나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경112781 [1] 부산광역시 사하구 하단동 618-11 4층408호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 건화 · 평가일 2024.12.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 하단동 소재 "부산도시철도1호선 하단역" 남측 인근에 위치하는
현칭"하단드리움" 4층 408호로서, 부근은 공동주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등으로 형성
되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도1호선 "하단역"이
소재하여 제반 교통사정은 편리함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물내 4층 408호로서,

외벽 : 화강석 붙임 및 몰탈위페인팅마감 등,
내벽 : 벽지마감 등,
창호 : 샷시창구조임.

이용상태

집합건축물대장상 "공동주택(도시형생활주택)" 임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 소화전설비, 화재경보설비, 승강기설비, 주차설비, 도시가스 및 개별
난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 5필 일단의 부정형 토지로서, 공동주택 및 업무시설 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 폭 약10미터 내외, 북동측으로 폭 약4미터 내외 및 서측으로 폭 약 2미터
내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

·618-11, 618-12, 618-47번지: 일반상업지역, 방화지구, 도로(접합), 가로구역별 최고높이
제한지역(96m이하)<건축법>.
·618-16, 618-48: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(96m이하)<건축
법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임,

2) 기 타: 본건은 현장조사시 폐문 및 이해관계인 부재 등으로 내부확인이 불가능하여
관련공부 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으므로 경
매진행 및 응찰시 본건 내부의 이용상황, 관리상태 및 조망 등에 대하여 재
확인이 요망됨.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-공동주택(도시형생활주택)으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2024타경112781 (1)

소재지: 부산광역시 사하구 하단동 618-11 4층 408호

건물 명칭: 하단드리움

용도: 도시형생활주택

감정가: 82,000,000원

토지면적: 1.96㎡ (약 0.59평)

토지 지분: 1.9649661965969896㎡ (약 0.59평)

건물면적 (전용면적): 13.03㎡ (약 3.94평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 허O

건축년도: 2021년

2. 입지조건

본건은 부산광역시 사하구 하단동에 위치하며, 부산 도시철도 1호선 하단역 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장과 하단역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. (1, 4)

3. 권리분석

말소기준권리: 근로복지공단 가압류 (갑7, 2023.10.18) - 매각으로 소멸됩니다.

인수되는 권리:

* 을구 5번 주택임차권 (배가은): 2025년 09월 04일 등기, 보증금 65,000,000원. (2023년 08월 01일 전입 및 확정일자) - 매수인에게 인수됩니다. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

말소되는 권리:

* 갑구 7번 근로복지공단 가압류 (2023.10.18)

* 갑구 12번 허훈 외 1명 강제경매 (2024.12.03) - 본건 경매개시결정 등기입니다.

* 갑구 16번 금정세무서장 압류 (2025.05.22)

* 갑구 17번 국민건강보험공단 압류 (2025.08.13)

등기부채권 총액: 119,285,000원

4. 상권분석

본건이 소재한 하단동은 부산 도시철도 1호선 하단역을 중심으로 상업 및 주거 기능이 혼합된 지역입니다. 다양한 근린생활시설과 함께 오피스텔, 공동주택이 밀집해 있어 기본적인 상권이 형성되어 있습니다. 역세권의 이점을 바탕으로 유동인구가 많아 상업 활동이 활발한 지역으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 부산 도시철도 1호선 하단역이 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행 중입니다. (1, 4)

* 교육: 하단초등학교(도보 약 320m), 건국중학교(도보 약 520m), 부산여자고등학교(도보 약 800m), 동아대학교 승학캠퍼스(인근) 등이 소재하고 있어 교육 환경이 양호합니다. (4, 7, 13)

* 편의시설: 인근에 아트몰링 하단점, 노브랜드 부산아트몰링점 등 상업시설과 다양한 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 높습니다. (4)

* 주변 환경: 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등 다양한 건물이 밀집해 있어 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 보증금 65,000,000원의 임차인(배가은)의 임차권이 매수인에게 인수됩니다. 임차보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 잔액을 매수인이 부담해야 하므로 신중한 접근이 필요합니다. (물건명세서 요약)

* 소액 토지 지분: 토지면적이 1.96㎡로 매우 작아 토지에 대한 실질적인 활용이나 권리 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

* 매우 작은 전용면적: 건물 전용면적이 13.03㎡로 매우 작아 활용도가 제한적일 수 있습니다.

* 감정가 대비 시세 괴리 가능성: 주변 시세 자료를 분석한 결과, 감정가(82,000,000원)와 실거래가(46.69㎡ 기준 160,000,000원) 간의 차이가 크며, 이는 본건의 작은 면적을 고려해도 감정가가 높게 책정되었을 가능성을 시사합니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 도시철도 1호선 하단역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고 주변 생활 환경이 양호하다는 장점이 있습니다. 그러나 13.03㎡의 매우 작은 전용면적과 1.96㎡의 토지 지분, 그리고 65,000,000원의 대항력 있는 임차인 보증금을 인수해야 하는 점은 상당한 부담으로 작용할 수 있습니다. 또한, 감정가 82,000,000원에 비해 주변 유사 면적 거래 시세가 낮게 형성되어 있어, 신중한 가격 분석 및 위험 관리가 필수적인 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 뛰어난 교통 입지: 하단역 역세권으로 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 활발한 지역 상권: 역 주변으로 상업시설이 발달하여 유동인구가 많습니다.

* 저평가 가능성: 대항력 있는 임차인 인수 부담으로 인해 입찰 경쟁이 낮을 경우, 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 82,000,000원입니다.

인수되는 임차인 보증금은 65,000,000원입니다.

주변 유사 건물의 시세 및 본건의 작은 전용면적(13.03㎡)을 고려할 때, 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. (13.03㎡는 약 3.94평이며, 46㎡ 면적의 주변 거래가 144,000,000원 ~ 160,000,000원에 형성되어 있음).

대항력 있는 임차인 보증금 65,000,000원 인수 부담을 고려하여, 보수적인 관점에서 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

입찰 희망가는 50,000,000원으로 제안합니다.

총 취득 예상 비용 (입찰가 + 인수 보증금) = 50,000,000원 + 65,000,000원 = 115,000,000원.

이 총 취득 비용은 시세 대비 높은 편이므로, 향후 시장 상황 및 물건의 실질적 가치를 면밀히 재평가한 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.