나이스옥션 법원경매 수원 2020타경54458 [1] 경기도 화성시 만세구 장안면 사곡리 93-4, 1층 101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청암감정 · 평가일 2020.04.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 장안면 사곡리 소재 "사곡4리마을회관" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 다세대주택, 전원주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근의 노선버스정류장의 위치 및 운행빈도 등 제반대중교통 편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 중 1층 101호, 2층 202호로서,
외벽 : 드라이비트 및 페인팅 마감.
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감.
창호 : 샷시이중창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.
(후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

위생설비 및 급배수설비 갖추었으며, 도시가스에 의한 개별난방구조임.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 지세에 위치한 2필지 일단의 부정형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(2) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1. 본건 부동산은 통칭 '율전빌'임.
2. 대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2020타경54458 (1)

소재지: 경기도 화성시 만세구 장안면 사곡리 93-4, 1층 101호

용도: 다세대주택

감정가: 121,000,000원

토지면적: 65.55㎡ (약 19.83평)

토지지분: 65.552㎡ (약 19.83평)

건물면적: 56.20㎡ (약 16.99평)

건물지분: 56.2㎡ (약 16.99평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 오OO

건물 명칭: 율전빌

2. 입지조건

주위환경

본건은 경기도 화성시 장안면 사곡리 소재 "사곡4리마을회관" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 전원주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로, 비교적 한적한 주거 및 농업 지역입니다.

교통상황

차량 접근은 가능하며, 인근 노선버스 정류장의 위치 및 운행 빈도 등을 고려할 때 제반 대중교통 편의도는 보통 수준입니다.

도로상태

본건 서측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 큰 문제는 없습니다.

토지이용계획

본건 토지는 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한지역), 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2020년 3월 12일 접수된 오명순 씨의 임의경매개시결정(채권액 93,606,556원)입니다.

매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리보다 늦게 설정된 대부분의 권리(가처분 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리

등기부 요약상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 기재되어 있으나, 현재 등기상 확인되는 지상권은 없습니다. 다만, 관련 법령에 따라 발생 가능한 권리에 대한 주의가 필요합니다.

임차인 현황

본건의 인수 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대관계는 미상으로 확인되어, 실제 거주 중인 임차인이 있는지 여부 및 그들의 법적 지위에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석 및 생활정보

건물구조 및 이용상태

본건은 철근콘크리트구조의 3층 건물 중 1층 101호이며, 외벽은 드라이비트 및 페인팅, 내벽은 벽지도배 및 타일, 창호는 샷시 이중창으로 마감되었습니다. 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

건물에는 기본적인 위생설비 및 급배수설비가 갖추어져 있으며, 도시가스를 이용한 개별난방 구조입니다.

토지이용

토지는 인접 도로 대비 등고평탄한 지세에 위치하며, 2필지로 이루어진 부정형 토지로 다세대주택의 건부지로 이용되고 있습니다.

주변 환경 및 편의시설

주변에 기본적인 편의시설이 존재하며, 농경지 및 임야 등 자연환경과 혼재된 지역입니다. 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않습니다.

5. 잠재적 리스크

토지 별도등기

본건의 대지권 목적 토지에 별도등기가 존재한다는 점은 향후 소유권 행사에 영향을 줄 수 있는 잠재적 리스크입니다. 상세 내용 확인이 필요합니다.

임대관계 미상

임대관계가 미상으로, 실제 거주 임차인이 존재할 경우 명도 과정에서 예상치 못한 시간과 비용이 발생할 수 있습니다. 인수 보증금이 0원이라고 명시되어 있으나, 이에 대한 현장 확인 및 법률적 검토가 필수적입니다.

감정가와 시세 괴리

제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 동일 건물(율전빌) 내 유사 면적(56.2㎡)의 거래 금액이 40,000,000원으로 확인됩니다. 이는 본건의 감정가(121,000,000원)와 상당한 차이를 보이므로, 실제 시장 가치가 감정가보다 현저히 낮을 가능성에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

6. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 장안면의 다세대주택으로, 비교적 조용하고 한적한 주거 환경에 위치하고 있습니다. 권리 분석상 인수할 권리 및 보증금이 없어 명확한 편이나, 토지에 대한 별도등기 및 임대관계 미상 사항은 추가적인 확인을 통해 리스크를 최소화해야 합니다.

가장 중요한 부분은 감정가와 제공된 최근 거래 데이터 간의 큰 격차입니다. 이는 실제 시장 가치가 감정가보다 매우 낮거나, 해당 거래 데이터에 특수한 사정(예: 특수 관계인 거래, 하자 있는 물건 거래 등)이 있었을 가능성을 시사합니다. 따라서, 철저한 현장 조사를 통한 물건 상태 파악과 더불어, 주변 유사 물건의 실거래가 및 시세를 다각도로 분석하여 적정 입찰가를 산정해야 할 것입니다.

7. 투자 포인트

인수할 임차 보증금이 없어 권리 관계가 비교적 명확합니다.

토지의 별도등기 및 임대관계 미상 사항을 명확히 파악하고 해결할 경우, 추가적인 리스크 해소가 가능합니다.

감정가와 시세 간의 큰 괴리가 실제 시장 가치의 저평가로 이어진다면, 저가 매수의 기회가 될 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 121,000,000원입니다.

제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 동일 건물(율전빌, 93-4번지) 내 56.2㎡ 면적의 거래 금액이 40,000,000원으로 나타나, 감정가와 상당한 괴리를 보이고 있습니다. 이 정보만으로는 정확한 현재 시세를 판단하기 어렵습니다.

권리상 인수 부담이 없고, 임대관계 미상에 대한 확인이 명확히 이루어진다는 가정하에, 보수적으로 접근할 경우 감정가의 80%~90% 수준(약 96,800,000원 ~ 108,900,000원)을 고려해 볼 수 있습니다.

그러나, 40,000,000원의 거래가는 현재 시세가 현저히 낮을 수 있음을 시사하므로, 반드시 현장 조사를 통해 물건 상태를 확인하고, 주변 유사 부동산의 실거래가 및 임대 시세를 면밀히 조사하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

경쟁률 및 현장 조사를 통한 상세 분석 후, 감정가(121,000,000원) 이하에서 시세 반영 비율을 조절하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.