나이스옥션 법원경매 수원 2022타경77400 [3] 경기도 수원시 권선구 세류동 1092-7, 5층502호 (세류동,머뭄) 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호행 · 평가일 2023.01.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "남수원초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 인근은 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트조지붕 5층 건 내 제2층 제203호 외 13개호로서,
외벽: 치장벽돌 및 일부 복합판넬 등 마감,
내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감,
창호: 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

본건은 공히 도시형생활주택(원룸형)으로 이용중이며, 상세 이용상태는 "호별배치도 및 내부구조도" 참조 바람.

설비내역

본건은 공히 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 승강기설비 등 제반 설비를 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 등고평탄한 정방형의 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합) , 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법> , 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었습니다.

1.1. 물건 기본 정보

* 사건번호: 수원지방법원 2022타경77400 (3)

* 소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 1092-7, 5층502호 (세류동, 머뭄)

* 용도: 도시형생활주택 (원룸형)

* 감정가: 139,000,000 원

* 토지면적: 19.30㎡ (약 5.84평)

* 건물면적: 29.23㎡ (약 8.84평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 한OOOOOOO

* 특이사항: 공동담보,

* 주의사항: (정보 없음)

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "남수원초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로 형성되어 있습니다. 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통여건은 보통 수준입니다.

1.3. 건물 및 내부 상태

* 건물 구조: 본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트조 지붕의 5층 건물 중 5층 502호입니다. 외벽은 치장벽돌 및 일부 복합판넬로 마감되었으며, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 샷시 창호로 마감되어 있습니다.

* 이용상태: 본건은 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다.

* 설비내역: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 개별난방 설비, 승강기 설비 등 제반 설비를 갖추고 있습니다.

* 토지 이용: 인접 도로 대비 등고평탄한 정방형의 토지로서 주거용 건물 부지로 이용 중입니다.

* 도로 접면: 본건 남동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

1.4. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (한국자산관리공사, 2020-11-18 접수)

* 인수되는 권리: 본건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다. 모든 등기부상 권리가 말소기준권리 이하이거나 말소 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 김

* 보증금: 150,000,000 원

* 차임: 0 원

* 전입일자: 2021-09-23

* 확정일자: 2021-08-27

* 배당신고일자: 2023-03-02

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 김혜정의 주택임차권(을2)은 말소 예정입니다.

* 인수 보증금 합계: 0 원 (임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.)

* 등기부채권 총액: 2,053,000,000 원

1.5. 상권분석

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 주거지대에 위치하며, 주변에 다세대주택 및 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 가능합니다. 인근에 남수원초등학교가 있어 교육 환경도 갖추고 있습니다.

1.6. 생활정보

* 주변 편의시설: 남수원초등학교, 근린생활시설 등이 소재합니다.

* 교육시설: 남수원초등학교가 인근에 위치합니다.

* 교통시설: 노선버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 용이합니다.

1.7. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 제2종일반주거지역

* 소로3류(폭 8m 미만)

* 가축사육제한구역

* 비행안전제5구역(전술)

* 도시교통정비지역

* 과밀억제권역

* 비행안전제5구역(전술)으로 지정되어 있어 군사 작전상 비행 안전을 위한 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

* 가축사육제한구역으로 가축 사육에 관한 제한 사항이 있을 수 있습니다.

* 제공된 정보 및 일반적인 지역 특성상 혐오시설의 존재 가능성은 낮으나, 추가적인 현장 조사나 지도 확인을 통해 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

* 본건은 2020년 준공으로 건물 자체의 노후도나 구조적 문제는 크지 않을 것으로 판단됩니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 수원시 권선구 세류동에 위치한 도시형생활주택으로, 2020년에 준공되어 비교적 신축에 해당하는 좋은 상태를 유지하고 있습니다. 권리분석 결과 인수되는 권리가 없어 낙찰자의 부담이 적다는 장점이 있습니다. 주변 주거 환경 및 교통 여건이 보통 수준이며, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 비행안전구역 등 일부 토지 이용 제한 사항은 투자 시 고려해야 할 부분입니다.

1.9. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물 (2020년 준공)으로 유지보수 비용 절감 기대

* 권리관계가 명확하여 인수 부담이 없음

* 일반적인 도시형생활주택의 안정적인 수요 기대 가능

1.10. 예상 입찰가

* 감정가: 139,000,000 원

* 본건의 건물 면적(29.23㎡) 대비 감정가는 약 475.5만 원/㎡ 수준입니다.

* 최근 주변 시세 분석 결과, 2022년식 다세대주택(54.11㎡)이 약 480.5만 원/㎡ 수준으로 거래된 사례가 있어, 본건의 감정가는 신축 건물임을 감안할 때 시세에 부합하거나 경쟁력 있는 수준으로 판단됩니다.

* 1981년식 연립주택의 거래 사례는 약 300~320만 원/㎡ 수준으로, 본건과는 시세 차이가 존재합니다.

* 인수되는 보증금이 없어 낙찰 후 추가 비용 부담이 없으므로, 감정가 수준 또는 그 이하에서 경쟁이 이루어질 것으로 예상됩니다.

* 보수적인 관점에서 감정가의 90% ~ 100% 범위를 예상 입찰가로 제시합니다.

* 예상 입찰가 범위: 125,100,000 원 ~ 139,000,000 원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.