나이스옥션 법원경매 수원 2022타경77400 [14] 경기도 수원시 권선구 세류동 1092-7, 3층304호 (세류동,머뭄) 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호행 · 평가일 2023.01.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "남수원초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 인근은 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트조지붕 5층 건 내 제2층 제203호 외 13개호로서,
외벽: 치장벽돌 및 일부 복합판넬 등 마감,
내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감,
창호: 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

본건은 공히 도시형생활주택(원룸형)으로 이용중이며, 상세 이용상태는 "호별배치도 및 내부구조도" 참조 바람.

설비내역

본건은 공히 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 승강기설비 등 제반 설비를 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 등고평탄한 정방형의 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합) , 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법> , 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 개요

사건번호: 수원지방법원 2022타경77400 (14)

소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 1092-7, 3층304호 (세류동,머뭄)

용도: 도시형생활주택

감정가: 1억 4천 6백만원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 건물 정보

건물명: 머뭄

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트조지붕, 5층 건물 내 제3층 제304호

전용면적: 29.78㎡ (약 9.01평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

사용승인일: 2020년 11월 11일

총 세대수: 14세대

1.3. 토지 정보

소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 1092-7

토지면적: 19.66㎡ (약 5.95평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 주위 환경 및 입지

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "남수원초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

인근 지역은 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

차량의 본건까지의 진출입은 원활하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

전반적인 교통 여건은 보통으로 판단됩니다.

본건 남동측으로는 노폭 약 6미터의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행에 용이합니다.

2.3. 토지 이용 계획

본 토지는 제2종일반주거지역에 속하며, 소로3류(폭 8m 미만)에 접합되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약 및 말소기준권리

집합건물 등기부 상 총 채무액은 1,903,000,000원입니다.

말소기준권리는 2020년 11월 18일 접수된 한국자산관리공사의 근저당권(을1)입니다.

매각으로 인해 모든 권리(소유권보존, 근저당, 임의경매, 가압류, 압류)는 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 신창훈

보증금: 10,000,000원

차임: 680,000원

전입일자: 2021년 01월 11일

확정일자: 2021년 01월 12일

배당신고일자: 2023년 03월 03일

대항력: 없음

3.3. 인수 권리 없음 명시

임차인 신창훈은 대항력이 없으며, 인수되는 보증금은 총 0원입니다.

물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 및 실거래가

주변의 연립, 다세대, 도시형생활주택 등의 최근 실거래 정보를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* '심우(342-0)' (1981년 준공, 연립, 40.13㎡): 2026년 7월 8일 12,950만원, 2026년 7월 2일 12,000만원에 거래되었습니다.

* '더스테이세류' (2022년 준공, 다세대, 54.11㎡): 2026년 7월 8일 26,000만원에 거래되었습니다.

4.2. 본건 건물 특징

본건이 위치한 '머뭄' 건물은 2020년 4월 23일 신축 허가를 받아 2020년 11월 11일에 사용 승인된 도시형생활주택(원룸형)으로, 비교적 신축에 속합니다.

전용면적 29.78㎡(약 9.01평)으로, 1인 가구 또는 소규모 가구에 적합한 형태입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설 및 환경

본건은 "남수원초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주변에 다세대주택 및 근린생활시설이 소재하는 주거 밀집 지역입니다.

일상생활에 필요한 기본적인 편의시설은 갖추어져 있는 것으로 판단됩니다.

5.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건의 가치에 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 특별히 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 복잡성

등기부상 근저당, 임의경매, 가압류, 압류 등 다수의 권리 설정이 존재합니다.

그러나 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 모두 소멸되므로, 낙찰자가 깨끗한 권리를 인수하게 됩니다.

6.2. 토지 이용 규제

토지이용계획 상 비행안전제5구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등의 규제가 적용되고 있어, 향후 재건축이나 건축 행위 시 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 수원시 권선구 세류동에 위치한 2020년 준공의 도시형생활주택입니다.

안정적인 주거지 내에 위치하며, 교통 여건 또한 보통 수준입니다.

등기부상 복잡한 권리관계가 존재하나, 모두 매각으로 소멸 예정이며 인수되는 권리가 없어 명확한 권리 확보가 가능합니다.

임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.

감정가는 주변 신축급 도시형생활주택의 시세와 면적을 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2020년 준공)로 관리 상태 양호 및 투자 가치 기대.

* 매각으로 인한 모든 권리 소멸로 안전한 권리 승계 가능.

* 대항력 없는 임차인으로 보증금 인수 부담 없음.

* 주거 밀집 지역으로 안정적인 임대 수요 기대.

9. 예상 입찰가

감정가: 146,000,000원

주변 실거래가 분석 결과, 본건(29.78㎡, 2020년 준공)은 감정가 수준에서 시세 적정성을 유지하고 있습니다.

다만, 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수에 따라 변동성이 있을 수 있으므로, 보수적으로 접근 시 감정가 수준인 1억 4천 6백만원에서 1억 5천 5백만원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.