나이스옥션 법원경매 수원 2022타경56861 [1] 경기도 용인시 기흥구 청덕동 556 용인테크노밸리지식산업센터 3층에이310호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: (주)에이블감정 · 평가일 2022.05.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 청덕동 소재 '청덕초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 주상용건물, 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건 건물까지 차량의 출입이 용이하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제3층 제에이310호(일련번호 1) 및 제에이311호(일련번호 2)로서, (사용승인일 : 2017.01.26) - 외벽 : 석재붙임 등 마감 - 내벽 : 인테이어 등 마감 - 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

일련번호 1, 2 공히 공장(지식산업센터)로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서 공장(지식산업센터) 및 근린생활시설 등의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 건물 서측으로 노폭 약 15m 내외, 북측으로 노폭 약 8m 내외, 남측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(보행자도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(보조간선도로)(접합), 중로2류(폭 15m ~20m)(보조간선도로)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(2008-05-26)(구이초등학교), 상대보호구역(청덕초등학교), 성장관리권역, 택지개발지구, (한강)폐기물매립시설 설치 제한지역, 토지거래계약에관한허가구역(기간:25.8.26.~26.8.25. 대상:외국인등/ 용도:단독주택 다가구 연립 다세대 아파트(국토부 제20251058호))임.

공부와의 차이

없슴.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타 : 없슴.

물건 비고

1. 일괄매각 2. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계기구 3점(목록-3,4,5)은 매각 포함 3. 목록-3 기계기구는 제3층 제에이309호에 보관 중이며, 제3층 제에이309호는 타 채권자의 유치권 행사 중으로 점유하고 있어 분쟁소지가 있을 수 있으므로 이를 참고하기 바람(자세한 사항은 2026.6.8.자 감정서 참조) 4. (주)포시즌냉각기 대표이사 김달곤으로부터 2023. 4. 6. 금 320,000,000원의 유치권신고서가 제출되었으나, 수원지방법원 2023가단574127 유치권부존재확인 사건(원고 케이에프케이이이공육유동화전문유한회사, 피고 주식회사 포시즌냉각기)에서 목록1,2 각 부동산에 관하여 3억 2,000만 원의 공사대금채권을 피담보채권으로 하는 피고의 유치권이 존재하지 않는다는 판결이 있었고, 이 사건에 대한 항소심에서 2025.9.12. 항소기각, 상고심에서 2026.1.8. 상고기각 판결이 있었음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 수원지방법원 2022타경56861 (1) 사건으로 경기도 용인시 기흥구 청덕동 556번지 용인테크노밸리지식산업센터 3층 에이310호에 소재한 지식산업센터입니다.

감정가는 1,040,760,000원이며, 토지면적은 68.82㎡ (약 20.82평), 건물면적은 178.32㎡ (약 53.94평)입니다.

본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각되며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 중소기업진흥공단으로 추정됩니다.

본건에는 유치권, 관련사건, 중복사건, 유동화물건 등의 특이사항이 있습니다.

2. 입지조건

본 물건은 경기도 용인시 기흥구 청덕동 소재 '청덕초등학교' 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 아파트단지, 다세대주택, 주상용 건물, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

차량의 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다.

본건 건물은 서측 약 15m, 북측 약 8m, 남측 약 6m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 준주거지역, 지구단위계획구역에 속하며, 소로2류, 소로3류, 중로1류, 중로2류 등의 도로에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(구이초등학교, 청덕초등학교), 성장관리권역, 택지개발지구, (한강)폐기물매립시설 설치 제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(기간: 2025.8.26~2026.8.25)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2017년 4월 28일 접수된 국민은행 근저당권입니다.

등기부등본상 확인된 다수의 근저당, 가압류, 압류 권리들은 대부분 매각으로 인해 말소될 예정이거나 이미 말소되었습니다.

등기부상 총 채권액은 5,438,876,541원으로 확인되나, 이는 대부분 말소될 권리들입니다.

임차인 현황을 살펴보면, 이정준, 장석우, 주식회사 엠씨텍 등 3인이 등재되어 있으나, 모두 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으며 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다.

따라서, 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 용인테크노밸리 지식산업센터 내에 위치하여, 관련 산업체 및 지원 시설의 입지에 적합한 상권을 형성하고 있습니다.

주변의 주거단지 및 근린생활시설과의 연계성도 있어 복합적인 상권의 이점을 누릴 수 있습니다.

건축물 정보에 따르면 공장(지식산업센터) 외에도 근린생활시설, 문화 및 집회시설(영화관) 등으로도 활용이 가능한 복합 용도 건물입니다.

5. 생활정보

인근에 청덕초등학교, 구이초등학교가 위치하고 있어 교육 환경이 조성되어 있습니다.

차량 접근성이 좋고 대중교통 이용도 가능하여 생활 편의성 또한 보통 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크 요인은 유치권 관련 분쟁 소지입니다.

(주)포시즌냉각기 측에서 3억 2천만원의 공사대금 채권을 근거로 유치권을 신고했으나, 수원지방법원 2023가단574127 사건에서 유치권 부존재 판결이 확정(2026.1.8. 상고기각)되었습니다.

하지만, 감정평가서상 매각 포함된 기계기구 3점(목록-3,4,5)이 제3층 제에이309호에 보관 중이며, 해당 호실은 타 채권자의 유치권 행사로 점유되어 있어 분쟁의 소지가 남아있습니다. 이 부분은 입찰 전 반드시 상세 확인 및 전문가 상담이 필요합니다.

또한, 본건은 관련사건, 중복사건, 유동화물건 등으로 등록되어 있어 추가적인 복잡성이 존재할 수 있습니다.

건물 사용승인일은 2017년 1월 26일입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 용인시 기흥구에 위치한 지식산업센터로서, 입지 조건 및 건물 연식 측면에서 긍정적인 요소를 갖추고 있습니다.

등기부상 권리 관계는 명확하게 정리될 것으로 보이며, 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

하지만, 유치권 관련 법원 판결에도 불구하고 타 채권자의 점유 및 분쟁 소지가 있는 기계기구의 존재는 본건의 가장 큰 리스크이며, 이에 대한 철저한 사전 조사와 법률 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

용인테크노밸리라는 산업단지 내 지식산업센터로서, 지역 내 산업 발전에 따른 잠재적 가치 상승 기대.

비교적 신축 건물(2017년 사용승인)로 향후 유지보수 부담이 적을 수 있습니다.

대항력 있는 임차인이 없어 명도 관련 이슈가 없을 것으로 예상되어 투자 진입 용이.

9. 예상 입찰가

감정가: 1,040,760,000원

본 물건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 앞서 언급된 유치권 관련 분쟁 소지 및 기계기구 점유 문제를 감안하여 보수적으로 접근해야 합니다.

유치권 부존재 판결이 확정되었으나, 점유 공간에서의 분쟁 가능성은 실질적인 리스크로 작용할 수 있으며, 이를 해결하기 위한 제반 비용 및 시간을 고려해야 합니다.

따라서, 감정가의 80% ~ 90% 수준인 약 830,000,000원 ~ 930,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

최종 입찰가 결정은 상세한 현장 조사 및 법률 전문가와의 상담을 통해 이루어져야 합니다.

10. 주변 시설 및 환경 정보

본 물건이 소재한 경기도 용인시 기흥구 청덕동 일대는 청덕초등학교, 구이초등학교 등 교육 시설이 인접해 있으며, 단국대학교 죽전캠퍼스, 용인포은아트홀 등 문화 시설도 가까운 거리에 위치합니다.

또한, 주변에 다수의 아파트 단지와 상업 시설이 발달하여 주거 및 생활 편의성이 우수한 지역입니다.

용인테크노밸리라는 지식산업단지 특성상 관련 기업들의 입주가 많으며, 이에 따른 지원 시설 및 인프라가 구축되어 있습니다.

현재까지 파악된 정보상, 본 물건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.