나이스옥션 법원경매 울산 2024타경9619 [3] 울산광역시 울주군 상북면 덕현리 163 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경9619 [3] 울산광역시 울주군 상북면 덕현리 163 답 경매

• 사건번호: 2024타경9619
• 주소: 울산광역시 울주군 상북면 덕현리 163
• 용도: 답

울산지방법원 경매8계 2024타경9619 | 소재지: 울산광역시 울주군 상북면 덕현리 163 | 감정가: 86,172,000원 | 최저가: 42,224,000원 | 용도: 답

1. 울산지방법원 2024타경9619 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경9619 (3)

소재지: 울산광역시 울주군 상북면 덕현리 163

용도: 답 (전)

감정가: 86,172,000 원

토지 면적: 516.00㎡ (약 156.1평)

매각 대상: 토지 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 상OOOOOOO

건물 현황: 건물 면적 0.00㎡, 건물 지분 0㎡로 매각 대상에서 제외되나, 감정평가서상 제시외 건물(ㄱ-ㅂ)이 소재하여 감정평가되었음.

특이사항: 농지취득자격증명 제출 필수

주의사항: 농지취득자격증명 미제출 시 매수 신청 보증금 반환 불가. 원상회복 명령 가능성 있음.

1.2. 입지조건

본건은 울산광역시 울주군 상북면 덕현리 소재 "덕현교" 남동측 인근에 위치합니다.

주위 환경은 농가주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있으며, 북서측으로는 "큰나무놀이터"가 있고 북동측에는 길천일반산업단지가 조성되어 있습니다.

본건까지 소형 차량 접근은 가능하나, 시외곽에 위치하여 전반적인 교통 사정은 다소 불편한 편입니다.

농경지로서 통작(밭으로 가는 것) 사정 역시 다소 불편할 수 있습니다.

지적도상 맹지이나, 본건 남동측으로 소폭의 진입로가 개설되어 있습니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의 경매로 진행되며, 일반적으로 낙찰 후 모든 인수되는 권리가 소멸되는 조건으로 진행됩니다.

가장 중요한 권리 사항은 '농지취득자격증명' 제출 의무입니다. 이를 미제출할 경우 매수 신청 보증금을 반환받지 못하므로 반드시 확인 및 준비해야 합니다.

법원 사실조회 회신서에 따라 원상회복 명령이 발해질 가능성이 언급되어 있습니다. 이는 현황과 공부상 차이 또는 이용 상태와 관련된 사항일 수 있습니다.

1.4. 상권분석

본건은 농경지 및 농가주택이 주를 이루는 지역에 위치합니다.

인근에 길천일반산업단지가 조성되어 있어, 산업단지 종사자들의 주거 또는 편의시설 수요 발생 가능성을 일부 기대해 볼 수 있습니다.

전통적인 상업 지역이라기보다는 농업 및 전원생활 지역의 특성을 강하게 띠고 있습니다.

향후 도시 지역 내 자연녹지 지역으로 지정되어 있어, 개발 가능성을 염두에 둘 수 있으나, 현재로서는 농업 용도에 중점을 두어야 합니다.

1.5. 생활정보

울산광역시 울주군 상북면에 위치하며, 인근 "큰나무놀이터"는 지역 주민들을 위한 휴식 공간으로 활용될 수 있습니다.

길천일반산업단지가 인접하여 관련 편의시설 이용은 가능할 수 있습니다.

주변에 농경지가 많아 조용하고 한적한 전원생활 환경을 누릴 수 있습니다.

면 지역의 특성상 도심지 대비 생활 편의시설(마트, 병원, 학교 등) 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 필수 제출: 미제출 시 보증금 몰수 위험이 있습니다.

원상회복 명령 가능성: 법원 자료에 언급된 사항으로, 추후 비용 발생 가능성이 있습니다.

지적 현황 불부합 및 타인 점유: 현재 토지의 실제 경계나 이용 현황이 공부와 다르며, 일부는 타인이 점유하여 사용 중인 것으로 조사되었습니다. 정확한 면적 및 위치 파악을 위한 지적 측량이 필요할 수 있으며, 점유 문제 해결에 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

맹지(지적도상): 도로에 직접 접하지 않아 건축 또는 개발 시 도로 확보에 어려움이 있을 수 있습니다. (남동측 소폭 진입로 존재 여부 확인 필요)

영농여건불리농지: 농사짓기 환경이 불리한 농지로 분류되어 있어, 영농 수익 창출에 제약이 있을 수 있습니다.

가축사육 제한구역: 축사 신축 또는 운영 시 관련 법규에 따른 제한을 받습니다.

주변 검색 결과, 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 울산광역시 울주군 상북면에 위치한 토지 임의 경매 물건으로, 현재 용도는 답(전)이며 매각 대상은 토지 전체입니다.

도시 지역 내 자연녹지 지역에 속해 있어 향후 개발 잠재력을 고려할 수 있으나, 농지취득자격증명 필수 제출, 맹지, 지적 현황 불부합, 원상회복 가능성 등 다수의 주의사항 및 리스크 요인을 내포하고 있습니다.

특히 농지취득자격증명 발급 가능 여부와 제출 의무를 철저히 확인해야 하며, 원상회복 명령 가능성 및 타인 점유 문제 해결 방안을 사전에 검토하는 것이 중요합니다.

단순한 농지 투자보다는 미래 가치 상승을 염두에 둔 장기적인 관점에서 접근하거나, 관련 법규 및 행정 절차에 대한 이해가 높은 투자자에게 적합할 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

도시 지역, 자연녹지 지역 지정: 향후 도시 개발 계획에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

길천일반산업단지 인접: 산업단지 배후 수요를 고려한 활용 방안 모색 가능성이 있습니다.

전원생활 또는 농업 목적 투자: 농지취득 자격이 있고, 지역 특성을 살린 귀농/귀촌 또는 주말 농장 등으로 활용 가능합니다.

인근 개발 동향 주시: 상북면 지역의 전반적인 개발 계획 및 부동산 동향을 파악하여 투자 가치를 재평가할 수 있습니다.

법원 정보

울산지방법원 경매8계