나이스옥션 법원경매 수원 2022타경77400 [11] 경기도 수원시 권선구 세류동 1092-7, 2층201호 (세류동,머뭄) 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호행 · 평가일 2023.01.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "남수원초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 인근은 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트조지붕 5층 건 내 제2층 제203호 외 13개호로서,
외벽: 치장벽돌 및 일부 복합판넬 등 마감,
내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감,
창호: 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

본건은 공히 도시형생활주택(원룸형)으로 이용중이며, 상세 이용상태는 "호별배치도 및 내부구조도" 참조 바람.

설비내역

본건은 공히 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 승강기설비 등 제반 설비를 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 등고평탄한 정방형의 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합) , 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법> , 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 개요

사건번호: 수원지방법원 2022타경77400 (11)

소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 1092-7, 2층201호 (세류동, 머뭄)

물건종별: 도시형생활주택

감정가: 133,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한 *

특이사항: 공동담보

1.2. 면적 정보

토지면적: 18.56㎡ (약 5.61평)

건물면적: 28.12㎡ (약 8.51평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 구조 및 이용 상태

건축년도: 2020년

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트조지붕 5층 건물 내 제2층 제201호

외벽: 치장벽돌 및 일부 복합판넬 등 마감

내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감

창호: 샷시 창호 등 마감

이용상태: 도시형생활주택 (원룸형)으로 이용 중

설비내역: 기본적인 위생 및 급배수, 도시가스, 개별난방, 승강기 설비 구비

1.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

용도지역: 제2종일반주거지역

도시계획: 소로3류(폭 8m 미만)(접합)

기타 제한사항: 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "남수원초등학교" 북서측 인근에 위치함.

인근 지역은 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지대로서, 전반적인 주위환경은 보통 수준임.

토지 형상은 인접 도로 대비 등고평탄한 정방형의 토지로 주거용 건부지로 이용 중임.

2.2. 교통 상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준임.

본건 남동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접하고 있음.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 채무 내역

채권자(경매 신청인): 부평중앙새마을금고

채권액 (경매 신청): 1,452,898,250원

등기부채권 총액: 2,058,000,000원

3.2. 임차인 현황

임차인: 지

보증금: 155,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-12-24

확정일자: 2020-11-23

배당신고일자: 2023-02-21

대항력: 없음

비고: 본 임차인 지다민은 전입일자(2020-12-24)가 최초 근저당권 설정일(2020-11-18)보다 늦어 대항력이 없는 것으로 판단됨.

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 등기부 요약

소유권 보존: 김성현 (2020-11-18)

근저당권: 한국자산관리공사 (1,584,000,000원, 말소기준권리) (2020-11-18)

주택임차권: 지다민 (155,000,000원) (2023-06-01, 말소)

임의경매: 부평중앙새마을금고 (2022-12-16, 말소)

가압류: 박혜원 (164,000,000원) (2022-12-20, 말소)

가압류: 지다민 (155,000,000원) (2023-02-28, 말소)

압류: 동화성세무서장 (2023-04-10, 말소)

압류: 수원시 (2023-05-15, 말소)

압류: 화성세무서장 (2026-03-09, 말소)

3.4. 말소기준 권리

한국자산관리공사의 근저당권 (접수일자: 2020-11-18)

3.5. 인수되는 권리

매각으로 인하여 모든 권리가 소멸되므로, 인수되는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본건은 세류동 주거지역에 위치하며, 주변에 남수원초등학교 및 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

주변 지역은 주거 밀집 지역으로, 상업 시설 이용은 다소 제한적일 수 있으나, 도보 및 차량 이동을 통해 수원 시내의 다양한 인프라 이용이 가능함.

주변에 특별한 혐오시설은 발견되지 않음. 다만, 토지이용계획상 비행안전제5구역으로 지정되어 있어 향후 개발에 영향을 줄 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 남수원초등학교가 있어 교육 환경이 조성되어 있음.

근린생활시설이 소재하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이함.

대형마트, 병원, 금융기관 등은 차량 이동을 통해 접근 가능함.

5.2. 교통

차량 진출입이 원활하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능한 지역임.

수원역 등 주요 교통 허브와의 접근성도 고려할 만함.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 '지 '는 대항력이 없는 것으로 확인되어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 그러나 명도 과정에서 협의나 분쟁이 발생할 가능성은 상존하므로, 이에 대한 대비가 필요합니다.

* 본건은 공동담보 물건으로, 같은 담보로 묶인 다른 물건들의 경매 진행 상황이나 결과가 본건에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 건축년도가 2020년으로 비교적 신축이나, 향후 건물의 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 토지이용계획상 비행안전제5구역, 과밀억제권역 등 일부 행위 제한 사항이 존재합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동에 위치한 도시형생활주택으로, 2020년에 건축되어 비교적 신축 건물임.

부동산 임의경매로 진행 중이며, 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정임.

대항력 없는 임차인이 존재하나, 인수되는 보증금은 없어 명도만 원만히 진행된다면 낙찰자에게 추가적인 금전적 부담은 없을 것으로 예상됨.

주변의 개발 현황 및 유사 물건 시세를 종합적으로 고려한 신중한 입찰 접근이 요구됨.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축(2020년) 건물로 내부 상태 및 관리 양호 기대.

* 수원시 권선구 세류동이라는 입지 조건과 도시형생활주택(원룸형)의 안정적인 수요 고려.

* 말소기준권리 하 모든 권리 소멸로 인한 권리 분석 용이.

* 인수되는 보증금 없어 명도 리스크 관리 용이.

9. 예상 입찰가

감정가: 133,000,000원

건물 면적: 28.12㎡ (약 8.51평)

주변 최근 매매 사례 분석 (2026년 7월):

* 심우(342-0) 연립 (1981년 건축, 40.13㎡): 120,000,000원 ~ 129,500,000원 (약 300만원/㎡)

* 더스테이세류 다세대 (2022년 건축, 54.11㎡): 260,000,000원 (약 470만원/㎡)

본건은 2020년 건축된 도시형생활주택(원룸형)으로, 면적 대비 감정가(약 470만원/㎡)는 주변 신축 다세대와 유사한 수준으로 시세에 부합하는 것으로 판단됨.

대항력 없는 임차인의 보증금 155,000,000원은 인수되지 않으나, 이는 해당 물건의 시장 가치를 간접적으로 시사하는 지표로 고려 가능함.

본건의 예상 입찰가는 감정가 수준에서 약 5% ~ 10% 내외의 상승을 고려하여 135,000,000원 ~ 145,000,000원 수준으로 제안함.

최종 입찰가는 현장 방문 시 파악되는 물건 상태, 주변 시세 변동, 경쟁 물건 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.