나이스옥션 법원경매 울산 2024타경2700 [1] 경상남도 양산시 어곡동 702 공장 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경2700 [1] 경상남도 양산시 어곡동 702 공장 경매

• 사건번호: 2024타경2700
• 주소: 경상남도 양산시 어실로 332-1 (주)EFT
• 용도: 공장

울산지방법원 경매8계 2024타경2700 | 소재지: 경상남도 양산시 어실로 332-1 (주)EFT | 감정가: 3,690,912,730원 | 최저가: 1,808,547,000원 | 용도: 공장

1. 부천 지원 2024타경2700 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경2700 (1)

소재지: 경상남도 양산시 어곡동 702

용도: 공장

감정가: 3,690,912,730원

토지면적: 3,933.00㎡ (약 1,190.10평)

토지지분: 3,933㎡ (약 1,190.10평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 1,396.32㎡ (약 422.46평)

건물지분: 1,396.32㎡ (약 422.46평)

건물 제시외면적: 50.00㎡ (창고, 보일러실, 가추 등)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의 경매

채권자: 주OOOOOOOO

포함 물건: 공장 및 광업재단저당법 제6조에 따른 기계기구 21식 (단, 'HSD Reactor' 1식 및 'HOC-100A Reactor' 1식은 소재불명으로 매각에서 제외됨), 조립식 판넬지붕 단층 창고 10㎡, 조립식 판넬지붕 단층 보일러실 10㎡, 철파이크조 천막지붕 단층 가추 30㎡, 수목 만리향 1주, 소나무 2주, 동백나무 20주 등 53주.

1.2. 입지조건

본건은 경상남도 양산시 어곡동에 위치하며, "양산어곡지방산업단지" 북측 인근 지역에 소재합니다. 주변 환경은 각종 중소규모 공장, 물류시설 및 임야 등으로 형성되어 있습니다. 차량 접근은 가능하며, 일반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 토지는 부정형의 평지로서 공업용으로 이용되고 있습니다. 본건 토지의 서측 상단부에는 폭 약 20미터 내외의 포장도로에 접하는 진입로가 있습니다.

토지이용계획상 일반공업지역으로 지정되어 있으며, 일부 토지는 중로1류(폭 20m-25m) 구역에 저촉됩니다. 또한, 가축 사육이 제한되는 구역입니다.

주목할 점은, 본건 토지 중 어곡동 702번지는 인접한 국유지(어곡동 2035-4)를 사용하고 있는 것으로 보인다는 점입니다. 이는 정확한 지적 경계 확인을 위해 측량이 필요하며, 향후 재산권 행사에 영향을 줄 수 있습니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의 경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOOO입니다. 특이사항으로는 중복사건 및 법정지상권이 언급되어 있습니다. 매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각됩니다. 감정평가서에 따르면, 공장 및 광업재단저당법 제6조에 따른 기계기구 21식이 포함되어 매각되나, 두 종류의 반응기(HSD Reactor, HOC-100A Reactor)는 소재불명으로 인해 매각에서 제외되었습니다. 또한, 제시외 건물(창고, 보일러실, 가추 등)과 수목도 매각에 포함됩니다. 현재 임대 관계는 미상으로 파악됩니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 양산어곡지방산업단지 인근 지역은 다수의 중소규모 공장과 물류 시설이 밀집한 산업 활동 중심지입니다. 이러한 입지 특성상, 본건은 공장 운영이나 물류 거점으로서의 활용 가능성이 높습니다. 주변 산업단지 내 기업체 및 관련 업종을 대상으로 한 영업 활동 또는 임대 수익 창출을 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 해당 지역의 구체적인 산업 동향 및 경쟁 환경에 대한 추가적인 분석이 필요합니다.

1.5. 생활정보

제공된 정보만으로는 본건 인근의 생활 편의 시설(마트, 병원, 학교 등)에 대한 상세한 정보를 파악하기 어렵습니다. 공업단지 인근 지역의 특성상, 주거 편의 시설보다는 산업 활동을 위한 인프라가 우선시될 가능성이 높습니다. 교통 측면에서는 차량을 이용한 접근성이 양호한 편이나, 대중교통 이용에 대한 구체적인 정보는 부족합니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 중요한 잠재적 리스크는 다음과 같습니다.

첫째, '법정지상권'이 특이사항에 언급되어 있어, 건물과 토지의 소유주가 다를 경우 법정지상권 성립 여부 및 그에 따른 권리 관계에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

둘째, '중복사건'은 동일 물건에 대한 여러 경매 절차가 진행될 수 있음을 시사하며, 이는 낙찰 후의 인수 관계나 절차상 복잡성을 야기할 수 있습니다.

셋째, '인접 국유지 사용' 문제는 매우 심각한 리스크 요인입니다. 본건 토지가 인접 국유지(어곡동 2035-4)를 사용하고 있는 것으로 추정되나, 정확한 경계가 불분명하므로, 무단 점유에 따른 변상금 발생, 사용 허가 갱신 문제, 또는 토지 소유권 분쟁으로 이어질 가능성이 있습니다. 측량을 통한 명확한 경계 확인 및 법률적 검토가 반드시 선행되어야 합니다.

넷째, '임대차 관계 미상'으로 인해 명확한 임차인 현황 파악이 어렵습니다. 대항력 있는 임차인이 존재할 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생하거나 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다.

마지막으로, '가축사육제한구역'으로 지정되어 있어, 특정 업종의 사업 운영에 제한이 따를 수 있습니다.

외부 검색 결과, 양산 어곡동 인근에서는 시립 화장장 건립 관련 주민 반대 민원이 다수 확인되었습니다. 이러한 님비(NIMBY) 시설 관련 논란이 진행 중인 지역에 위치하고 있어, 주변 환경 변화 가능성을 염두에 두어야 합니다. 그러나 본건 물건 자체의 직접적인 혐오 시설과의 연관성은 검색 결과에서 명확히 나타나지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 양산어곡지방산업단지 인근에 위치한 공장용지 및 건물로서, 산업 활동을 위한 기반 시설을 갖추고 있습니다. 토지와 건물, 그리고 포함된 기계기구 및 제시외 자산들을 일괄 매각하는 점은 긍정적으로 평가할 수 있습니다.

하지만 법정지상권, 중복사건, 그리고 특히 인접 국유지 사용으로 인한 지적 경계 불분명 및 사용 권한 문제는 잠재적 리스크가 매우 큽니다. 이러한 권리 관계의 불확실성은 향후 재산권 행사에 중대한 장애물이 될 수 있으므로, 입찰 전 철저한 권리 분석과 현장 조사, 그리고 전문가의 법률 검토가 필수적으로 요구됩니다. 임대차 관계 미상 또한 명도 과정에서의 불확실성을 높이는 요인입니다.

1.8. 투자 포인트

산업단지 인근의 핵심 입지를 갖추고 있어, 공장 운영 및 물류 거점으로서의 활용 가치가 기대됩니다.

일괄 매각 대상에 기계기구 및 제시외 건물, 수목까지 포함되어 있어, 인수 후 즉시 가치 창출 또는 활용이 가능할 수 있습니다.

만약 법정지상권, 국유지 사용 등 주요 권리 및 경계 문제가 명확하게 해결된다면, 감정가 대비 저평가된 우량 자산으로 판단될 가능성이 있습니다.

법원 정보

울산지방법원 경매8계