나이스옥션 법원경매 수원 2022타경77400 [12] 경기도 수원시 권선구 세류동 1092-7, 2층204호 (세류동,머뭄) 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호행 · 평가일 2023.01.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "남수원초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 인근은 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트조지붕 5층 건 내 제2층 제203호 외 13개호로서,
외벽: 치장벽돌 및 일부 복합판넬 등 마감,
내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감,
창호: 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

본건은 공히 도시형생활주택(원룸형)으로 이용중이며, 상세 이용상태는 "호별배치도 및 내부구조도" 참조 바람.

설비내역

본건은 공히 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 승강기설비 등 제반 설비를 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 등고평탄한 정방형의 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합) , 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법> , 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2022타경77400 (12)

* 소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 1092-7, 2층204호 (세류동, 머뭄)

* 용도: 도시형생활주택 (원룸형)

* 감정가: 143,000,000원

* 토지면적: 19.66㎡ (약 5.95평)

* 건물면적 (전용면적): 29.78㎡ (약 9.01평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 한OOOOOOO

* 건축년도: 2020년

* 해당층수: 2층

* 총 건물 층수: 5층

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 수원시 권선구 세류동에 위치하며, 남수원초등학교 북서측 인근으로 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주거지역입니다. 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 수원역 등 주요 교통 요지에 대한 접근성도 양호한 편입니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 인접 도로 대비 등고평탄한 정방형 토지로서, 주거용 건물 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 남동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 비행안전제5구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당됩니다.

* 주변 시설: 남수원초등학교가 인근에 위치하고 있으며, 다양한 상업시설과 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 혐오시설: 조사된 내용에 따르면 본건 인근에 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 일부 지역 정보에서 술집 등 유흥업소가 밀집한 구역이 언급되어, 이에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 11월 18일 접수된 한국자산관리공사의 근저당권 (을1)입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 최 (중국인)

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 450,000원

* 전입일자: 2021년 07월 02일

* 확정일자: 2021년 06월 17일

* 배당신고일자: 2023년 01월 17일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부 요약:

* 소유권보존 (갑1): 김성현 (2020-11-18)

* 근저당 (을1, 말소기준): 한국자산관리공사 (2020-11-18, 1,584,000,000원)

* 주택임차권 (을2, 말소): 중국인 (2025-12-31 접수, 50,000,000원)

* 임의경매 (갑2): 부평중앙새마을금고 (2022-12-16, 1,452,898,250원)

* 가압류 (갑3): 박혜원 (2022-12-16, 164,000,000원)

* 가압류 (갑4): 지다민 (2022-12-20, 155,000,000원)

* 압류 (갑5, 갑6, 갑7): 동화성세무서장, 수원시, 화성세무서장 (2023-02-28, 2023-11-30, 2026-03-09)

* 등기부채권 총액: 약 1,953,000,000원

4. 상권분석

* 주위 상권 특성: 본건은 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 일반 주거지역에 위치합니다. 주변 편의시설 이용이 용이하며, 지역 내 생활 인프라가 잘 구축되어 있습니다.

* 주변 시세 분석:

* 본건 건물(머뭄)은 2020년 건축된 도시형생활주택으로, 전용면적 29.78㎡ (약 9.01평)입니다. 감정가는 143,000,000원입니다.

* 비교 사례 1: '심우' (1981년 건축, 연립)의 경우, 40.13㎡ 면적이 2026년 7월 기준 12,000만원~12,950만원에 거래되었습니다. 평당 약 29.9만원~32.4만원 수준입니다.

* 비교 사례 2: '더스테이세류' (2022년 건축, 다세대)의 경우, 54.11㎡ 면적이 2026년 7월 기준 26,000만원에 거래되었습니다. 평당 약 48.05만원 수준입니다.

* 본건과의 시세 비교: 본건의 감정가는 143,000,000원으로, 전용면적 29.78㎡ 기준 평당 약 480.19만원입니다. 이는 최근 거래된 신축 건물('더스테이세류')의 평당가와 유사한 수준으로, 건물 연식(2020년)을 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. 노후된 건물(심우)의 시세와는 차이가 있습니다.

5. 생활정보

* 건물 구조 및 설비: 본건은 철근콘크리트구조의 5층 건물 내 2층에 위치하며, 외벽은 치장벽돌 및 복합판넬, 내벽은 벽지 및 타일 마감입니다. 기본적인 위생, 급배수, 도시가스, 개별난방, 승강기 설비가 구비되어 있습니다.

* 주변 생활 편의시설: 인근에 다양한 상업시설, 병원, 은행 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 학군 정보: 남수원초등학교가 인근에 위치하여 학령기 자녀가 있는 가정의 교육 환경으로 적합합니다.

6. 잠재적 리스크

* 권리 관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되므로, 낙찰자는 깨끗한 등기부 상태를 취득하게 됩니다. 임차인 또한 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 건축물 상태: 2020년 건축된 비교적 신축 건물로, 노후화에 따른 직접적인 리스크는 적습니다.

* 토지이용 제한: 비행안전제5구역에 해당하여 건축 행위 등에 일부 제한이 있을 수 있으나, 현 상태의 주거 용도에는 큰 영향이 없을 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본건은 수원시 권선구 세류동에 위치한 신축(2020년) 도시형생활주택으로, 생활 편의시설 및 교통 접근성이 우수하며, 남수원초등학교 인근으로 주거 환경이 양호합니다. 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 인수 부담이 없다는 장점이 있습니다. 비록 면적이 다소 협소하지만, 1인 가구나 신혼부부 등에게 적합한 소형 주거 공간으로 평가됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물로서의 희소성과 높은 주거 만족도.

* 안정적인 임대 수요 확보 가능성 (도시형생활주택).

* 명확하고 안전한 권리관계로 인한 투자 안정성.

* 지속적인 도시 개발 및 교통망 확충으로 인한 미래 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 143,000,000원이며, 이는 해당 면적(29.78㎡) 및 신축 연식(2020년)을 고려할 때 주변 신축 건물의 시세와 유사한 수준입니다. 최근 유사한 입지의 신축 건물 거래 사례를 바탕으로 볼 때, 본건의 현재 시세 역시 감정가 수준에서 형성될 것으로 예상됩니다. 따라서, 최소 감정가 이상, 경쟁 상황에 따라 145,000,000원 ~ 155,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.