나이스옥션 법원경매 수원 2022타경77400 [13] 경기도 수원시 권선구 세류동 1092-7, 4층402호 (세류동,머뭄) 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호행 · 평가일 2023.01.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "남수원초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 인근은 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트조지붕 5층 건 내 제2층 제203호 외 13개호로서,
외벽: 치장벽돌 및 일부 복합판넬 등 마감,
내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감,
창호: 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

본건은 공히 도시형생활주택(원룸형)으로 이용중이며, 상세 이용상태는 "호별배치도 및 내부구조도" 참조 바람.

설비내역

본건은 공히 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 승강기설비 등 제반 설비를 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 등고평탄한 정방형의 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합) , 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법> , 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 수원지방법원 2022타경77400 (13)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

감정가: 147,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

물건종별: 도시형생활주택

1.2. 건물 및 토지 상세

소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 1092-7, 4층 402호 (세류동, 머뭄) (신주소: 경기도 수원시 권선구 세지로28번길 23-3, 4층 402호)

토지면적: 19.74㎡ (약 5.97평)

건물면적: 29.91㎡ (약 9.05평)

토지지분: 19.74㎡ (약 5.97평)

건물지분: 29.91㎡ (약 9.05평)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트조 지붕 5층 건물 내 제4층 제402호

준공일: 2020년 11월 11일 (사용승인일)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "남수원초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 인근은 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

토지는 인접 도로 대비 등고평탄한 정방형의 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

2.2. 교통 접근성

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통시 됨.

본건 남동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접하고 있음.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 경매 정보

사건번호: 수원지방법원 2022타경77400 (13)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

감정가: 147,000,000원

말소기준권리: 2020년 11월 18일 접수된 한국자산관리공사의 근저당권 (을1)

3.2. 임차인 현황

임차인: 이주희

보증금: 180,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 12월 15일

확정일자: 2020년 11월 30일

배당신고일자: 2022년 12월 28일

대항력: 없음

비고: 임차인은 대항력이 없으며, 보증금은 인수되지 않습니다.

3.3. 등기부 요약 (권리 총액: 2,083,000,000원)

소유권보존 (갑1)

근저당권 (을1, 말소기준권리, 한국자산관리공사, 1,584,000,000원) - 말소

주택임차권 (을2, 이주희, 180,000,000원) - 말소

임의경매 (갑2, 부평중앙새마을금고, 1,452,898,250원) - 말소

가압류 (갑3, 박혜원, 164,000,000원) - 말소

가압류 (갑4, 지다민, 155,000,000원) - 말소

압류 (갑5, 동화성세무서장) - 말소

압류 (갑6, 수원시) - 말소

압류 (갑7, 화성세무서장) - 말소

3.4. 인수/소멸 권리 분석

본건 경매로 인해 모든 권리는 소멸될 예정입니다. (말소기준권리 이후 권리 모두 말소)

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 분석

본건은 다세대주택, 근린생활시설이 혼재된 주거지대 내에 위치하고 있습니다.

인근에 남수원초등학교가 위치하여 기본적인 생활 인프라가 형성되어 있습니다.

4.2. 생활 편의 시설

본건은 공히 기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 개별난방 설비, 승강기 설비 등 제반 설비를 구비하고 있음.

본건은 공히 도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법적/행정적 제약

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당하여 향후 건축 행위나 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

5.2. 기타 위험 요소

임대 관계는 미상입니다.

(검색 결과, 수원시 권선구 세지로28번길 23-3 주변에서 특별한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.)

6. 종합 의견

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동에 위치한 도시형생활주택으로, 소형 면적에 해당하는 물건입니다. 2020년에 건축되어 비교적 신축에 속하며, 권리 관계는 본 경매 절차를 통해 대부분 소멸될 예정으로 인수 부담은 적습니다. 다만, 일부 토지 이용 제한 사항과 미상인 임대 관계는 고려해야 할 요소입니다.

7. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물 (2020년 준공)

* 정리된 권리 관계 (모든 권리 말소 예정)

* 인수해야 할 임차 보증금 없음 (대항력 없는 임차인)

* 도시형생활주택으로 소형 주거 수요 충족 가능

8. 예상 입찰가

감정가: 147,000,000원

건물 면적: 29.91㎡ (약 9.05평)

최근 매매 정보 분석:

* "심우(342-0)" (1981년 준공, 40.13㎡): 2026년 7월 거래가 12,950만원~12,000만원 (평당 약 299만~322만원)

* "더스테이세류" (2022년 준공, 54.11㎡): 2026년 7월 거래가 26,000만원 (평당 약 480만원)

본건(2020년 준공, 29.91㎡)의 감정가는 147,000,000원으로, 평당 약 491.5만원입니다. 이는 비교적 신축 건물인 "더스테이세류"의 평당 가격과 유사한 수준이며, 오래된 "심우"보다는 높은 수준입니다. 현재 시세 및 감정가를 고려할 때, 본건의 적정 가치는 감정가 수준 또는 그 이상으로 판단됩니다. 인수 보증금이 없는 점을 감안할 때, 감정가 대비 90~100% 범위에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 130,000,000원 ~ 147,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.