나이스옥션 법원경매 수원 2022타경77400 [10] 경기도 수원시 권선구 세류동 1092-7, 4층401호 (세류동,머뭄) 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호행 · 평가일 2023.01.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "남수원초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 인근은 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트조지붕 5층 건 내 제2층 제203호 외 13개호로서,
외벽: 치장벽돌 및 일부 복합판넬 등 마감,
내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감,
창호: 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

본건은 공히 도시형생활주택(원룸형)으로 이용중이며, 상세 이용상태는 "호별배치도 및 내부구조도" 참조 바람.

설비내역

본건은 공히 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 승강기설비 등 제반 설비를 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 등고평탄한 정방형의 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합) , 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법> , 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2022타경77400 (10)

* 소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 1092-7, 4층401호 (머뭄)

* 건물 용도: 도시형생활주택 (원룸형)

* 토지 면적: 29.91㎡ (약 9.05 평)

* 건물 면적 (전용 면적 추정): 45.30㎡ (약 13.70 평)

* 감정가: 219,000,000원

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 건축 연도: 2020년

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "남수원초등학교" 북서측 인근에 위치함.

* 주변 환경: 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로 제반 주위환경은 보통으로 평가됨.

* 교통: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이함. 제반 교통여건은 보통 수준임.

* 토지 이용 계획: 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 비행안전제5구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당함.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황 요약:

* 말소기준권리: 한국자산관리공사 근저당 (2020.11.18. 접수, 채권최고액 1,584,000,000원)

* 소유권 보존: 김성현 (2020.11.18. 접수)

* 임의경매 개시: 부평중앙새마을금고 (2022.12.16. 접수, 1,452,898,250원)

* 기타 권리: 다수의 가압류, 압류 등기 존재. (등기부채권 총액: 2,067,000,000원)

* 임차인 현황:

임차인: 박

보증금: 164,000,000원

차임: 100,000원

전입일자: 2020-11-30

확정일자: 2020-11-23

배당신고일자: 2023-01-05

대항력: 없음

비고: 임차인은 대항력이 없어 매각으로 인해 임차권이 소멸될 예정임. 보증금 중 배당받지 못한 금액이 있더라도 낙찰자가 인수할 의무는 없음. 다만, 임차인이 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 명도 과정에서 분쟁의 소지가 있을 수 있음.

* 인수 보증금: 0원 (임차인의 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.)

1.3. 상권분석

* 주변 시설: 남수원초등학교 북서측 인근으로, 주거 밀집 지역 내에 위치하며 다수의 근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 최근 실거래가 (참고):

* 세류동 342번지 (심우) 연립, 1981년식, 40.13㎡, 2026년 7월 12,000만원 ~ 12,950만원 거래. (평당 약 300~324만원)

* 세류동 1015-1번지 (더스테이세류) 다세대, 2022년식, 54.11㎡, 2026년 7월 26,000만원 거래. (평당 약 480만원)

* 분석: 본건은 2020년식 신축급 건물로, 전용면적 45.30㎡에 대한 감정가는 219,000,000원으로 평당 약 483만원 수준입니다. 이는 인근 신축 다세대의 거래 가격과 유사한 수준으로, 연식 있는 연립 주택과는 가격 차이가 상당합니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 단지 주변의 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능함. (대형마트, 백화점 등은 추가적인 조사가 필요함)

* 교육시설: 남수원초등학교가 북서측 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호한 편임.

* 교통: 차량을 이용한 진출입이 용이하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용도 편리함.

* 주거환경: 도시 지역 내 주거 밀집 지역으로, 주거 환경 및 생활 편의성은 보통 수준으로 판단됨.

1.5. 잠재적 리스크

* 높은 채무 총액: 본건의 총 채무액(20억원 이상)이 감정가(2.19억원)를 훨씬 초과하므로, 경매 절차가 복잡해질 수 있으며, 임차인 보증금 회수 문제로 인한 사회적 이슈 발생 가능성을 배제할 수 없음.

* 임차인 대항력 없음: 임차인 박 은 대항력이 없으나, 보증금 1.64억원을 전액 회수하지 못할 가능성이 높아 명도 과정에서 갈등이 발생할 소지가 있음.

* 공동 담보: 해당 물건이 다른 담보물과 공동으로 담보 제공되었을 가능성이 있으며, 이는 경매 절차의 복잡성 증가 요인이 될 수 있음.

* 비행안전구역: 군사 작전상 제한을 받는 비행안전제5구역에 속해 있어 건축 및 이용에 일부 제약이 있을 수 있음.

* 혐오시설: 주변 환경 조사 결과, 인접 지역에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 수원시 권선구 세류동에 위치한 2020년식 도시형생활주택으로, 입지 조건 및 건축 연도를 고려할 때 비교적 양호한 자산 가치를 지니고 있습니다. 남수원초등학교 인근에 위치하며 교통 및 생활 편의시설 접근성도 보통 수준입니다. 그러나 20억 원이 넘는 높은 채무 총액과 임차인의 대항력 부재로 인한 보증금 회수 불확실성 및 잠재적 명도 리스크는 주의 깊게 고려해야 할 사항입니다. 이러한 복합적인 요인을 종합적으로 판단할 때, 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 주택: 2020년에 건축되어 비교적 최신 시설로 즉시 거주 또는 임대가 용이하여 공실 위험이 적을 수 있습니다.

* 도심 접근성: 수원 도심 지역에 위치하여 직주근접성이 뛰어나며, 생활 편의시설 및 교통 접근성이 양호합니다.

* 시세 대비 저가 매수 기회: 높은 채무 총액과 잠재적 리스크로 인해 경매 과정에서 유찰이 거듭될 경우, 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원

* 감정가: 219,000,000원

* 참고 시세: 인근 신축 다세대(54.11㎡) 260,000,000원 (평당 약 480만원)

* 분석: 본건의 감정가(평당 약 483만원)는 인근 신축 다세대 주택의 시세와 유사한 수준으로 책정되었습니다. 그러나 높은 채무 총액으로 인한 경매 유찰 가능성과 임차인의 보증금 미회수 가능성 등 위험 요소를 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

* 예상 입찰가 범위: 175,000,000원 ~ 197,000,000원

* 권장 입찰가: 185,000,000원 (감정가의 약 84.5%)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.