나이스옥션 법원경매 부산 2024타경6495 [1] 부산광역시 부산진구 개금동 188-10 개금코아팰리스 3층301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한라 · 평가일 2025.01.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 부산진구 개금동에 소재하는 부산지하철2호선(개금역) 북동측 인근에 위치하는 개금코아팰리스 제3층 제301호로서 부근은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 공공시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 부산도시철도2호선(개금역) 및 부산도시철도2호선(동의대역)이 소재하여 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 단위호로서, 사용승인일은 2015.04.30이며

·외 벽: 대리석 및 몰탈위 페인팅 마감.
·내 벽: 벽지 및 일부 타일 마감.
·창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

공부상 오피스텔이며 현황 주거용 오피스텔임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비,승강기설비, 옥내 소화전,기계식 주차설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서 공동주택 및 업무시설의 건물 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 폭 약 25미터 내외의 포장도로에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 95m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 120m)<건축법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 미상임.
·기 타: 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경6495 (1)

소재지: 부산광역시 부산진구 개금동 188-10 개금코아팰리스 3층301호

건물명: 개금코아팰리스

사용승인일: 2015년 04월 30일

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 중 3층 301호

용도: 공부상 오피스텔, 현황 주거용 오피스텔

1.2. 토지 정보

토지면적: 13.99㎡ (약 4.23평)

토지지분: 13.987㎡ (약 4.23평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건물면적: 63.68㎡ (약 19.27평)

건물지분: 63.68㎡ (약 19.27평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 물건 개요

감정가: 164,000,000원

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 이OO

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 부산광역시 부산진구 개금동에 소재하며, 부산지하철2호선 개금역 북동측 인근에 위치합니다. 주변으로는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 공공시설 등이 혼재되어 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 있습니다. 또한, 부산지하철2호선 개금역과 동의대역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 상황은 양호한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 소유권보존: 대황건설주식회사 (2015-05-04)

* 주택임차권 (을3): 이송희 (보증금 150,000,000원), 인수 대상, 전입일자 및 확정일자 2015-07-30

* 압류 (갑3): 부산광역시부산진구 (2018-12-14), 말소기준권리

* 압류 (갑5): 동래세무서장 (2022-05-19), 말소

* 압류 (갑6): 금정구(부산광역시) (2022-11-29), 말소

* 압류 (갑7): 국민건강보험공단 (2023-04-12), 말소

* 강제경매 (갑9): 이송희 (2025-01-15, 160,676,846원), 말소

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2015-07-30

* 확정일자: 2015-07-30

* 배당신고일자: 2024-01-11

* 대항력: 있음

* 비고: 이 임차인은 대항력 있는 임차인으로, 보증금 150,000,000원에 대한 인수 의무가 발생할 수 있습니다.

3.3. 말소기준권리

말소기준권리는 2018년 12월 14일 접수된 부산광역시부산진구의 압류(갑3)입니다.

3.4. 인수되는 권리

등기부등본상 을구 3번의 주택임차권(이송희)은 매각으로 소멸되지 않는 권리이며, 임차인의 보증금 150,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 물건이 위치한 개금동 일대는 주거 밀집 지역으로, 개금역을 중심으로 상업 및 업무 시설이 발달해 있습니다. 인근에 다양한 근린생활시설, 식당, 카페 등이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다. (cite:1)

4.2. 시세 및 거래 동향

개금코아팰리스 및 인근 유사 오피스텔의 현재 시세는 전용면적 기준 약 1억 4천만 원에서 1억 8천만 원 수준으로 형성되어 있습니다. 감정가는 1억 6천 4백만 원으로, 최근 시세와 유사한 수준으로 평가되었습니다. (cite:1)

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 교통: 부산지하철2호선 개금역, 동의대역 인접

* 쇼핑/문화: 인근 재래시장 및 상업시설 이용 가능

* 의료: 개금백병원 등 종합병원 이용 편리 (cite:2)

5.2. 교육시설

인근에 초등학교, 중학교, 고등학교 및 동의대학교가 소재하여 교육 환경은 양호한 편입니다.

5.3. 병원

단지 인근에 개금백병원과 같은 대형 종합병원이 위치하여 의료 접근성이 우수합니다. (cite:2)

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

가장 중요한 리스크는 대항력 있는 임차인 이 의 존재입니다. 이 임차인의 보증금 1억 5천만 원 전액이 배당을 통해 회수되지 못할 경우, 매수인이 해당 금액을 추가로 부담해야 하므로 인수해야 할 총 금액이 커질 수 있습니다. (cite:3)

임차인 이 의 보증금과 차임 정보가 있으나, 차임이 0원이라는 점은 일반적인 임대차 계약과 다른 특이사항으로 추가적인 확인이 필요합니다. (cite:3)

6.2. 법적 제한 사항

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한 지역(95m, 120m)에 해당하여 건축 관련 법규를 준수해야 합니다. (cite:4)

6.3. 주변 혐오시설

주변 지역에 대한 검색 결과, 물건지 인근에 특별히 명시된 혐오시설은 확인되지 않았습니다. (cite:2)

7. 종합 의견

본 물건은 부산지하철2호선 역세권에 위치하며 교통 및 생활 편의시설이 양호한 오피스텔입니다. 하지만 1억 5천만 원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이 임차인의 보증금 전액이 배당으로 회수되지 못할 경우 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다. 따라서 해당 임차인에 대한 권리 분석 및 배당 결과 예측이 매우 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 부산지하철2호선 개금역 및 동의대역 이용 편리

* 양호한 생활 인프라: 병원, 상업시설, 교육시설 접근성 우수

* 안정적인 임대 수요: 오피스텔로서 꾸준한 임대 수요 기대 가능

* 낮은 예상 입찰가: 대항력 있는 임차인으로 인해 발생할 수 있는 인수 부담을 고려한 합리적인 입찰가 설정 가능

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1억 6천 4백만 원이며, 시장 시세는 유사 면적 기준 1억 4천만 원에서 1억 8천만 원 수준입니다. (cite:1)

대항력 있는 임차인 이 의 보증금 1억 5천만 원을 인수해야 하는 점을 고려할 때, 총 인수 금액이 시장 가격을 상회하지 않도록 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

임차인이 보증금 전액을 회수하지 못할 경우를 대비하여, 임차인의 배당 예상액과 본 물건의 잠재적 시장 가치를 종합적으로 고려하여 보증금 인수액을 최대한 상쇄할 수 있는 수준으로 입찰가를 책정해야 합니다.

따라서, 인수 보증금을 제외한 순수 부동산 가치와 잠재적 수익률을 고려하여 예상 입찰가를 140,000,000원 으로 제안합니다. 이 입찰가는 감정가 대비 약 85% 수준으로, 임차인의 보증금 회수에 기여하면서도 매수인의 추가 부담을 최소화할 수 있는 가격입니다. (cite:1)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.