나이스옥션 법원경매 울산 2024타경7460 [1] 울산광역시 중구 반구동 876-20 근린주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경7460 [1] 울산광역시 중구 반구동 876-20 근린주택 경매

• 사건번호: 2024타경7460
• 주소: 울산광역시 중구 반구정19길 17
• 용도: 근린주택

울산지방법원 경매8계 2024타경7460 | 소재지: 울산광역시 중구 반구정19길 17 | 감정가: 2,138,108,380원 | 최저가: 1,047,673,000원 | 용도: 근린주택

1. 울산지방법원 2024타경7460 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경7460 (1)

소재지: 울산광역시 중구 반구동 876-20

용도: 주상복합

감정가: 2,138,108,380원

토지면적: 637.00㎡ (약 193평)

토지지분: 637㎡ (약 193평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0평)

건물면적: 803.45㎡ (약 243평)

건물지분: 803.45㎡ (약 243평)

건물 제시외면적: 16.20㎡ (약 5평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 울OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 법정지상권

1.2. 입지조건

본건은 울산광역시 중구 남외동 소재 "동천체육관" 남측 인근에 위치하고 있습니다. [cite:?] 주위 환경으로는 단독주택, 다세대주택 및 각종의 근린생활시설 등이 혼재하고 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. [cite:?] 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 일반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다. [cite:?] 본건 토지는 가장형에 유사한 평지이며, 현재 주상복합 건물 부지로 이용 중에 있습니다. [cite:?] 서측으로는 폭 약 7미터 내외의 아스콘 포장도로에 접해 있어 도로 상황 또한 양호합니다. [cite:?] 토지이용계획으로는 제2종일반주거지역이며, 소로3류(폭 8m 미만)에 접하고, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역으로 지정되어 있습니다. [cite:?]

1.3. 권리분석

본건은 울산지방법원에서 진행 중인 2024타경7460 (1) 사건의 부동산 임의경매 물건입니다. [cite:?] 채권자는 울OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO이며, 토지와 건물이 일괄매각으로 진행됩니다. [cite:?] 가장 중요한 특이사항으로는 '법정지상권'이 존재한다는 점입니다. [cite:?] 이는 토지 소유권과 건물 소유권이 분리되어 있거나, 법정지상권 성립 요건을 충족하는 상황이 발생할 수 있음을 의미하며, 향후 법적 분쟁이나 재산권 행사에 제약이 따를 수 있으므로 면밀한 법률 검토가 필요합니다.

1.4. 상권분석

본건은 단독주택, 다세대주택과 함께 다양한 근린생활시설이 혼재하는 지역에 위치하여 지역 주민들을 대상으로 하는 상권이 형성되어 있습니다. [cite:?] 인근에 "동천체육관"이 있어 유동인구가 발생할 수 있으며, 이는 상가 운영에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. [cite:?] 현재 1층 일부는 '다움푸드'라는 상호의 근린생활시설로, 1층 일부 및 2층 전체는 '엄지 재가노인복지센터'로 이용 중으로, 지역 생활 밀착형 업종의 수요가 있음을 시사합니다. [cite:?] 주변 상권은 배후 주거 단지를 기반으로 하는 근린 상권으로, 1층 상가는 주로 식당, 편의점 등 생활 밀착형 업종으로 구성되어 있습니다. [cite:?] 동천체육관 이용객을 대상으로 하는 업종도 일부 있습니다. [cite:?] 전반적으로 안정적인 상권을 형성하고 있으나, 대규모 상권과의 경쟁은 제한적일 수 있습니다. [cite:?]

1.5. 생활정보

본 건물은 주상복합 용도로, 현재 1층 일부는 근린생활시설(상호: 다움푸드), 1층 일부 및 2층 전체는 노인복지시설(상호: 엄지 재가노인복지센터), 3층은 단독주택으로 이용되고 있습니다. [cite:?] 이러한 복합적인 용도는 다양한 생활 편의시설 및 주거 기능을 동시에 제공합니다. [cite:?] 일반적인 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 도시가스 난방 설비 등을 갖추고 있어 기본적인 생활 편의는 충족됩니다. [cite:?] 인근의 동천체육관은 주민들의 여가 및 체육 활동을 지원합니다. [cite:?]

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크 요인은 '법정지상권'의 존재입니다. [cite:?] 이는 권리 분석 단계에서 가장 우선적으로 면밀하게 검토해야 할 사항이며, 법률 전문가의 자문을 반드시 구해야 합니다.

면적 관련 차이도 주의해야 할 부분입니다. 건물 등기사항전부증명서상의 면적(803.45㎡)과 일반건축물대장상의 면적(813.06㎡)이 다릅니다. [cite:?] 이는 승강기 면적 9.6㎡ 증축분 때문으로, 최저매각가격은 건축물대장 기준이며, 실제 등기부상 면적과 차이가 있음을 인지해야 합니다.

또한, 2층 증축 부분(87.28㎡)이 건축물대장상에는 근린생활시설로 등재되어 있으나 실제로는 노인복지시설로 이용 중인 점 [cite:?]과, 임대 관계의 세부 내역 확인이 필요한 점 [cite:?] 등은 향후 명도 또는 운영 과정에서 예상치 못한 문제로 이어질 수 있습니다.

제시외 건물(전실, 현관 등 16.2㎡)은 매각에 포함되나, 지상의 천막 및 나무 그네는 제외되므로 현장 확인 시 혼동이 없어야 합니다. [cite:?]

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. [cite:?] 그러나 지역의 특성상 추가적인 주변 환경 조사 및 현장 답사를 통해 미관이나 소음, 악취 등 간접적인 영향 가능성을 사전에 파악하는 것이 좋습니다. [cite:?]

1.7. 종합 의견

본건은 울산광역시 중구 반구동에 위치한 주상복합 건물로, 193평의 토지와 243평의 건물(건축물대장상 246평)을 일괄매각하는 건입니다. [cite:?] 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로, 동천체육관 인근에 위치하여 생활 편의성과 접근성이 보통 수준입니다. [cite:?] 현재 노인복지시설, 근린생활시설, 단독주택 등 다양한 용도로 이용 중이며, 지역 주민을 위한 기본적인 상권을 형성하고 있습니다. [cite:?]

그러나 '법정지상권'이라는 중대한 법적 리스크가 존재하며, 건물 면적 차이, 용도 불일치, 불확실한 임대 관계 등은 잠재적 위험 요인으로 작용할 수 있습니다. [cite:?] 이러한 권리 및 현황상의 복잡성을 충분히 인지하고, 철저한 권리 분석과 현장 확인을 거친 후 신중하게 접근해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

1. 주상복합 활용성 : 다양한 용도(노인복지, 근린생활, 주거)로 활용 가능하며, 지역 수요에 맞는 업종 운영 시 안정적인 수익을 기대할 수 있습니다.

2. 입지 : 주거와 상업 시설이 공존하는 지역으로, 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있습니다. 동천체육관 인근이라는 점도 긍정적 요소입니다.

3. 일괄매각 : 토지와 건물을 한 번에 취득하므로, 향후 개발 또는 활용 계획 수립이 용이합니다.

주의사항: 본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 Google 검색 결과를 인용하여 보강되었습니다. 모든 권리 관계 및 현황을 완벽하게 반영하지 못할 수 있습니다. 실제 투자 결정 시에는 반드시 법률 전문가와 함께 등기부등본, 건축물대장, 현장 답사 등을 통해 상세한 권리 분석과 물건 상태 확인을 수행해야 합니다. 특히 '법정지상권' 관련 사항은 반드시 전문가와 상의하시기 바랍니다.

법원 정보

울산지방법원 경매8계