나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32735 [3] 전라남도 나주시 빛가람동 281 로데오빌딩 3층310호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 섬지 · 평가일 2023.03.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 ""빛가람동행정복지센터"" 남동측 인근에 위치하고,
주변은 상업용건물 등이 소재하는 기존 상업지대임.

교통상황

본건 1동의 건물까지 제반차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하며
정비된 상업지대로서 일반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상3층건물 중 제3층 제308호 제3층
제309호 제3층 310호로서

외벽 : 석재마감
내벽 : 판넬마감
챵호 : 새시창임.

이용상태

일련번호 1)~3) 모두 공실임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 실내 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링쿨러설비, 승강기설비,
지하주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

유사사다리형의 평지로서 상업용건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측, 남서측, 북측 및 북동측으로 왕복2차로의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(2015-03-27)(접합), 중로
2류(폭 15m~20m)(2015-03-27)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한구역_빛가람동1,500m)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관
한 특별법>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

공실임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

(빈 줄 2개)

* 사건번호: 광주지방법원 2025타경32735 (3)

* 소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 281 로데오빌딩 3층 310호 (신 주소: 전라남도 나주시 배멧2길 39)

* 건물 용도: 제1종 및 제2종근린생활시설, 운동시설

* 감정가: 241,500,000원

* 토지 면적: 85.73㎡ (약 25.93평)

* 건물 면적: 143.55㎡ (약 43.42평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자 (경매 신청인): 광주원예농업협동조합

1.1. 입지조건

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* 주변 환경: 본건은 "빛가람동행정복지센터" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 상업용 건물 등이 소재하는 기존 상업지대입니다.

* 교통 상황: 본 건물까지 제반 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하며, 정비된 상업지대로서 일반적인 교통 상황은 양호합니다.

* 토지 형상 및 이용 상태: 본건 토지는 유사사다리형의 평지로서 상업용 건물부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태: 본건 토지는 서측, 남서측, 북측 및 북동측으로 왕복 2차로의 아스팔트포장도로에 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건은 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역에 해당하며, 소로1류(폭 10m~12m) 및 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(1,500m 이내) 및 혁신도시개발예정지구로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

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* 말소기준권리: 2017년 12월 29일 접수된 광주원예농업협동조합의 근저당권(을1)이 말소기준권리입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위에 있는 모든 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 2025년 2월 13일 접수된 삼성카드 가압류 (갑5)

* 2025년 3월 13일 접수된 우리금융캐피탈 가압류 (갑6)

* 2025년 3월 18일 접수된 하나캐피탈 가압류 (갑7)

* 2025년 5월 9일 접수된 광주원예농업협동조합 임의경매 (갑8)

* 2025년 5월 20일 접수된 하나캐피탈 가압류 (갑9)

* 2025년 7월 3일 접수된 한국캐피탈 가압류 (갑10)

* 2025년 11월 17일 접수된 나주시 압류 (갑11)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 본건 집합건물 등기부 요약 및 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권 등)는 기재되어 있지 않습니다.

* 등기부채권 총액 (참고): 약 403,493,595원 (등기부상 채권 총액 합계 기준)

1.3. 상권분석

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* 지역 특성: 본건이 위치한 나주 빛가람혁신도시는 한국 에너지 산업의 중심지로, 주요 에너지 공기업 및 한국에너지공과대학교(KENTECH)가 자리 잡고 있어 산·학·연 클러스터가 활발히 조성되고 있는 지역입니다.

* 상업 시설 현황: 로데오빌딩은 제1종 및 제2종근린생활시설, 운동시설 등으로 활용 가능한 건물이며, 주변에는 다양한 상업용 건물들이 밀집해 있습니다.

* 임대 시장: 나주 빛가람혁신도시의 상권은 공급 대비 수요가 부족하여 높은 공실률(60% 이상 추정)을 보이는 등 전반적으로 어려운 상황입니다. 상가 임대료는 하락 추세이며, 특히 주말 상권 활력이 부족하다는 평가가 있습니다. 다만, '골목형 상점가' 지정을 통해 지역 상권 활성화를 모색하고 있으며, 온누리상품권 사용이 가능해져 소비 촉진 노력을 하고 있습니다.

* 주변 시설:

* 공공 및 행정 시설: 빛가람동행정복지센터, 나주시청 등이 인근에 위치하여 행정 업무 및 관련 시설 이용이 편리합니다.

* 편의 시설: 상업지대 내에 다양한 식당, 카페, 편의점 등의 근린생활시설이 있으며, 주차 공간이 확보된 건물들이 있습니다. 대형 마트로는 산포하나로마트, 금천농협하나로마트 등이 있으나, 대형 쇼핑몰이나 백화점은 없습니다.

* 문화 및 체육 시설: 빛가람 복합혁신센터(수영장, 평생학습관 등)와 또 다른 복합시설(로컬푸드판매장, 육아지원센터, 어린이도서관 등)이 인근에 위치하여 주민 편의를 제공합니다.

* 주요 인구 및 소비 성향: 혁신도시에 거주하는 인구층은 30~40대 직장인이 높은 비율을 차지하며, 일부 시민들은 쇼핑 등 주요 소비 활동을 위해 광주 등 외부 지역을 이용하는 경향이 있습니다.

1.4. 생활정보

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* 주거 및 편의 시설: 본건이 위치한 상업 지역은 다양한 생활 편의 시설 접근성이 우수합니다. 주변에 상점, 식당, 금융 기관 및 다수의 공공 시설이 밀집해 있습니다.

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 숙박 시설: 나주 혁신도시 내에는 비즈니스 및 관광객을 위한 레지던스 호텔과 일반 호텔 등 다양한 숙박 시설이 운영되고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

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* 공실 위험: 본 물건은 현재 공실 상태로, 공실 장기화 시 즉각적인 임대 수익 창출에 어려움이 있을 수 있습니다. [주의사항, 물건명세서 참고사항]

* 상권 침체 및 과잉 공급: 나주 빛가람혁신도시의 상권은 과잉 공급된 상가로 인해 높은 공실률을 보이며 침체 국면에 있어, 향후 임대 수익률 및 매각 가치에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다.

* 토지 이용 계획 제한: 본건 토지는 가축사육제한구역 및 혁신도시개발예정지구에 포함되어 있어 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

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본 물건은 나주 빛가람혁신도시라는 신도시의 핵심 지역에 위치한 근린상가입니다. 에너지 산업의 중심지로 성장하고 있는 지역적 잠재력은 긍정적인 요소입니다. 그러나 현재 상권은 과잉 공급과 낮은 수요로 인해 높은 공실률을 보이며 매우 어려운 상황입니다. 건물 자체의 상태는 양호하며, 권리 관계 또한 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되어 명확합니다. 다만, 현재 공실 상태임을 감안할 때, 단기적인 임대 수익 확보는 쉽지 않을 것으로 예상됩니다. 투자를 고려하신다면, 장기적인 안목으로 지역 상권의 회복 가능성과 혁신도시의 발전 잠재력을 면밀히 분석하여 신중하게 접근해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

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* 나주 빛가람혁신도시의 장기적인 발전 가능성 (에너지 산업 클러스터, KENTECH 등).

* "빛가람동행정복지센터" 등 공공기관이 인근에 위치하여 기본적인 유동인구 확보에 유리합니다.

* 건물은 일괄 매각 대상이며, 토지와 건물을 함께 취득할 수 있습니다.

* 모든 등기부상 권리가 말소기준권리 이후 소멸되어 인수할 권리 및 부담이 없습니다.

1.8. 예상 입찰가

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본 건의 감정가는 241,500,000원입니다.

임차인 현황상 인수해야 할 보증금이 없으며, 본 물건은 공실 상태이므로 감정가를 기준으로 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

입찰 시에는 본 물건이 가진 잠재적 리스크(높은 공실률, 상권 침체 등)와 시장 상황을 충분히 고려하여 신중하게 결정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.