나이스옥션 법원경매 울산 2024타경109311 [4] 울산광역시 울주군 삼남읍 신화리 1605-1 센트로2 6-10층905호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경109311 [4] 울산광역시 울주군 삼남읍 신화리 1605-1 센트로2 6-10층905호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2024타경109311
• 주소: 울산광역시 울주군 삼남읍 도호1길 30-14, 6-10층905호 (센트로2)
• 용도: 오피스텔

울산지방법원 경매8계 2024타경109311 | 소재지: 울산광역시 울주군 삼남읍 도호1길 30-14, 6-10층905호 (센트로2) | 감정가: 80,000,000원 | 최저가: 39,200,000원 | 용도: 오피스텔

1. 울산지방법원 2024타경109311 (4) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

본 보고서는 울산지방법원에서 진행 중인 2024타경109311 (4) 부동산 임의경매 물건에 대한 분석 보고서입니다.

1.1. 1. 기본 현황

사건번호: 울산지방법원 2024타경109311 (4)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 울OOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 울산광역시 울주군 삼남읍 신화리 1605-1, 센트로2 6-10층 905호

용도: 오피스텔

토지면적: 18.60㎡ (약 5.63평)

건물면적: 47.47㎡ (약 14.36평)

감정가: 80,000,000원

1.2. 입지 조건

1.2. 1. 위치 및 주위 환경

본건은 울산광역시 울주군 삼남읍 신화리 소재 KTX울산역에서 남서측 인근에 위치한 센트로2 빌딩의 오피스텔입니다. 주변 지역은 KTX울산역 인근 일반상업지역으로, 근린생활시설이 밀집되어 있으며 일부 상업 나지가 혼재되어 있어 주위 환경이 보통 수준입니다.

1.2. 2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 자유로우며, 노선버스 정류장이 인근에 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 특히 KTX울산역이 인근에 있어 일반적인 교통 여건이 매우 편리한 편입니다. KTX울산역을 중심으로 한 트리플 역세권 지역으로, 고속철도 및 다양한 광역교통망 이용이 용이합니다.

1.2. 3. 도로 및 토지 이용

건물이 소재한 토지는 로폭 15미터의 포장도로에 서측과 북측으로 접하는 이면 각지의 토지이며, 가장형으로 주상용 건부지로 이용 중에 있습니다. 토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(경부고속철도 울산역 역세권지구)으로 지정되어 있으며, 중로2류(폭 15m-20m)에 접하고 있습니다.

1.3. 건물 구조 및 상태

1.3. 1. 건물 구조

본 건물이 속한 센트로2 빌딩은 철근콘크리트 구조, 철근콘크리트 지붕의 10층 건물 중 5층, 9층, 10층에 각각 오피스텔이 소재하는 것으로 파악됩니다. (905호는 10층에 위치할 것으로 추정됩니다.)

1.3. 2. 외부 및 내부 마감

외벽은 드라이비트 및 패널 마감으로 되어 있으며, 내벽은 벽지 및 타일 마감으로 되어 있습니다. 창호는 새시창으로 마감되어 있으며, 건물 상태는 전반적으로 양호합니다.

1.3. 3. 이용 상태 및 설비 내역

본건(905호)은 현재 주거용 오피스텔(방 1, 욕실 1, 주방 1)로 이용 중인 것으로 파악됩니다. 건물 내에는 기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 에어컨 설비가 갖추어져 있습니다. 또한, 공용으로 소화전설비 및 승강기설비가 설치되어 있어 생활 편의성이 높습니다.

1.4. 권리 분석

1.4. 1. 경매 개시 경위

본 건은 채권자 울OOOOOOOOO의 신청에 의한 부동산 임의경매 절차로 진행되고 있습니다.

1.4. 2. 권리 관계

제시된 정보만으로는 복잡한 권리 관계(예: 근저당, 가압류, 전세권 등)에 대한 상세한 분석이 어렵습니다. 통상적인 임의경매 물건의 경우, 낙찰과 동시에 말소기준 권리 이하의 권리들은 소멸하는 경우가 많으나, 인수해야 할 권리가 있는지 여부는 반드시 권리 분석을 통해 명확히 확인해야 합니다. 상세한 권리 분석은 법원 집행관이 작성한 매각물건명세서 및 현장 조사를 통해 진행하는 것이 필수적입니다.

1.5. 상권 분석

1.5. 1. KTX 울산역 역세권

본 건은 KTX 울산역을 중심으로 형성된 일반상업지역에 위치하고 있어 유동인구 및 접근성이 매우 뛰어납니다. 울산역 복합환승센터 개발 등 향후 지역 개발 계획과 맞물려 상업적 가치가 더욱 상승할 것으로 기대됩니다.

1.5. 2. 근린생활시설 밀집 지역

주변에 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 업무 편의성과 배후 수요가 풍부합니다. 이는 오피스텔로서의 임대 수익 창출에도 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

1.6. 생활 정보

1.6. 1. 주거 및 편의 시설

방 1개, 욕실 1개, 주방을 갖춘 주거용 오피스텔로서 1인 가구나 신혼부부 등에게 적합한 공간입니다. KTX울산역 인근 상업 지역에 위치하여 각종 편의시설, 금융기관, 식당가 등을 편리하게 이용할 수 있습니다.

1.6. 2. 교통 및 접근성

KTX울산역, 버스 터미널 등 대중교통 허브와 인접하여 광역 이동 및 시내 이동이 매우 편리합니다.

1.7. 잠재적 리스크

1.7. 1. 임대 관계 미확인

현재 임대 관계가 미상으로 파악되어, 입주 시 기존 임차인과의 명도 문제가 발생할 수 있습니다. 이로 인한 명도 비용 및 시간 소요 가능성을 고려해야 합니다.

1.7. 2. 정보 불일치 가능성

감정평가서 요약 표기상 일부 내용(예: 건물 구조, 이용 상태 등)에서 다른 기호(예: 3층 305호)에 대한 설명이 혼재되어 있어, 본건(905호)의 정확한 상태 및 권리 관계는 현장 조사 및 등기부등본 확인을 통해 재확인이 필요합니다.

1.7. 3. 토지이용 제한

토지이용계획상 사축사육제한구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역 등이 포함되어 있어, 향후 건축 행위나 토지 이용 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

1.7. 4. 주변 혐오 시설

KTX 울산역 주변 상업 지역으로, 주요 시설들은 교통 및 상업 기능에 집중되어 있습니다. 현재까지 조사된 바로는 인근에 직접적인 영향을 줄 만한 대규모 산업 시설이나 혐오 시설은 파악되지 않았습니다.

1.8. 종합 의견

1.8. 1. 투자 매력

본건은 KTX 울산역 초역세권에 위치한 오피스텔로서, 탁월한 입지 조건과 편리한 교통 환경을 자랑합니다. 일반상업지역에 속해 있어 상권 활성화 및 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 기대감이 높습니다.

1.8. 2. 고려 사항

다만, 임대 관계 미확인으로 인한 명도 리스크, 감정평가서 상의 일부 정보 불일치 가능성에 대한 추가 확인이 필요합니다. 또한, 복잡한 권리 관계 여부와 토지이용 제한 사항 등을 면밀히 검토해야 합니다.

1.9. 투자 포인트

1.9. 1. 최적의 입지 조건 활용

KTX 울산역 이용객 및 역세권 개발로 인한 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.9. 2. 안정적인 임대 수익 기대

잘 갖춰진 상권과 편리한 교통 덕분에 공실률이 낮을 것으로 예상되며, 안정적인 임대 수익 창출이 가능할 것으로 보입니다.

1.9. 3. 미래 가치 상승 잠재력

역세권 개발, 도시 계획 등 지역 발전 호재와 맞물려 장기적인 관점에서 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

울산지방법원 경매8계