)

* 명확한 권리관계 (말소기준권리 이후 모든 권리 소멸)

* 주거지로서의 기본적인 입지 조건 (초등학교 인근)

* 원룸형 도시형생활주택으로 1인 가구 수요 예상

9. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 143,000,000원입니다.

* 주변 유사 물건 매매 사례를 분석한 결과, 건물 연식 1981년의 연립주택(심우)은 1.2억 ~ 1.3억 원, 2022년 준공의 다세대주택(더스테이세류)은 2.6억 원에 거래되었습니다.

* 본건은 2020년 준공된 도시형생활주택으로, 건물면적 29.59㎡ (약 8.96평)입니다.

* 유사한 면적의 연립주택 시세를 참고하되, 본건의 신축 연식과 도시형생활주택의 특성을 고려하여 판단합니다.

* 최근 거래된 연립주택(심우, 40.13㎡)이 1.2억 ~ 1.3억 원 수준임을 감안할 때, 본 건(29.59㎡)은 약 1.1억 ~ 1.3억 원 수준으로 시세가 형성될 것으로 예상됩니다.

* 다만, 감정가가 1.43억 원임을 고려하면, 현재 시점에서 1.1억 ~ 1.2억 원 수준으로 입찰하는 것이 합리적인 투자 판단이 될 수 있습니다.

* 신중한 접근을 위해, 예상 입찰가는 110,000,000원 ~ 125,000,000원 사이로 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.