나이스옥션 법원경매 수원 2022타경77400 [2] 경기도 수원시 권선구 세류동 1092-7, 4층403호 (세류동,머뭄) 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호행 · 평가일 2023.01.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "남수원초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 인근은 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트조지붕 5층 건 내 제2층 제203호 외 13개호로서,
외벽: 치장벽돌 및 일부 복합판넬 등 마감,
내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감,
창호: 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

본건은 공히 도시형생활주택(원룸형)으로 이용중이며, 상세 이용상태는 "호별배치도 및 내부구조도" 참조 바람.

설비내역

본건은 공히 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 승강기설비 등 제반 설비를 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 등고평탄한 정방형의 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합) , 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법> , 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2022타경77400 (2) 수원지방법원 부동산 임의경매 사건으로, 경기도 수원시 권선구 세류동 1092-7, 4층 403호에 소재한 도시형생활주택입니다.

감정평가액은 146,000,000원이며, 토지 면적은 19.53㎡(약 5.91평), 건물 면적은 29.59㎡(약 8.95평)입니다. 토지와 건물 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 한OOOOOOO이며, 공동담보 물건입니다.

건축물대장상 건물 명칭은 '머뭄'이며, 2020년 4월 23일 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물에 해당합니다. 본건은 4층에 위치하며, 전용 면적은 29.59㎡(약 8.95평)입니다.

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 2022타경77400 (2)

소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 1092-7, 4층 403호 (세류동, 머뭄)

용도: 도시형생활주택

감정가: 146,000,000원

토지 면적: 19.53㎡ (약 5.91평)

건물 면적: 29.59㎡ (약 8.95평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

특이사항: 공동담보

주요 내용: 해당 건물은 2020년 4월에 사용 승인된 5층 규모의 도시형생활주택(원룸형)으로, 본건은 4층에 위치한 호실입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 남수원초등학교 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하는 주거 밀집 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제2종일반주거지역에 속하며, 소로3류(폭 8m 미만)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2020년 11월 18일 접수된 한국자산관리공사의 근저당권(을1)이며, 매각으로 인해 위 권리보다 후순위 권리는 모두 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수 권리 분석

* 등기부등본상 모든 권리는 말소기준권리 이후에 설정되었으며, 말소 예정입니다.

* 임차인 현황: 임차인 김 은 2020년 12월 28일 전입 및 2020년 12월 9일 확정일자를 받았으나, 등기부 요약상 '대항력: 없음'으로 기재되어 있습니다. 따라서 임차인의 보증금 155,000,000원은 매각으로 인해 소멸되며, 매수인에게 인수되지 않습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

3.3. 채권 총액

등기부상 채권 총액은 약 2,058,000,000원입니다.

4. 상권분석

최근 매매 사례 분석 결과, 본건과 동일한 '머뭄' 건물 내 29.59㎡(약 8.95평) 면적의 유사 물건이 2026년 7월 15일 135,000,000원에 거래된 것으로 확인됩니다. 이는 본건 감정가(146,000,000원) 대비 낮은 수준으로, 현 시세가 감정가를 다소 하회하거나 유사한 수준임을 시사합니다.

비교 대상이 된 다른 매매 사례들은 연식(1981년)이 오래된 연립주택이나 면적이 더 넓은 다세대주택으로, 신축 도시형생활주택인 본건과는 직접적인 비교에 한계가 있습니다. 그러나 신축(2022년) 다세대주택의 거래가 54.11㎡(약 16.37평) 기준 260,000,000원임을 감안할 때, 본건과 같은 도시형생활주택의 신축 연식은 시세 형성에 긍정적인 요인으로 작용합니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 노선버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량을 이용한 도심 및 외곽 이동도 수월한 편입니다.

* 생활 편의시설: 근린생활시설이 인근에 산재해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 남수원초등학교가 인근에 위치해 있습니다.

* 주거 환경: 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하는 일반적인 주거 지역으로, 주거 환경은 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지 이용 제한: 본건은 비행안전제5구역, 과밀억제권역 등 개발 및 행위에 일부 제한이 따르는 지역에 속합니다.

* 높은 채권 총액: 등기부상 채권 총액이 매우 높아, 경매 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 완전히 배제하기 어렵습니다. 다만, 말소기준 권리 이후 모든 권리가 소멸될 예정이므로 낙찰자에게 직접적인 부담으로 이어질 가능성은 낮습니다.

* 주변 시설: 현재 파악된 정보 및 지도상으로 특별한 혐오시설은 인접해 있지 않으나, 향후 주변 개발 계획 등에 따른 환경 변화 가능성은 상존합니다.

7. 종합 의견

본건은 2020년에 신축된 도시형생활주택으로, 비교적 최신 건물이라는 장점이 있습니다. 교통 및 주거 환경이 무난하며, 임차인의 대항력이 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 그러나 높은 채권 총액과 일부 토지 이용 제한 사항은 고려해야 할 부분입니다. 최근 유사 면적 물건의 거래 사례가 감정가와 유사하거나 소폭 낮은 수준으로 형성되어 있어, 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 최신 건축 연식: 2020년 준공 건물로 노후도가 낮아 즉시 거주하거나 임대 수익을 기대하기에 유리합니다.

* 명도 용이성: 임차인의 대항력이 없어 명도 절차가 비교적 간편할 것으로 예상됩니다.

* 소액 투자 가능성: 도시형생활주택 원룸형으로, 비교적 적은 금액으로 투자가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

최근 거래된 유사 면적(29.59㎡)의 '머뭄' 건물 물건이 135,000,000원에 거래된 점을 감안할 때, 본건의 현 시세는 135,000,000원 내외로 판단됩니다. 감정가(146,000,000원)는 현 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

이에 따라, 인수되는 보증금이 없고 명도 부담이 적다는 점을 고려하되, 시세 수준을 반영하여 130,000,000원 ~ 140,000,000원 사이에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 경매 물건의 특성상 정확한 입찰가 산정은 현장 조사 및 주변 시세 변화를 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.