나이스옥션 법원경매 수원 2022타경77400 [1] 경기도 수원시 권선구 세류동 1092-7, 2층203호 (세류동,머뭄) 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호행 · 평가일 2023.01.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "남수원초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 인근은 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트조지붕 5층 건 내 제2층 제203호 외 13개호로서,
외벽: 치장벽돌 및 일부 복합판넬 등 마감,
내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감,
창호: 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

본건은 공히 도시형생활주택(원룸형)으로 이용중이며, 상세 이용상태는 "호별배치도 및 내부구조도" 참조 바람.

설비내역

본건은 공히 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 승강기설비 등 제반 설비를 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 등고평탄한 정방형의 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합) , 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법> , 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2022타경77400 (1)

소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 1092-7, 2층203호 (세류동, 머뭄)

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

감정가: 142,000,000원

토지면적: 19.41㎡ (약 5.87평)

건물면적: 29.41㎡ (약 8.90평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

건축물 준공일: 2020년 11월 11일

1.2. 건물 및 토지 현황

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트조지붕 5층 건물 내 제2층 제203호

건물 마감: 외벽 치장벽돌 및 복합판넬, 내벽 벽지 및 타일, 창호 샷시

건물 이용상태: 도시형생활주택 (원룸형)으로 이용중

건물 설비: 위생, 급배수, 도시가스, 개별난방, 승강기 설비 구비

토지 형상 및 이용: 인접 도로 대비 등고평탄한 정방형 토지로서 주거용 건부지로 이용중

토지 인접 도로: 남동측 노폭 약 6미터 포장도로 접함

토지이용계획: 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 비행안전제5구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "남수원초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 요약

말소기준권리: 한국자산관리공사 근저당 (2020-11-18 접수)

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦은 순위의 모든 권리 (근저당, 임의경매, 가압류, 압류 등)는 매각으로 소멸됩니다.

인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 홍

보증금: 10,000,000원

차임: 680,000원

전입일자: 2021-03-26

확정일자: 정보 없음

배당신고일자: 2023-02-27

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 권리 분석 종합

본건은 말소기준권리보다 후순위 권리들이 다수 설정되어 있으나, 임의경매로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

임차인 홍 는 대항력이 없어 매수인이 인수해야 할 보증금은 없습니다.

권리관계가 명확하여 낙찰자는 깨끗한 등기부상 권리를 취득하게 됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

입력된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 인근의 유사 건물 시세는 다음과 같습니다.

* 심우(342-0) 연립 (1981년 준공, 40.13㎡): 2026년 7월 2일 120,000,000원, 2026년 7월 8일 129,500,000원에 거래되었습니다. (평당 약 300만원 ~ 320만원)

* 더스테이세류 다세대 (2022년 준공, 54.11㎡): 2026년 7월 8일 260,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 480만원)

본건(머뭄, 2020년 준공, 29.41㎡)의 감정가는 142,000,000원으로, 평당 약 483만원 수준입니다.

이는 최근 준공된 '더스테이세류'의 시세와 유사한 수준으로, 신축 건물로서 합리적인 감정가로 판단됩니다.

4.2. 상권 특성

본 물건이 위치한 세류동 일대는 주거지역으로, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

기본적인 상업시설 이용에는 불편함이 없는 환경입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의 시설

* 교육시설: 남수원초등학교가 인근에 위치합니다.

* 교통시설: 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 기타: 주변에 다양한 근린생활시설이 있어 생활 편의를 제공합니다.

5.2. 주변 환경

본 물건이 위치한 세류동은 수원시의 생활권 내에 속해 있으며, 주거지로서 안정적인 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련

임차인 홍 는 대항력이 없으므로 인수되는 보증금은 없습니다. 다만, 확정일자 정보가 없어 배당받지 못하는 금액이 있는지에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. (현재 정보상으로는 문제가 없어 보임)

6.2. 기타 리스크

* 공동담보: 공동담보 물건으로, 채무 총액이 큰 편입니다. 다만, 본건 자체의 권리 분석 상 인수되는 문제는 없습니다.

* 토지이용계획: 비행안전제5구역으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 시 관련 법규 준수가 필요할 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 지도 검색 결과, 본건 인근에 특별히 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2020년에 준공된 비교적 신축 도시형생활주택으로, 건물 상태 및 입지 조건이 양호합니다.

권리 분석상 낙찰자가 인수할 부담이 없는 깨끗한 권리를 취득할 수 있으며, 감정가 또한 최근 거래 사례와 비교 시 합리적인 수준으로 평가됩니다.

다만, 임차인의 확정일자 정보 부재 등 세부적인 사항은 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물 (2020년 준공)

* 권리관계가 명확하여 인수 부담 없음

* 주변 신축 건물 시세와 비교 시 합리적인 감정가

* 주거지역 내 위치하여 기본적인 생활 편의 우수

9. 예상 입찰가

감정가 142,000,000원 대비, 주변 유사 신축 건물 시세 및 낙찰가율 등을 고려할 때, 경쟁력 있는 입찰가는 감정가의 100% ~ 110% 수준으로 예상됩니다.

따라서, 142,000,000원 ~ 156,200,000원 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

보수적으로 접근 시 감정가 수준인 142,000,000원 내외, 적극적으로 참여 시 150,000,000원 ~ 155,000,000원 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.