나이스옥션 법원경매 수원 2022타경6453 [1] 경기도 수원시 권선구 금곡동 520 금곡엘지아파트 406동 20층2004호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: (주)정명감정 · 평가일 2022.09.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 금곡동 소재 "상촌초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 본건주위는 아파트단지, 학교, 임야 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은
보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 합각지붕 20층 건물 내 제20층 제2004호로서,
외 벽: 몰탈위 페인팅마감,
내 벽: 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감 등,
창 호: 샷시창 임.

이용상태

아파트(방, 욕실, 거실, 주방 및 식당, 발코니, 현관 등)으로 이용 중임.

설비내역

난방설비, 급·배수 및 위생설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 포장도로 통하여 인접공도를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1: 도시지역 , 제3종일반주거지역 , 중로2류(폭 15m-20m)(접합) , 중로3류(폭 12m-15m)(접합) , 상대보호구역(가온누리유치원(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률> , 상대보호구역(꿈내리유치원(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률> , 상대보호구역(상촌중학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률> , 상대보호구역(상촌초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률> , 상대보호구역(수원가온초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(꿈내리유치원(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(상촌중학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

기호 2: 도시지역 , 제3종일반주거지역 , 대로3류(폭 25m-30m)(접합) , 소로2류(폭 8m-10m)(접합) , 중로2류(폭 15m-20m)(접합) , 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 상대보호구역(가온누리유치원(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률> , 상대보호구역(금곡킹스키즈유치원)<교육환경 보호에 관한 법률> , 상대보호구역(꿈내리유치원(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률> , 상대보호구역(상촌중학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률> , 상대보호구역(상촌초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률> , 상대보호구역(수원가온초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률> , 절대보호구역(금곡킹스키즈유치원)<교육환경 보호에 관한 법률> , 절대보호구역(꿈내리유치원(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률> , 절대보호구역(상촌초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률> , 절대보호구역(수원가온초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률> , 과밀억제권역<수도권정비계획법>

기호 3: 도시지역, 제3종일반주거지역, 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 상대보호구역(금곡킹스키즈유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(상촌초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(금곡킹스키즈유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 재매각. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%
2. 2026.7.7.자 수원금곡엘지빌리지아파트 입주자대표회의로부터 2026.5.까지 공용부분에 대한 관리비 5,876,870원이 미납되었다는 신고서 제출됨. 공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2022타경6453 (1)

* 소재지: 경기도 수원시 권선구 금곡동 520 금곡엘지아파트 406동 20층2004호

* 용도: 아파트

* 감정가: 499,000,000원

* 토지면적: 45.78㎡ (약 13.84평)

* 토지지분: 45.7788㎡ (약 13.84평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 84.99㎡ (약 25.71평)

* 건물지분: 84.99㎡ (약 25.71평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 부OOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 관련사건, 중복사건, 유동화물건, 재매각

* 주의사항:

1. 재매각. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%

2. 2026년 7월 7일자 수원금곡엘지빌리지아파트 입주자대표회의로부터 2026년 5월까지 공용부분에 대한 관리비 5,876,870원이 미납되었다는 신고서 제출됨. 공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있음.

* 특수물건정보: 관련사건, 중복사건, 유동화물건, 재매각

1.1. 입지조건

입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 수원시 권선구 금곡동 소재 "상촌초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 아파트단지, 학교, 임야 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 본건까지 제반 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통시됨.

* 토지 이용계획 및 제한상태:

* 도시지역, 제3종일반주거지역

* 중로2류(폭 15m-20m), 중로3류(폭 12m-15m), 대로3류(폭 25m-30m), 소로2류(폭 8m-10m), 소로3류(폭 8m 미만) 등 도로에 접합.

* 다수의 초등학교, 중학교, 유치원 관련 상대보호구역 및 절대보호구역에 포함됨.

* 과밀억제권역에 속함.

1.2. 권리분석

권리분석

* 말소기준권리: 2015년 6월 16일자 우리은행 근저당권 (을9)

* 등기부요약:

* 소유권 이전: 1999년, 2005년

* 근저당권: 우리은행 (2015년, 2017년) - 말소됨

* 강제경매: 부산치과의사 (2022년) - 말소됨 (본건 경매의 채권자)

* 가압류: 부산치과의사신용협동조합 (2022년) - 말소됨

* 압류: 동안산세무서장 (2023년), 국민건강보험공단 (2023년), 수원시 (2024년) - 모두 말소됨

* 임의경매: 우리은행 (2024년) - 말소됨

* 등기부채권 총액: 1,216,700,000원

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 공용부분 관리비는 매수인 인수 가능성 있음)

* 임차인 현황:

* 임차인: 정

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-03-18

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 합계: 0원. 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 없는 것으로 확인됩니다.

1.3. 상권분석

상권분석

* 주변 상권: 해당 아파트 단지가 위치한 지역은 주거 지역이 형성되어 있으며, 인근에 학교들이 밀집해 있어 학군 수요가 있는 지역입니다. 대형마트(홈플러스)와 공원(어울림공원, 물향기마을 공원) 등 편의시설이 인접해 있어 주거 환경이 양호합니다. 금곡저수지와 인접하여 자연환경도 갖추고 있습니다. (출처: KB부동산, 리치고)

1.4. 생활정보

생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트벽식구조 합각지붕 20층 건물 내 제20층 제2004호.

* 외벽: 몰탈위 페인팅 마감

* 내벽: 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감

* 창호: 샷시창

* 이용상태: 아파트 (방, 욕실, 거실, 주방 및 식당, 발코니, 현관 등)으로 이용 중.

* 설비내역: 난방설비, 급배수 및 위생설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

* 주변 편의시설:

* 교육시설: 상촌초등학교, 상촌중학교, 수원가온초등학교, 가온누리유치원, 꿈내리유치원, 금곡킹스키즈유치원 등 다수

* 상업시설: 대형마트 홈플러스 인접

* 녹지/휴식시설: 어울림공원, 물향기마을 공원, 금곡저수지 인접

* 기타: 금곡동 주민센터 인접

* 주변 혐오시설:

* 해당 주소지 인근에서 특별히 언급된 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

* 관리비 미납: 2026년 5월까지의 공용부분 관리비 5,876,870원이 미납되었으며, 이는 매수인에게 인수될 수 있습니다.

* 재매각 물건: 본 물건은 재매각 사건으로, 이전 매각 절차에서 매수인이 나타나지 않거나 잔금을 납부하지 않아 다시 경매가 진행되는 상황입니다. 재매각의 경우, 특별한 사유가 없는 한 입찰에 대한 관심도가 낮을 수 있으며, 보증금 요건이 최저매각가의 20%로 상향 조정됩니다.

* 아파트 노후화: 1998년 11월 사용승인된 아파트로, 연식에 따른 시설 노후화 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

종합 의견

본 물건은 수원시 권선구 금곡동에 위치한 아파트로, 주변에 학교, 공원, 마트 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 환경은 양호한 편입니다. 교통 접근성도 보통 수준으로 평가됩니다. 다만, 재매각으로 진행되는 물건이며, 상당 금액의 공용부분 관리비 미납 사실이 있어 이에 대한 인수 가능성을 반드시 고려해야 합니다. 또한, 아파트의 노후화 문제도 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

투자 포인트

* 준수한 입지 조건: 상촌초등학교 인근에 위치하며, 주변으로 각종 생활 편의시설 및 녹지 공간이 풍부하여 실수요자에게 매력적인 주거 환경을 제공합니다.

* 합리적인 접근 가능성: 재매각 물건으로 인한 관심도 저조 및 관리비 미납 리스크를 고려할 때, 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 넓은 주거 공간: 전용면적 84.99㎡(약 25.71평)로, 3-4인 가족이 거주하기에 적합한 면적입니다. (참고: KB부동산에 따르면 109Bm² 타입의 공급면적은 약 109.31㎡이며, 전용면적이 84.99㎡로 기재되어 있습니다.)

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가

본건의 감정가는 499,000,000원입니다. 공용부분 관리비 미납액 5,876,870원 및 재매각으로 인한 부담감을 고려하고, 실거래가 추이 및 주변 시세를 종합적으로 검토하여 입찰가를 산정해야 합니다. 최근 유사 면적의 실거래가를 고려할 때, 4억 3천만원 ~ 4억 8천만원 범위에서 입찰가를 고려해볼 수 있으나, 관리비 인수 및 추가 수리 비용 등을 감안하여 신중하게 결정해야 합니다. (참고: 2026년 7월 23일 84.99㎡ 면적의 실거래가 4억 3,500만원, 2026년 8월 7일 110Am²(84.42㎡) 타입의 월세 1억/45만원, 2026년 8월 10일 110Am²(84.42㎡) 타입의 전세 3억 4,500만원 등)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.