나이스옥션 법원경매 울산 2024타경7743 [1] 울산광역시 남구 장생포동 169-4 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경7743 [1] 울산광역시 남구 장생포동 169-4 단독주택 경매

• 사건번호: 2024타경7743
• 주소: 울산광역시 남구 장생포고래로185번길 3
• 용도: 단독주택

울산지방법원 경매8계 2024타경7743 | 소재지: 울산광역시 남구 장생포고래로185번길 3 | 감정가: 162,473,400원 | 최저가: 79,612,000원 | 용도: 단독주택

1. 울산지방법원 2024타경7743 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경7743 (1)

소재지: 울산광역시 남구 장생포동 169-4

용도: 단독주택

감정가: 162,473,400원

토지면적: 218.00㎡ (약 65.9평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.0평)

건물면적: 58.34㎡ (약 17.7평)

건물 제시외면적: 14.40㎡ (약 4.4평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 제시외 건물(조적조 슬래브지붕 단층 보일러 및 창고 5.7㎡, 조적조 슬래브지붕 단층 화장실 6.0㎡, 경량철골조 판넬지붕 단층 창고 2.7㎡) 포함 매각.

1.2. 감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경: 울산광역시 남구 장생포동 소재 "장생포초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 기존 주택지대 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황: 본건까지 차량 출입이 불가능하며, 일반적인 통행 사정은 대체로 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태: 자체지반 대체로 평탄한 부정형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 남동측으로 폭 약 1-1.5미터 내외의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 일반상업지역, 가축사육제한구역, 장애물 제한표면구역입니다.

제시목록 외의 물건: 제시외 건물(ㄱ,ㄴ,ㄷ)이 소재하나, 토지 사용수익에 영향이 없다고 판단됩니다.

공부와의 차이: 없음.

기타참고사항: 임대관계는 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조: 벽돌조 슬래브 및 함석지붕 단층 건물입니다.

이용상태: 주택으로 이용 중이나, 현황은 공가 상태입니다.

설비내역: 위생 및 급배수 설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물: 제시외 건물(ㄱ,ㄴ,ㄷ)이 부합물 및 종물로 판단됩니다.

공부와의 차이: 없음.

기타참고사항: 임대관계는 미상입니다.

1.3. 입지조건

본 물건은 울산광역시 남구 장생포동에 위치하며, 장생포초등학교 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 기존 주택지대와 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동이 가능한 지역입니다. 다만, 본건까지 차량 출입이 직접적으로 불가능하며, 인접 도로의 폭이 1-1.5미터로 협소한 점은 접근성 측면에서 아쉬운 부분입니다.

1.4. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다. 임의경매의 경우, 낙찰 시 대부분의 권리는 소멸되므로 비교적 권리관계가 깨끗한 편이나, 경매 절차 진행 중 변동 사항이 있을 수 있으므로 상세한 권리 분석은 필수적입니다.

1.5. 상권분석

주변이 기존 주택지대 및 근린생활시설로 형성되어 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다. 장생포초등학교가 인근에 위치하여 학생 및 학부모 등 유동인구가 있을 것으로 예상됩니다. 울산 남구는 골목상권 활성화 정책을 추진하고 있어, 향후 지역 상권에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

1.6. 생활정보

장생포초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경은 양호한 편입니다. 주변의 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.7. 잠재적 리스크

1. 지적 경계 불분명 및 점유 가능성: 본건 토지는 인접지와 지적 경계 확인이 불분명하며, 인접지에서 토지 일부를 점유하여 사용할 수 있습니다. 정확한 지적 경계 확인을 위해서는 측량이 필요합니다. 이는 향후 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

2. 차량 접근성 제한: 차량 출입이 불가능하며, 인접 도로 폭이 좁아 이용에 불편함이 예상됩니다.

3. 토지이용계획상 제한: 가축사육제한구역 및 장애물 제한표면구역으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용 및 건축 시 관련 법규를 확인해야 합니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 단독주택으로, 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다. 장생포초등학교 인근이라는 입지적 장점과 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역적 특성을 가지고 있습니다. 다만, 차량 접근성의 제한, 불분명한 지적 경계, 그리고 법규상 제한 사항 등은 투자 시 신중하게 고려해야 할 부분입니다. 제시외 건물 포함 매각이며, 공가 상태로 즉시 수리가 필요할 수 있습니다.

1.9. 투자 포인트

1. 소규모 재개발 또는 리모델링 가능성: 부정형 토지이지만, 주거용 건부지로 이용 중이며, 주변의 개발 가능성을 고려하여 소규모 재개발이나 리모델링을 통해 가치를 높일 수 있습니다.

2. 현황 이용 가치: 현재 단독주택으로 이용 중이나, 향후 용도 변경 등 건축 규제 확인 후 다양한 활용 방안을 모색할 수 있습니다.

3. 장생포 지역의 잠재력: 장생포 지역은 고래문화마을 등 관광 자원과 연계된 개발 가능성이 있는 지역으로, 장기적인 관점에서 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

2.0. 주변 시설 및 혐오시설 분석

주변에는 장생포문화창고와 같은 문화시설이 있으며, 이는 지역 활성화에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다. 또한, 장생포공원 조성 계획 등이 확인되어 공원 및 녹지 공간 확보를 통한 정주 여건 개선 가능성도 있습니다. 검색 결과에서 직접적인 혐오시설(예: 쓰레기 매립장, 소각장, 화장장, 정신병원 등)이 물건지 인근에 명확하게 언급된 바는 없습니다. 다만, "가축사육제한구역"은 축사 운영에 제한이 있음을 의미하며, "장애물 제한표면구역"은 공항 관련 시설과의 이격 거리 등을 고려해야 함을 시사합니다.

법원 정보

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