나이스옥션 법원경매 수원 2020타경54458 [2] 경기도 화성시 만세구 장안면 사곡리 93-4, 2층 202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청암감정 · 평가일 2020.04.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 장안면 사곡리 소재 "사곡4리마을회관" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 다세대주택, 전원주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근의 노선버스정류장의 위치 및 운행빈도 등 제반대중교통 편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 중 1층 101호, 2층 202호로서,
외벽 : 드라이비트 및 페인팅 마감.
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감.
창호 : 샷시이중창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.
(후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

위생설비 및 급배수설비 갖추었으며, 도시가스에 의한 개별난방구조임.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 지세에 위치한 2필지 일단의 부정형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(2) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1. 본건 부동산은 통칭 '율전빌'임.
2. 현관문에 호실표시가 없으나 계단실 기준 좌측이 1호 우측이 2호임.
3. 대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2020타경54458 (2)

소재지: 경기도 화성시 장안면 사곡리 93-4, 2층 202호

건물 구조: 다세대주택

감정가: 106,000,000원

토지 면적: 56.78㎡ (약 17.18평)

건물 면적: 48.68㎡ (약 14.73평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 오OO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 화성시 장안면 사곡리 소재 "사곡4리마을회관" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 다세대주택, 전원주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역임.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근 가능하며, 인근의 노선버스정류장 위치 및 운행 빈도 등 제반 대중교통 편의도는 보통임.

* 토지 이용상태: 인접 도로 대비 등고평탄한 지세에 위치한 2필지 일단의 부정형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 본건 서측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로에 접하고 있음.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 오명순(2020-03-12, 임의경매)

* 본건 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다. (단, '별도등기' 관련 추가 확인 필요)

* 인수되는 권리: 인수되는 보증금은 0원입니다.

* 임차인 현황: 임대 관계 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

4. 상권분석

* 주변 시세 분석:

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 동일한 건물(율전빌, 지번 93-4)의 2016년 건축된 다세대주택(전용면적 48.68㎡)이 2026년 5월 8일 40,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 제공된 감정가 106,000,000원과 비교 시 상당한 차이를 보이며, ㎡당 약 821,693원, 평당 약 2,715,546원 수준입니다. 해당 거래의 세부 조건은 추가 확인이 필요합니다.

* 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보 (JSON 분석):

최근 매매 정보는 모두 동일한 건물(율전빌, 93-4)에서 2026년 5월 8일에 4,000만원에 거래된 것으로 보입니다. 전월세 정보는 별도로 제공되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 중 2층 202호로서, 외벽은 드라이비트 및 페인팅 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일붙임 마감, 창호는 샷시이중창호임.

* 이용 상태: 다세대주택으로 이용 중임.

* 설비 내역: 위생 및 급배수 설비를 갖추었으며, 도시가스에 의한 개별난방 구조임.

6. 잠재적 리스크

* 별도등기: 대지권의 목적인 토지에 별도등기가 존재합니다. 이는 토지 소유권과 건물 소유권 간의 복잡한 관계를 야기할 수 있으며, 향후 재산권 행사에 제약을 줄 수 있는 중요한 위험 요소이므로 등기부등본 및 관련 서류를 상세히 검토해야 합니다.

* 호실 표시 미비: 현관문에 호실 표시가 없어 실제 방문 시 혼동의 우려가 있으나, 계단실 기준 좌측이 1호, 우측이 2호임. (본건은 2호)

* 토지이용계획: 기호(1),(2) 토지는 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한지역), 성장관리권역임.

* 혐오시설: 인근 지역에 대한 일반적인 지도 검색 결과, 본건 바로 인근에 대규모 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리 시설, 공장 단지 등)은 확인되지 않았으나, 주변 지역에 농경지 및 임야 등이 포함되어 있어 환경적 요인은 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

감정가는 1억 6백만원으로 책정되었으나, 최근 동일 건물 내 유사 면적의 거래 사례가 4천만원으로 확인되어 시세 괴리가 상당합니다. 이는 경매 입찰 시 중요한 고려 요소가 될 것입니다. '대지권 토지 별도등기'와 같은 권리상 위험 요소도 존재하므로, 철저한 권리 분석과 현장 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 감정가 대비 낮은 최근 실거래가: 최근 거래가 4천만원은 감정가(1억 6백만원)의 약 38% 수준으로, 낙찰가율이 낮게 형성될 가능성이 있습니다.

* 소형 면적: 48.68㎡(약 14.73평)의 소형 면적으로 실수요자 또는 소액 투자자에게 적합할 수 있습니다.

* 차량 접근 가능: 차량 접근이 가능하고 대중교통 편의도가 보통인 지역에 위치합니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 106,000,000원

* 최근 시세 (JSON 기반): 40,000,000원

* 본 물건의 경우, 감정가와 실제 거래 시세 간의 큰 격차, 그리고 '대지권 토지 별도등기'라는 명확한 위험 요소를 고려해야 합니다.

* 최근 거래가 4천만원을 기준으로 보수적으로 접근할 경우, 40,000,000원 ~ 50,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 하지만, 감정가가 1억 6백만원임을 감안할 때, 1차 유찰 후 2차 진행 시 감정가의 70~80% 수준인 74,200,000원 ~ 84,800,000원까지 입찰가가 형성될 가능성도 배제할 수는 없습니다.

* 따라서, '대지권 토지 별도등기' 문제를 명확히 해결하거나 그 위험을 감수할 수 있는 범위 내에서, 최근 시세와 감정가의 중간 지점, 또는 약간 하향된 가격인 55,000,000원에서 70,000,000원 사이를 우선적으로 고려해 볼 것을 제안합니다.

* (참고: 정확한 입찰가 산정은 해당 물건의 현장 상태, 권리 관계, 주변 시세 변동 등 추가적인 정밀 분석이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.