나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경112569 [1] 부산광역시 사하구 하단동 604-9 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정명 · 평가일 2024.12.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 하단동 소재 "하단초등학교" 남서측 인근에 위치하는 현칭
"크라운9" 4층 402호로서, 부근은 공동주택, 오피스텔, 단독주택 및 근린생활시설 등
으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난한
편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 13층 건물 내 4층 402호로서,
외벽 : 석재 및 드라이비트 등 마감.
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감.
창호 : 새시창 구조임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 옥내소화전, 승강기설비, 공동현관기,
기계식 주차설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 도로(접합), 비행안전구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경
보존지역(2020-02-05)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기 타: 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-공동주택(다세대주택)으로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산서부지원 2024타경112569 (1)

* 소재지: 부산광역시 사하구 하단동 604-9, 4층 402호

* 건물명: 크라운9

* 용도: 공동주택 (다세대주택)

* 감정평가액: 216,000,000원

* 토지 면적: 8.93㎡ (약 2.7평)

* 건물 면적: 36.49㎡ (약 11평) - 전용면적 기준

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 장OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 사하구 하단동 소재 "하단초등학교" 남서측 인근에 위치.

* 주변 환경: 공동주택, 오피스텔, 단독주택 및 근린생활시설 등이 형성된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준임.

* 교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 무난한 편임.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕 13층 건물 중 4층 402호.

* 준공 연도: 2020년 3월 26일 사용승인.

* 토지 이용 계획: 준주거지역, 도로(접합), 비행안전구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경 보존지역(2020-02-05)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>에 해당됨.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 2월 24일 접수된 장림동새마을금고의 근저당권 (을3, 83,600,000원)임.

* 매각으로 인해 말소되는 권리: 등기부등본상 확인되는 대부분의 권리(근저당, 임의경매 등)는 말소될 예정임.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됨. (물건명세서 참고)

* 임차인 현황:

* 임차인: 노

* 보증금: 140,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2022-03-04 / 2022-01-13

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원

* 총 채권액 (등기부채권 총액): 1,158,775,192원

1.3. 상권분석

* 주변 거래 사례:

* 부산 사하구 하단동 500-1 소재 디에스하우스(2016년식) 10층 전용 46.69㎡, 2026년 3월 20일 160,000,000원에 거래됨.

* 부산 사하구 하단동 604-9 소재 크라운9(2020년식) 4층 전용 46.01㎡, 2026년 3월 4일 144,000,000원에 거래됨. (본건과 동일 건물)

* 부산 수영구 하단동 611-35 소재 건물(2016년식) 4층 전용 16.44㎡, 2026년 7월 15일 165,000,000원에 거래됨.

* 분석: 본건과 동일 건물인 크라운9의 최근(2026년 3월) 매매가가 144,000,000원으로 확인되었습니다. 이는 감정평가액 216,000,000원과는 상당한 차이를 보이며, 향후 입찰가 산정에 중요한 참고 자료가 될 것입니다. 다른 유사 건물 사례들을 볼 때, 본건의 면적과 연식을 고려했을 때 1억 6천만원 내외의 시세가 형성되어 있는 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 본건이 속한 크라운9 건물에는 승강기, 공동현관기, 기계식 주차 설비가 갖추어져 있습니다.

* 설비: 위생 설비, 급배수 설비, 화재 탐지 및 경보 설비, 옥내 소화전, 도시가스에 의한 개별 난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

* 주변: 하단초등학교가 인접해 있으며, 근린생활시설이 형성되어 있어 생활 편의성이 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획상 '비행안전구역' 및 '역사문화환경 보존지역'에 해당되어, 향후 건물 증축, 개축, 용도 변경 등과 관련하여 관련 법규에 따른 제한이 발생할 수 있습니다.

* 총 채권액이 11억원을 초과하는 등 채무 규모가 상당합니다. 다만, 본 경매 절차를 통해 권리는 정리될 것으로 예상됩니다.

* 건물 내부 시설(주차, 설비 등)의 노후화 정도 및 유지보수 상태는 현장 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 2020년에 준공된 비교적 신축 건물에 위치한 다세대주택입니다.

* 도보권 내 초등학교가 있고, 차량 접근 및 대중교통 이용이 편리하여 주거 환경으로 적합합니다.

* 다만, 토지 이용 계획상 비행안전구역 및 역사문화환경 보존지역에 속해 있어 향후 건물 이용 및 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

* 최근 동일 건물 내에서의 실거래가를 감안할 때, 감정평가액과의 괴리가 존재하는 점이 가장 주목할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2020년 준공)로 내외부 상태 양호할 것으로 예상됩니다.

* 승강기, 주차 설비, 개별난방 등 기본적인 주거 편의 시설이 갖추어져 있습니다.

* 하단초등학교 인근으로 교육 환경이 우수하며, 주변 상업시설 이용이 용이합니다.

* 권리 분석상 명확하며, 말소 기준 권리 이하의 권리들은 소멸될 예정으로 권리 관계는 깨끗한 편입니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정평가액: 216,000,000원

* 주변 시세 분석:

* 동일 건물(크라운9)의 최근 거래가: 144,000,000원 (2026년 3월)

* 유사 면적, 유사 연식의 주변 건물 거래가: 160,000,000원 ~ 165,000,000원

* 본건의 감정평가액과 동일 건물 최근 실거래가 사이에 큰 차이가 존재하는 바, 입찰가 산정 시 실거래가를 최우선적으로 고려해야 합니다.

* 경매 경쟁 상황 및 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하되, 본 건의 특성상 150,000,000원에서 180,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.